Zakup mieszkania na własny użytek pomimo obiegowej opinii Twoich znajomych to nie jest inwestycja. Sam jestem właścicielem wielu nieruchomości, ale ta w której mieszkam nie należy do mnie. Wynajmuję ją. Wszystkie nieruchomości, które posiadam są od lat wynajęte innym osobom lub firmom. Spójrzmy najpierw na dwie definicje z perspektywy budowania wolności finansowej.
Zakup mieszkania a fundamentalna zasada budowania wolności finansowej
Inwestowanie to angażowanie kapitału w aktywa, które przynoszą stały dopływ gotówki. Najlepszym przykładem inwestowania w kontekście budowania wolności finansowej są nieruchomości. Inwestowanie ma charakter długoterminowy i cechuje się stabilnością oraz dużą dozą przewidywalności.
Spekulacja to angażowanie kapitału w instrumenty, które mogą, ale nie musza nabrać wartości w przyszłości. W działaniach spekulacyjnych liczy się na to, że kupimy coś za X a sprzedamy za X plus Y. Przykładem spekulacji jest zakup kryptowalut. Spekulacja ma charakter krótkoterminowy i cechuje ją duża nieprzewidywalność i w konsekwencji ogromne ryzyko a co za tym idzie potencjalnie duże straty.
Warren Buffet, inwestor warty dzisiaj w okolicach 300 miliardów złotych czyli mniej więcej jedną szóstą polskiej gospodarki rocznie, część swojego sukcesu zapewnia temu, że skupia się na trwałych fundamentach biznesów, w które inwestuje. Patrzy w długim terminie, interesuje go zdrowy przepływ gotówki oraz zdecydowanie unika spekulacji. Poddaj się na chwilę refleksji na temat jednego z najsławniejszych cytatów Buffeta: „Zasada nr 1 – nigdy nie trać pieniędzy. Zasada nr 2 – nigdy nie zapominaj o zasadzie nr 1”.
Dlaczego ludzie kupują mieszkania na własny użytek?
Spekulacja
Jest wiele osób, które realizują zakup mieszkania na własny użytek licząc na to, że jego wartość z czasem wzrośnie. Zgadzam się, że w większości przypadków, w normalnych warunkach ceny nieruchomości rosną z upływem czasu. Wzrost wartości jest jednak wyłącznie na papierze lub w kolumnie w excelu a przez te wszystkie lata, kiedy jesteśmy właścicielem ponosimy koszty w żywej gotówce. Płacimy za naprawy, za drobne i większe usprawnienia, za wymianę i naprawę agd, podatki i tak dalej, lista się nie kończy. Kilkanaście lat temu, gdy rozpoczynała się moja przygoda z nieruchomościami też spekulowałem nawet o tym nie wiedząc. Na szczeście w moim przypadku zakup nieruchomości dał mi przez przypadek ogromne zyski, ale nie zawsze tak musi być. Przeczytajcie więcej o tej historii tutaj.
Duma właściciela
Większości ludzi marzy o posiadaniu własnego M. Za jeden z celów życiowych obierają zakup domu lub mieszkania i dążą do osiągnięcia tego celu w jak najszybszy, realny sposób. Prawda jest taka, że duma właściciela to przereklamowana sprawa i dotarła do Polski jak Coca cola czy buty Nike z USA. Nikt nie potrzebuje domu czy mieszkania, aby udowodnić swój status czy walczyć z niską samooceną, którą wpierają nam popularne media. Z punktu widzenia wolności finansowej posiadanie domu czy mieszkania tylko ogranicza nasze możliwości i spowalnia możliwy postęp.
Poczucie „komfortu”
Zakup mieszkania może się wydawać, jako opcja, która daje nam poczucie komfortu i kontroli. Możesz przecież w swoim mieszkaniu robić co chcesz (w granicach akceptowalnych norm społecznych). Zmiana koloru ścian, przemodelowanie kuchni to tylko kwestia Twojej decyzji. Nie ma też właściciela, nie ma zatem „strachu” przed wypowiedzeniem umowy i konieczności poszukiwania nowego lokum dla siebie i dla rodziny. Te argumenty są wykorzystywane przez 99% ludzi. Z drugiej strony mamy ten 1%, który szuka w życiu wolności finansowej i ogólnie pojętej niezależności. Ci ludzie nie popierają powyższych argumentów. Wolą za to możliwości, jakie daje wynajem chociażby w kontekście szybkiej realokacji, kiedy dojazd do pracy stanie się zbyt uciążliwy z uwagi na korki lub gdy inne miasto stanie się bardziej atrakcyjne z jakichkolwiek przyczyn, ważnych dla danej osoby.
Zakup mieszkania na wynajem (wstęp)
Zakup mieszkania na wynajem to proces. Jest kilka elementów, na które bezwzględnie musicie zwrócić uwagę na samym początku tej drogi. Zakup mieszkania na wynajem różni się bowiem w kilku kluczowych aspektach od zakupu nieruchomości dla siebie.
Lokalizacja, lokalizacja, lokalizacja:
Jest takie powiedzenie, że nieruchomościach liczą się trzy i są to lokalizacja, lokalizacja i lokalizacja. Jeżeli nieruchomość będzie w dobrym miejscu to zwiększy to możliwości znalezienia dobrego najemcy i będzie minimalizować ryzyko pustostanu. Po drugie, wybranie dobrej lokalizacji to jedna z metod na zarządzanie ryzykiem tego, że wartość Twojej nieruchomości istotnie zmaleje w czasie. Po trzecie, dobra lokalizacja będzie lepszym argumentem w momencie negocjacji finansowania z bankiem. Proszę uważajcie z kredytami. Więcej o tym, jak mistrz finansów używa długu w moim innym wpisie.
