REIT technologiczny (technology REIT)- przewodnik inwestora

REIT technologiczny

REIT technologiczny to rodzaj funduszy inwestujących w nieruchomości, które mają fundamentalne znaczenie w dzisiejszych czasach. Dzisiejszy cyfrowy ekosystem składa się z wież telekomunikacyjnych, centrów danych oraz innych elementów infrastruktury. To one właśnie umożliwiają nam szybkie i wygodne robienie zakupów w Internecie oraz zapewniają nam dostawy praktycznie z dnia na dzień.

Zdecydowana większość tej technologicznej infrastruktury znajduje się na nieruchomościach, których właścicielami są fundusze REIT reprezentujące sektor technologiczny.

W dzisiejszym artykule przedstawię Wam główne typy nieruchomości, w jakie inwestują te REITy. Spojrzymy także na kilku największych graczy na tym rynku. Podsumujemy, jakiego megatrendy rządzą tym rynkiem. Przedstawię Wam też moje następne kroki, jeżeli chodzi o inwestowanie w segment REIT technologiczny.

Dzisiejszy artykuł to także kolejny z serii związanej z rozpoczęciem mojej przygody w inwestowanie w REIT. Zobaczcie pierwszy artykuł, który zapoczątkował ten cykl „Dlaczego warto inwestować w REIT?”

W co inwestują fundusze w sektorze REIT technologiczny?

Są trzy główne typy nieruchomości, w które inwestują REIT skupione na sektorze technologicznym. Poniżej przedstawię Wam krótką charakterystykę każdego z nich.

Wieże telekomunikacyjne

Wieże telekomunikacyjne to dzisiaj jeden z niezbędnych elementów służący przesyłowi danych z urządzeń mobilnych (telefonów, tabletów, samochodów etc.) Podobnie jak apartamenty mogą gościć ludzi, wieże telekomunikacyjne są domem dla anten. Operatorzy telekomunikacyjni szukają dobrych lokalizacji dla swoich anten, aby zapewnić nam najlepszy zasięg oraz jakość połączeń i transferu danych.

Szacuje się, że w 2020 roku w USA było około 150 tysięcy wież telekomunikacyjnych. Szacuje się też, że pomiędzy 50 a 80% nieruchomości, na których posadowione są wieże telekomunikacyjne należy do REIT.

Centra danych

Kolejnym typem nieruchomości w sektorze REIT technologiczny są centra danych. Są to specjalistyczne budynki, w których dom znajdują serwery oraz pozostała infrastruktura niezbędna do przetwarzania lawinowo rosnącej ilości danych. REITy są zazwyczaj właścicielami całych budynków oraz podstawowej infrastruktury związanej z zasilaniem i chłodzeniem. To co mieści się w centrach danych, czyli serwery, jest już własnością najemców. Centra danych odpowiadają na jeden z kluczowych megatrendów. Ilość danych, które produkujemy i przetwarzamy rośnie w wykładniczym tempie.

Przemysłowe

Następny typ nieruchomości należący do grupy REIT technologiczny to nieruchomości przemysłowe. Fundusze z tej grupy inwestują w centra dystrybucji, magazyny, hale produkcyjne, ośrodki badań. Popyt na tego rodzaju powierzchnie jest napędzany rozwojem gospodarki oraz trendami w handlu detalicznym. Handel z roku na rok coraz mocniej przenoszony jest do Internetu. Te nieruchomości stanowią nieodłączny element infrastruktury pozwalającej na dostarczanie nam towarów szybko i wygodnie.

Najwięksi na świecie właściciele nieruchomości w sektorze REIT technologiczny

W pierwszej dziesiątce największych REIT na świecie połowa reprezentuje sektor nieruchomości związanych z technologią. Zobaczmy, co to za gracze, na czym się koncentrują i jaka jest ich skala.

American Tower, aktywa 100 miliardów dolarów

American Tower to jeden z największych na świecie REITów. Jest niezależnym właścicielem, operatorem oraz deweloperem nieruchomości związanych z telefonią komórkową oraz komunikacją. W portfelu American Tower znajduje się około 219 tysięcy nieruchomości. Około 40 tysięcy z nich jest zlokalizowane w Stanach Zjednoczonych oraz Kanadzie. Ponad 175 tysięcy nieruchomości to międzynarodowe aktywa American Tower.

Fundusz podkreśla w ostatnich prezentacjach dla inwestorów, że bardzo dobrze wykorzystuje globalne trendy związane z rozwojem telefonii komórkowej oraz zwiększonym ruchem w Internecie.

