REIT mity i fakty

REIT mity i fakty

Im bardziej popularne stają się REIT tym bardziej rosną wokół nich różne fakty i mity. Dzisiaj podzielę się z Wami inspiracjami z książki „The Intelligent REIT Investor”. Rozwinę te inspirację o dodatkowe źródła i analizy, Autor Brad Thomas, który ma kilkadziesiąt lat doświadczeń na tym rynku rozbiera REIT fakty i mity na czynniki pierwsze. No to zaczynamy. Spójrzmy na trzy najważniejsze mity i fakty.

Mit numer 1 – REIT to tylko zbiory różnych nieruchomości włożone do funduszy

Pisałem już o tym wielokrotnie. Myślę, że jest to warte podkreślenia na samym początku listy REIT mity i fakty. Każdy z REITów to firma, która w sposób profesjonalny zajmuje się zakupem oraz zarządzaniem posiadanymi nieruchomościami. REIT prowadzi biznes, którego celem jest zysk akcjonariuszy i budowa długoterminowej wartości na bazie posiadanych nieruchomości.

Każdy z REITów funkcjonuje dodatkowo w bardzo sztywnych ramach prawnych, które nakładają na niego konkretne obowiązki, ale dają także pewne niezwykłe przywileje. Wśród obowiązków należy odnotować konieczność wypłaty większości zysków inwestorom. Wśród przywilejów warto odnotować zwolnienie z podatku dochodowego przedsiębiorstw.

Tak zorganizowane przedsiębiorstwa, poddane dodatkowo ciągłej krytyce analityków, giełdy oraz inwestorów nie mogą być z definicji tylko przypadkowym zbiorem nieruchomości. Muszą być dobrze zaplanowanym przedsięwzięciem biznesowym. W innym wypadku nikt na rynku nie chciałby w nie inwestować. Tymczasem widzimy, że kapitalizacja rynkowa REIT z roku na rok konsekwentnie rośnie i kolejne kraje dołączają do tego mechanizmu oferując zwykłym inwestorom udziały w niedostępnych dla nich do tej pory nieruchomościach komercyjnych.

Źródło: Institutional Real Estate, link

Mit numer 2 – nieruchomości w formie REIT do inwestycja wysokiego ryzyka

Wyjaśniliśmy już sobie czym REITy są a czym nie są. Kontynuujemy REIT mity i fakty przechodząc do tematu, który zapewne będzie interesował wiele osób w Polsce. Każda Twoja inwestycja może stać się inwestycją wysokiego ryzyka, jeżeli nie wiesz, co robisz. Jest wiele przykładów, gdy samodzielne inwestowanie w nieruchomości powoduje straty. Inwestorzy są mamieni obietnicami gwarantowanego zwrotu tak jak w przypadku condohoteli. Wiele ofert crowdfundingowych obiecuje dwucyfrowe zwroty i zachęca inwestorów do udziału w projektach deweloperskich o kosmicznych ryzykach. Masa inwestorów kupuje mieszkania na wynajem bez choćby minimalnego pojęcia o cyklu nieruchomości oraz podstawowych zależnościach stóp procentowych, inflacji, bezrobocia i szeregu innych. Wiele ofert na rynku zahacza o patologię. Na detalicznym rynku panuje wolna amerykanka i przypomina trochę kasyno. Ktoś wygrywa, ktoś przegrywa, ale sami do końca nie wiedzą dlaczego i jak to policzyć. Ludzie skupiają się na zwrotach a w większości ignorują ryzyka.

Kluczem w zarządzaniu inwestycjami jest zarządzanie ryzykiem a nie zarządzanie zwrotem z inwestycji

Benjamin Graham

Jeżeli szukasz emocji to jedź do Las Vegas

Jeżeli szukasz takich emocji to REITy nie są dla Ciebie. Jeżeli szukasz wysokich gwarantowanych stóp zwrotu w nieruchomościach to prędzej czy później wszystko stracisz. REITy to akcje długoterminowe tak samo jak długoterminowy jest biznes nieruchomości. REITy tak jak każdy biznes funkcjonuje w szerszym otoczeniu ekonomicznym i stąd musi go cechować cykliczność oraz ryzyko. Są jednak dwa niezmiernie ważne elementy, które mają wpływ na wielkość ryzyka. Te dwa elementy to wysokość długu, jaki jest zaciągany przez REIT oraz jakość zespołów zarządzających danym funduszem.

Dług, który robi różnicę

Niezależnie od tego czy zarządzasz REIT czy innym biznesem prawdopodobnie korzystasz w mniejszym lub większym stopniu z długu. Matematyka dźwigni finansowej jasno wskazuje, że im więcej zaciągasz długu tym większa twoja potencjalna strata lub zysk. Zarządzający REIT wiedzą to doskonale. Poziomy zadłużenia REIT w stosunku do ich aktywów przez dekady oscylowały wokół 40 – 50% (więcej na rysunku poniżej, źródło NAREIT). Na tym samym wykresie widzimy też ciekawą informację na temat tego, jak zmieniło się zadłużenie REIT w czasie ostatniego kryzysu wywołanego pandemią.

Widać z tego zestawienia, że analizowane REIT nie sięgnęły w pandemii masowo po zewnętrzne finansowanie w formie długu. Nie zwiększyły zatem swojego ryzyka w ostatnim czasie. W rzeczywistości ich dług do aktywów uległ chwilowym zamianom związanym ze zmianami w wycenach aktywów. W ślad za tym poziom długów REIT spadł do poziomu najniższego od 20 lat. Świadczy to nie tylko o stabilności modelu REIT, ale także o jego dużej odporności. Mniej obciążone długiem podmioty cechuje także większa zwinność w nawigowaniu w szybko zmieniającej się gospodarce.

