REIT mieszkaniowy – przewodnik inwestora

REIT mieszkaniowy to jeden z sektorów nieruchomości komercyjnych, w który będę inwestował w bieżącym roku. W dzisiejszym artykule chcę Wam zaoferować bardziej szczegółowe spojrzenie na ten kawałek świata REIT.

REIT mieszkaniowy skupia fundusze, które inwestują w nieruchomości służące do zabezpieczania potrzeb mieszkaniowych. Zaczniemy od ogólnego spojrzenia, jakiego rodzaju nieruchomości kupują te fundusze. Dalej w artykule przyjrzymy się kilku największym graczom na świecie na tym rynku. Podzielę się także dalszymi krokami jeżeli chodzi o moje inwestowanie w sektor REIT mieszkaniowy.

Co to jest REIT mieszkaniowy i jakie nieruchomości kupuje?

REIT mieszkaniowy to rodzaj REIT, który skupia się na zaspakajaniu potrzeb mieszkaniowych. Można ten cel zrealizować na wiele sposobów. Poniżej przedstawię główne z nich.

Apartamenty

Wyobraź sobie osiedle, na którym jest kilkaset mieszkań. To typowa nieruchomość, w jaką inwestują REITy skupiające się na apartamentach. Tego rodzaju fundusze reprezentują największy segment wśród REIT mieszkaniowych. Wielkość aktywów zarządzanych przez REIT inwestujące w apartamenty w USA to około 140 miliardów dolarów. Cały REIT mieszkaniowy w tym samym momencie skupia na dzisiaj w USA około 190 miliardów dolarów aktywów.

Domy jednorodzinne

Kolejnym segmentem, w sektorze REIT mieszkaniowy, jest grupa funduszy inwestujących w domy jednorodzinne. Jest to drugi co do wielkości segment tego rynku. Jego aktywa zajmują około 30 miliardów dolarów. Od ostatnich 5 lat segment ten nie odnotował praktycznie żadnego wzrostu na rynku amerykańskim. Nie znam szczegółowych powodów, ale potrafię sobie wyobrazić, że tego rodzaju aktywa mocno konkurują z tradycyjnym modelem własności i stąd są mniej atrakcyjne dla REIT jako cel inwestycyjny.

Mieszkania dla studentów

Ciekawy segment, który od jakiegoś czasu widzimy na rynku mieszkaniowym to REITy inwestujące w nieruchomości przeznaczone dla zabezpieczenia potrzeb mieszkaniowych dla studentów. Warto obserwować, co się stanie z tym rynkiem po zamknięciu pandemii. Czy i jak będą wykorzystywane te nieruchomości w związku ze skokowym zwiększeniem popularności nauczania na odległość.

Pozostałe opcje w segmencie REIT mieszkaniowy

Wśród pozostałych nieruchomości, w jakie inwestują fundusze z sektora REIT mieszkaniowy, warto wspomnieć jeszcze domy na kółkach (manufactured homes). To szczególny typ prefabrykowanych domów mobilnych, które parkowane są na specjalnie przeznaczonych do tego nieruchomościach. Aktywa REIT w tym segmencie to około 20 miliardów dolarów i systematycznie rosną z roku na rok. Za popularność tego rodzaju rozwiązania odpowiada w dużej mierze niski koszt dla najemcy.

Najwięksi gracze na świecie w segmencie REIT mieszkaniowy

Najwięksi gracze w USA w segmencie REIT mieszkaniowy

Jest dla mnie jeszcze za wcześnie, aby wybrać konkretny REIT mieszkaniowy, jako mój cel inwestycyjny. Dla porządku warto jednak wskazać i krótko opisać, pięć największych na świecie REIT na tym rynku i jakie mają na dzisiaj strategie inwestycyjne.

Equity Residential, aktywa 39,6 miliarda dolarów

Największym REIT w USA inwestującym w sektor mieszkaniowy jest Equity Residential. Ze względu na swoją skalę jest on częścią indeksu S&P 500. Equity Residential zainwestowało w 307 lokalizacji, na które składa się aktualnie 79 322 apartamentów.

Cele inwestycyjne wybiera w lokalizacjach miejskich lub gęsto zaludnionych lokalizacjach podmiejskich. Główne obszary, jakimi się interesuje to Boston, Nowy York, Waszyngton, Seattle, San Francisco, Południowa Kalifornia oraz Denver.

Equity Residential przy tym portfelu nieruchomości wygenerował 2,4 miliarda dolarów przychodu oraz 1,4 miliarda dolarów zysku (EBITDA). Szczyci się tym, że całkowity zwrot na inwestycji w jego akcje od roku debiutu giełdowego (1993) osiągnął w 12,6%.

AvalonBay, aktywa 39 miliarda dolarów

Drugi największy REIT mieszkaniowy w USA to AvalonBay Communities, Inc. Fundusz jest inwestorem 239 lokalizacji, na które składa się obecnie 87 416 apartamentów. Jego inwestycje rozłożone są na 13 różnych stanów oraz 25 różnych rynków. AvalonBay także jest na liście S&P 500.