American Tower - globalne inwestycje

Crown Castle, aktywa 97 miliardów dolarów

Drugim graczem na rynku telekomunikacyjnym jest Crown Castle. W jego aktywach znajduje się 40 000 tradycyjnych wież telekomunikacyjnych, 80 000 mniejszych anten oraz 80 000 mil światłowodów. Dzięki takiej skali Crown Castle jest obecny w każdym z największych rynków w USA. Jego infrastruktura pozwala na łączenie miast oraz firm z danymi, technologią oraz usługami bezprzewodowymi.

Crown Castle podkreśla w swoich materiałach, że od 2014 dywidendy wypłacane przez ten fundusz wzrosły średnio 9% rocznie.

Prologis, aktywa 52 miliardy dolarów

Prologis to globalny lider na rynku logistyki skupiający się na rynkach o wysokim wzroście i wysokich barierach wejścia. Na koniec września 2021 firma zarządzała nieruchomościami w 19 krajach na całym świecie. Ich łączna powierzchnia to blisko 92 miliony metrów kwadratowych. Budynki Prologis wynajmowane są ponad 5500 klientom. Można ich podzielić na dwie główne kategorie. Jedną z tych kategorii, która ma dla nas znaczenie w dyskusji o REIT technologiczny, są firmy zajmujące się handlem detalicznym oraz dostawami towarów zamówionych w Internecie. Prologis to gigant na tym rynku. Podkreśla w swoich materiałach, że przez jego magazyny przepływa rocznie 2,5% światowej globalnej produkcji.

Equinix, aktywa 46 miliardów dolarów

Equinix jest światowym liderem w zakresie infrastruktury cyfrowej. Łączy klientów z branż rożnych branż, umożliwiając im pracę w chmurze. Jest właścicielem 220 centrów danych na ponad 60 rynkach i pięciu kontynentach.

Przyspieszająca gospodarka cyfrowa to dla Equinix ogromna szansa. Może świetnie z niej skorzystać dzięki 31 miliardom dolarów środków zainwestowanych w nieruchomości i świetnym parametrom finansowym oraz świadczonych usług.

Equinix chwali się w swoich materiałach, że rośnie nieprzerwanie od 75 kwartałów. Jest to według nich najdłuższa historia sukcesu finansowego w ramach firm skupionych w indeksie S&P 500

Digital Realty Trust, aktywa 25 miliardów dolarów

Digital Realty to kolejny fundusz, który skupia się na inwestowaniu w centra danych. Ten REIT jest właścicielem, ale także aktywnie przejmuje, buduje oraz prowadzi centra danych. Jego Klientami są zarówno lokalne jak i międzynarodowe firmy z różnych branż. Dzisiaj do ich grona można zaliczyć ich ponad 4000. Są oni skupieni w blisko 50 najważniejszych geografiach na całym świecie.

Inwestowanie w REIT technologiczny – megatrendy paliwem do wzrostu

Przedstawieni powyżej najwięksi gracze w segmencie REIT technologiczny inwestują w bardzo różnorodne spektrum nieruchomości. Wszyscy, niezależnie od celów inwestycyjnych, akcentują w swoich materiałach to, że korzystają z wiatru w plecy związanego z megatrendami w światowej gospodarce. Poniżej podsumuję kilka najciekawszych wątków, na jakie natrafiłem studiując prezentacje dla inwestorów.

REIT technologiczny jest napędzany trendami związanymi z coraz większym wykorzystaniem danych

Zmieniają się nasze przyzwyczajenia, zmienia się także sposób oraz zakres tego, jak wykorzystujemy dane. To w połączeniu z rosnąca liczbą urządzeń mobilnych daje ogromne paliwo do wzrostu funduszy działających w sektorze REIT technologiczny. Zobaczcie, jak nasze upodobania do oglądania filmów wpływają na wykorzystanie danych. Obejrzenie 30 minutowego odcinka filmu na Netflix potrzebuje 11 000 razy więcej danych niż wysłanie wiadomości e-mail. Na rosnący trend w wykorzystaniu danych ma także wpływ coraz większa dostępność cenowa urządzeń mobilnych. Ma to szczególne znaczenie na rynkach rozwijających się.

Źródło: Materiały American Tower

Wzrost światowych gospodarek i idące za tym potrzeby, to drugi trend napędzający REIT technologiczny

Wielkość globalnej gospodarki rośnie nieprzerwanie od lat. Dzisiaj wartość światowego GDP jest już dla wielu poza granicami możliwości zrozumienia. Pisałem o tym wcześniej w artykule „Megatrendy a zdrowie finansowe”. Według światowych statystyk konsumpcja to dzisiaj około 60 procent całej światowej gospodarki i zostawia pozostałe kategorie mocno w tyle (inwestycje, wydatki rządowe oraz export). To z kolej daje dużo paliwa graczom na w segmencie REIT technologiczny.