Zobaczmy, co w tym samym czasie wydarzyło się na świecie, jeżeli chodzi o zadłużenie. W artykule opublikowanym trzy dni temu na stronach związanych z międzynarodowym funduszem walutowym czytamy, że globalny dług sięgnął 226 bilionów dolarów i jest najwyższy w historii. Dodatkowo w 2020 roku na świecie zanotowano najwyższy jednoroczny wzrost poziomu globalnego zadłużenia. Za połowę tego wzrostu odpowiadają rządy. Druga połowa przypadła przedsiębiorstwom. Mówiąc o tym, że REIT to inwestycja wysokiego ryzyka pamiętajmy, jakie są fakty a jakie są mity. Fakty są takie, że w REIT trzymają się bardzo bezpiecznych poziomów zadłużenia i zadłużenie to ma pokrycie w nieruchomościach generujących prawdziwą gotówkę. To istotnie różni REIT od wielu firm na rynku, które mogą się pochwalić tylko świetną wyceną a nie zarobiły jeszcze nigdy ani złotówki czy dolara.

Zespoły zarządzające

Widać zatem jak na dłoni, że gdy cały świat się zadłuża do rekordowych poziomów REITy trzymają się bezpiecznych granic. Widać, że zarządzający tymi funduszami wyciągnęli lekcję z wielkiego kryzysu 2008 i potrafią mądrze się rozwijać nie narażając inwestorów na niepotrzebne ryzyka związane z nadmiernym zadłużeniem.

Zespoły zarządzające to drugi ważny czynnik, który wpływa w znacznym stopniu na ryzyko. Wracając do prostych przykładów z podwórka indywidualnych inwestorów. Jeżeli uważasz, że możesz po prostu kupić nieruchomość a potem ją zignorować i wszystko ułoży się po Twojej myśli tak jak w prospektach deweloperów, to jesteś w ogromnym błędzie i czeka Cię zimny prysznic. Idea dochodu pasywnego bardzo dobrze się sprzedaje. Wiele firm na tym żeruje opowiadając Wam historię o tym, że nieruchomość będzie pracować dla Was i będziecie zarabiać we śnie. Fakty są jednak inne. Aby biznes nieruchomości mógł być całkowicie pasywny, to musicie zarządzanie zlecić komuś innemu. Jedno jest zawsze pewne. Brak zarządzania równa się słabe wyniki finansowe.

Zespoły zarządzające REIT wiedzą to doskonale. Dodatkowo, z uwagi na to, że działają na rynku kapitałowym są przez cały czas pod czujnym okiem giełd, analityków oraz inwestorów, którym muszą się szczegółowo spowiadać z tego co i jak robią. Dostęp do tych informacji na rynku amerykańskim jest praktycznie nieograniczony. Można śledzić każdy ruch REIT. Warto w tym kontekście spojrzeć na pewne fakty i mity na temat tego, jak REITy zachowują się w różnych cyklach gospodarczych w porównaniu do innych indeksu S&P 500. Fakty są takie, że REITy historycznie cechowała dużo większa stabilność zysków niż inne spółki z indeksu S&P500.

Mit numer 3 – REIT to idealne akcje do tradingu

Na rynku panuje dzisiaj wysyp cudownych narzędzi, które mają niejako zapewnić Ci ogromne zyski w krótkim czasie. Reklamy różnych platform do tradingu pokazują Ci magiczne sposoby do zarabiania pieniędzy. Wystarczy przecież tylko kupić akcje gdy są tanie i sprzedać gdy są drogie. Gdyby to było takie proste to 99% amatorów zarabiałoby na tradingu. Tymczasem 99% traci kapitał próbując przewidzieć, co zrobi rynek.

Nie mogę tego podkreślić bardziej niż powiedzieć, że odgadniecie, kiedy i w jakim kierunku poruszy się dana akcja jest praktycznie niemożliwe. Gdyby było, to zapewne nie robili by tego amatorzy a wielkie firmy, które dysponują gigantycznymi zasobami finansowymi, ludzkimi i informatycznymi. Próba takiej zgadywanki wymaga, aby ktoś precyzyjnie przewidywał stopy procentowe, inflacje oraz inne czynniki makroekonomiczne i demograficzne.

W tym kontekście rozbrojenie wątku REIT mity i fakty jest bardzo proste. REIT nadają się najlepiej do strategii kupuj i trzymaj. Wynika to z natury aktywów, w które inwestują. Krótkoterminowy obrót tymi papierami bez wiedzy na temat zarządzania ryzykiem finansowym będzie dla każdego bardzo bolesny.

REIT mity i fakty podsumowanie

Mam nadzieje, że po przeczytaniu tego artykułu wiecie już jakie są trzy istotne mity i fakty związane z REIT. Przez cały kolejny rok będę w kolejnych wpisach analizował wybrane REIT, aby przygotować się do inwestowania w ten instrument. Jest to element mojego planu na wykorzystanie globalnych trendów, o których pisałem w jednym z poprzednich artykułów „Megatrendy a zdrowie finansowe”.

Zachęcam Was do jego lektury oraz do pracy nad finansami osobistymi w 2022 roku.

Zapraszam także do przeczytania bardzo ważnego artykułu na temat przyczyn inwestowania w REIT (artykuł „Dlaczego warto inwestować w REIT?”)

Leave a Reply

Share via
Copy link
Powered by Social Snap