AvalonBay skupia się na obszarach miejskich w wybranych regionach. Wierzy w tradycyjne przesłanki makroekonomiczne i inwestuje tam, gdzie rośnie zatrudnienie i płace a dostępność mieszkań jest niewielka.

Avalon Bay szczyci się tym, że całkowity zwrot na inwestycji w jego akcje od roku debiutu giełdowego (1993) osiągnął w 12,9%.

UDR, aktywa 24,3 miliarda dolarów

Kolejny największy REIT mieszkaniowy w USA to UDR. Fundusz zainwestował w nieruchomości na 21 rynkach gromadząc 56 325 apartamentów. Skupia się na lokalizacjach z bardzo dobrym dostępem do centrów zakupów, dobrymi opcjami do spędzania wolnego czasu oraz rozwijającym się biznesem.

UDR chwali się w swoich ostatnich publikacjach, że nieprzerwanie od 196 kwartałów wypłaca inwestorom dywidendy oraz że całkowity zwrot na inwestycji w akcje tego funduszu w perspektywie 20 lat osiągnął 12,2%.

Apartment Investment and Management Co., 11 miliardów dolarów

Apartment Investment and Management (Aimco) to REIT mieszkaniowy z ponad 27 latami tradycji. Działa na 8 kluczowych rynkach nieruchomości oraz jest inwestorem w ponad 6000 kompleksów apartamentów w całych Stanach Zjednoczonych.

Aimco chwali się bardzo dużą aktywnością w zakresie budowy nowych apartamentów oraz wartym 2 miliardy dolarów portfelem dodatkowych inwestycji do zrealizowania. Fundusz nie wypłaca ostatnio dywidend i koncentruje kapitał na realizację tych przedsięwzięć. Ma w celach dostarczenie całkowitych zwrotów na poziomie 12 – 15%.

Essex Property Trust, 27,6 miliarda dolarów

Ostatni REIT mieszkaniowy w tym zestawieniu to Essex Property Trust. Swoją działalność inwestycyjną skupia na rynkach nadbrzeżnych Kalifornii oraz Waszyngtonu.

Essex Property Trust szczyci się tym, że wypracował jeden z najwyższych całkowitych zwrotów ze wszystkich publicznych REIT od 1994 roku. Podkreśla także to, że ma 27 letnią historię rosnących dywidend.

Inwestowanie w REIT mieszkaniowy - co koniecznie musisz wiedzieć?

Inwestowanie w REIT mieszkaniowy – co wyróżnia najlepsze fundusze?

Powyżej przedstawiłem Wam krótko tylko 5 REIT inwestujących w sektor mieszkaniowy. W samych Stanach Zjednoczonych jest ich na dzisiaj 22. Jak zatem podjąć decyzję, który REIT mieszkaniowy wybrać? Rozwinę tutaj dzisiaj myśl, którą zaprezentowałem Wam już wcześniej w artykule „Jak znaleźć REIT, w który warto zainwestować?”. Pisałem tam o tym, że zarządzanie równa się wynik. Wspomniałem także, że każdy REIT ma dwie zasadnicze opcje wzrostu. Z jednej strony może rosnąć organicznie. Może także szukać zewnętrznych opcji wzrostu. Spojrzę dzisiaj tutaj na te dwie kategorie w kontekście zaprezentowanych funduszy z sektora REIT mieszkaniowy.

Źródła wzrostu organicznego REIT mieszkaniowy

Wzrost organiczny, dla przypomnienia, to są te działania, które dany REIT może wykonać na bazie dzisiaj posiadanych nieruchomości. Celem tych działań jest oczywiście poprawa długoterminowych wyników finansowych.

Widać bardzo dobrze mocną aktywność w zakresie wzrostu organicznego wśród topowych graczy na rynku REIT mieszkaniowy. Główne działania, które wykonują można podsumować następującą listą:

  1. Kontrola kosztów – większość z REIT wskazuje w swoich materiałach i wynikach działania oraz efekty na polu kontroli kosztów. Dotyczy to zarówno kosztów operacyjnych jak i kosztów związanych z finansowaniem działalności REIT.
  2. Wzrost czynszów z najmu oraz pozostałych – większość REIT akcentuje, że na bazie tych samych nieruchomości wygenerowały większe przychody. Miały na to wpływ obłożenie nieruchomości oraz pozytywne korekty cen. Sprzyjała temu zdrowa gospodarka z rosnącymi miejscami pracy.
  3. Modernizacja nieruchomości – wiele REIT skorzystało w ostatnim okresie z szans w zakresie modernizacji posiadanych nieruchomości. Pandemia zmieniła oczekiwania najemców i dostosowanie się do tych zmieniających się wymagań stało się dla niektórych źródłem dodatkowego wzrostu.
  4. Recykling kapitału – widzieliśmy w ostatnich miesiącach dosyć dużą aktywność w zakresie sprzedaży i zakupu nieruchomości. Gdy dany REIT pozbywa się z portfela starych aktywów i korzysta zarobionych w ten sposób pieniędzy aby sfinansować zakupy bardziej atrakcyjnych budynków, to właśnie jest przykład recyklingu kapitału.
  5. Zmiany w modelach operacyjnych – model operacyjny to nic innego jak sposób, w jaki realizujemy codzienne zadania dla osiągnięcia celów firmowych. Składają się na niego ludzie, technologia, procesy oraz ogólna struktura i organizacja. Znakomita większość REIT była bardzo aktywna na polu innowacji w zakresie modelu operacyjnego, aby dostosować się do warunków pracy zdalnej z Klientami. Przy okazji innowacje te w wielu przypadkach zaowocowały oszczędnościami.
  6. ESG – coraz więcej REIT zaznacza w swoich poczynaniach kwestie związane z otoczeniem (E – Environment), Społeczeństwem (S- Society) oraz standardami prowadzenia firmy (G – Governance). Działania te są nie tylko ważne z punktu widzenia działania na rzecz planety i społeczeństwa. Są one też jednym z czynników, na który inwestorzy zwracają uwagę wybierając ten lub inny REIT