Źródło: Shopify

Konsumpcja i związany z nią handel rośnie znacznie szybciej w modelu e-commerce niż w modelu tradycyjnym. To pobudza z kolei zapotrzebowanie na infrastrukturę, która nie tylko pozwoli na wyprodukowanie kupionych dóbr. Musi ona pozwolić przede wszystkim na dostarczenie ich w konkurencyjnym czasie.

Moje następne kroki w budowaniu portfela nieruchomości w oparciu o sektor REIT technologiczny

Przedstawione fundusze z sektora REIT technologiczny nie tylko są różnorodne, ale także mają ciekawą charakterystykę. Wszystkie są globalnymi graczami i działają jednocześnie na praktycznie wszystkich kontynentach. Odzwierciedla to w dobry sposób to, jak chcą skorzystać z globalnych trendów, które opisywałem powyżej. Dywersyfikacja geograficzna nie będzie zatem jednym z kryteriów do wyboru funduszy w tym przypadku (inaczej niż w sektorze REIT mieszkaniowy, który opisywałem tydzień temu).

Który typ nieruchomości wybiorę w sektorze REIT technologiczny?

W przypadku funduszy z segmentu REIT technologiczny chcę zainwestować tak, aby mieć udział w nieruchomościach, które wspierają cały cykl w nowoczesnej gospodarce. Chcę kupić zarówno fundusze, które pozwalają na funkcjonowanie wież telekomunikacyjnych jak i te, które są domem dla centrów danych. Chcę wreszcie zainwestować w te REIT, które pozwalają na magazynowanie i dostarczanie towarów do konsumentów końcowych.

Jakie główne ryzyka widzę i jak będę nimi zarządzał?

Inwestowanie w sektor REIT technologiczny jest dla mnie samo w sobie strategią zarządzania ryzykiem portfela REIT. Dla przypomnienia wszystkie REIT można na najbardziej ogólnym poziomie podzielić na te tradycyjne (REIT mieszkaniowy, REIT biurowy, REIT handlowy) oraz te alternatywne (czyli m. in. wieże telekomunikacyjne, centra danych itd.) Jest to o tyle istotne, że REITy tradycyjne podążają zazwyczaj za tradycyjnym cyklem makroekonomicznym. Te drugie podążają mocniej za megatrendami. Wierzę w megatrendy związane z rozwojem globalnego handlu w Internecie oraz z rosnącym zapotrzebowaniem na dane. Równoczesne inwestowanie w obie duże kategorie może pomóc mi wygładzić potencjalne załamania cen w czasach recesji i uodpornić mój portfel. Do tematu ryzyka inwestowania w REIT na pewno jeszcze wrócę w jednym z artykułów.

Dołącz do finansowych rewolucji – uruchomiliśmy Instytut Finansów Osobistych

Promuję odpowiedzialne inwestowanie. Zawsze rekomenduję swoim Klientom, aby najpierw poukładali i uporządkowali swój finansowy dom zanim zaczną inwestować.

„Jak skutecznie zarządzać pieniędzmi, aby osiągnąć finansowy sukces” to program, który w tej chwili dla Was przygotowuję. Pozwoli on Wam po raz pierwszy obiektywnie spojrzeć na pieniądze i przygotować się do inwestowania.

Instytut Finansów Osobistych

Rejestracja jest darmowa. Pierwszy kurs uruchamiamy już w marcu.

Dołączając teraz otrzymasz atrakcyjne rabaty.

Taka okazja jak teraz więcej się u nas już nie powtórzy.

Jako pierwsi w Polsce będziecie mogli zobaczyć programy edukacji finansowej oparte na najlepszych na świecie metodach.

Do zobaczenia w Instytucie.

Inwestowanie w REIT dla każdego – nowa seria na YouTube

Zapraszam Was także do odwiedzenia mojego kanału na YouTube. Tam niedawno zacząłem dla Was nagrywać specjalną serię. Dokumentuję swoją przygodę z inwestowaniem w REIT. Poniżej link do ostatniego odcinka, w którym rozmawialiśmy o inwestowaniu w REIT mieszkaniowy.

Zachęcam do obejrzenia i subskrybowania tego kanału. Już niedługo w ruch pójdą prawdziwe pieniądze na prawdziwe inwestycje.

Dodatkowe źródła informacji o prezentowanych dzisiaj REIT

American Tower

Crown Castle

Prologis

Equinix

Digital Realty Trust

Leave a Reply

Share via
Copy link
Powered by Social Snap