Inwestowanie w nieruchomości to gra w liczby
Zakup mieszkania dla siebie często związany jest z emocjami i preferencjami osobistymi. Gdy inwestujesz w nieruchomości na wynajem musisz mieć świadomość, że emocje nie mają nic wspólnego z procesem decyzyjnym. Ta cała zabawa jest o liczbach. Musisz zrobić wszystko, aby z największym prawdopodobieństwem Twoja decyzja inwestycyjna w efekcie dawała Ci dodatkową gotówkę każdego miesiąca. Mam na myśli to, że z każdą nieruchomością związane są pewne standardowe koszty takie jak podatki od nieruchomości, naprawy, ulepszenia i koszty finansowania (w przypadku zakupu na kredyt).
Po drugiej stronie liczymy na czynsz wpłacany nam co miesiąc przez najemców. Jeżeli Twoje miesięczne koszty są wyższe niż wpływy z najmu to należy szybko zidentyfikować problem i go usunąć. Czasami problem jest fundamentalny tak jak w scenariuszu inwestora amatora: kupmy sobie kawalerka na wynajem. Co z tego, ze będziemy dopłacać do rat kredytowych kilkaset złotych miesięcznie, jeżeli za trzydzieści lat to mieszkanie będzie nasze. Takie decyzje mogą Was kosztować sporo zdrowia, a zdrowie jak wiemy jest najważniejsze.
Zamiast podchodzić to tematu z ułańska fantazją jak bohater powyżej proponuję trzymać się pewnej złotej zasady: traktuj koszty jako pewne a przychody jako niepewne. Nigdy nie planuj, że Twoja nieruchomość wynajmie się od razu po maksymalnych cenach i do tego jeszcze będzie ci płacić 12 miesięcy roku. Przyjmij ostrożniejsze założenia, przeanalizuj różne scenariusze. Z dużą pewnością traktuj natomiast koszty. Jesteś w stanie spokojnie je wyszacować na bazie własnych doświadczeń.
Im więcej nieruchomości zobaczysz tym większa Twoja szansa na sukces w tym biznesie
Jednym z najczęstszych błędów, jakie popełniają początkujący inwestorzy to decyzja podjęta zbyt wcześnie. Myśl o inwestowaniu wzbudza u niektórych tak wielkie emocje, że nie mogą się doczekać aby pociągnąć za spust i kupić pierwsze aktywa. Zapomnieli jednak odrobić zadanie domowe i widzieli jedno, dwa, trzy mieszkania. To zdecydowanie za mało żeby zakup mieszkania był sukcesem. Mam kolegów z branży, którzy oglądali mieszkania w każdy weekend nawet wtedy, kiedy nie było ich jeszcze na nie stać. Zdobywali wtedy cenne doświadczenia, których nie da sie zdobyć patrząc na ogłoszenia w Internecie. Zobacz 20, 50 lub sto mieszkań. Musisz zacząć praktykować i na wielu przykładach samemu obliczyć coś co finalnie będzie Cię jako inwestora interesować najbardziej, czyli dodatkowy dopływ gotówki oraz stopa zwrotu.
Jeżeli coś wygląda na za dobre by było prawdziwe to zapewne takie jest
Słyszałem ostatnio taką statystykę, że ponad milion Polaków ma już co najmniej jedno mieszkanie wynajem. Chciałem Was przestrzec przed różnego rodzaju okazjami inwestycyjnymi. Zakup mieszkania lub innej nieruchomości musi być przemyślany. Jeżeli ktoś oferuje Wam tzw. gotowca inwestycyjnego, który od razu przynosi 7, 8 lub więcej procent gwarantowanego zwrotu rocznie to powinniście być czujny jak pies potrójny. Nie twierdze, że takich możliwości nie ma. Jeżeli ktoś kusi Was ofertą inwestowania w condo hotel z gwarantowaną stopą zwrotu to poświęciłbym czas na analizowanie z lupą każdego z zapisów umowy. Kolorowy folder z ładnymi liczbami i super nowoczesną stronę w Internecie z uśmiechniętymi ludźmi zrobić może każdy, pytanie kto finalnie za to zapłaci.
Uważajcie też na oferty, których cena za metr kwadratowy znacząco odbiega od cen w danej lokalizacji. Dobrym przykładem są tutaj ceny strychów do adaptacji na cele mieszkaniowe. Proces adaptacji na cele mieszkaniowe wymaga pozwolenia na budowę. Procedura wydawania pozwolenia na budowę w zależności od stosunków właścicielskich i liczby właścicieli w danym budynku może trwać bardzo długo. Sam przerabiałem za własne pieniądze przypadek, gdy trwało to 10 (tak dziesięć) lat.
Zanim zaczniesz inwestować
Na koniec tego wpisu chcę jeszcze zaznaczyć, że zanim zaczniecie inwestować należy przygotować do tego swoje finanse osobiste. Nie traktujcie nigdy inwestowania jako drogi na skróty do uzdrowienia swoich chorych finansów. Najpierw je uzdrówcie, a potem przejdźcie na kolejny etap. Więcej o etapach na drodze do budowania wolności finansowej napisałem tutaj.
Dziękuję Ci za przeczytanie tego wpisu do końca. Pozdrawiam, Bogumił