Źródła wzrostu zewnętrznego REIT mieszkaniowy

Oprócz wzrostu organicznego sprawne drużyny zarządzające danym REIT mogą także zastosować szereg strategii, aby rosnąć ponad posiadany dzisiaj portfel nieruchomości. Tutaj rozróżniamy trzy główne możliwości.

Po pierwsze konkretny REIT ze stabilnym zapleczem finansowym może zaangażować swoje środki w przejęcie innej firmy i tym samym jednym ruchem powiększyć portfel nieruchomości. Drugim sposobem na wzrost zewnętrzny jest budowa nowych nieruchomości jako deweloper lub partner wraz z inną firmą. Trzecim sposobem wzrostu zewnętrznego są różnego rodzaju wspólne przedsięwzięcia z innymi firmami z rynku nieruchomości (joint venture).

Praktycznie wszystkie z REIT, które dzisiaj przedstawiłem korzystają mocno zarówno ze wzrostu organicznego jak i możliwości wzrostu zewnętrznego. Będzie zatem w czym wybierać, bo zespoły menadżerskie realizują bardzo ciekawe strategie i stawiają sobie ambitne cele.

Moje następne kroki do inwestowania w  sektor REIT mieszkaniowy

Moje następne kroki do inwestowania w sektor REIT mieszkaniowy

Jeżeli czytaliście mój przegląd globalnych rynków nieruchomości w 2022 wiecie, że REIT mieszkaniowy na pewno znajdzie miejsce w moim portfelu inwestycyjnym. Zapraszam Was do przeczytania tego artykułu, aby poznać moje szersze spojrzenie na budowanie portfela nieruchomości opartego na REIT.

Na jakim kontynencie będę inwestował?

REITy dostępne są dzisiaj w ponad 40 krajach. Skupione są w trzech głównych geografiach (Stany Zjednoczone, Azja oraz Europa). Mnie w pierwszej kolejności interesuje rynek amerykański z uwagi na bardzo dobre uwarunkowania makroekonomiczne oraz najlepszy na świecie dostęp do informacji dla inwestorów.

Na dzisiaj nie wiem jeszcze, które fundusze znajdą się w moim portfelu. Wiem natomiast, że na pewno nie będzie to jeden REIT. Prawa popytu i podaży rządzą cenami oraz wynikami nie tylko w skali całej Ameryki, ale także w skali mikro rynków, na których zbudowane są kompleksy apartamentów. Wezmę to pod uwagę.

Który typ nieruchomości wybiorę w większym segmencie REIT mieszkaniowy?

Na początek skupię się tylko i wyłącznie na sektorze apartamentów (multifamily). Uważam go za najbardziej stabilny oraz najbardziej perspektywiczny spośród wszystkich segmentów w grupie REIT mieszkaniowy na dzisiaj. Drugim ważnym argumentem do rozpoczęcia tej przygody w sektorze apartamentów jest to, że od kilku lat zdobywam na ten temat wiedzę. Bardzo dobrze rozumiem mechanikę działania tego biznesu oraz potrafię swobodnie interpretować wyniki funduszy oraz poczynania kadry zarządzającej.

Jakie główne ryzyka widzę i jak będę nimi zarządzał?

Na dzisiaj widzę trzy główne ryzyka w inwestowaniu w sektor REIT mieszkaniowy. Nie są one specjalnie unikalne dla tego typu nieruchomości, ale warto je tutaj przywołać. Pierwszym ryzykiem jest ryzyko związane ze zbyt dużą koncentracją inwestycji na jednym rynku. Takie ryzyko, w przypadku załamania danego rynku, narazi mnie na znaczną utratę kapitału.

Drugim ryzykiem, które widzę, to jakość kadry zarządzającej oraz jej umiejętność odnalezienia się w dynamicznie zmieniającym się otoczeniu. Tak jak pisałem wyżej, lepsze fundusze różnią się od dobrych tymi kilkoma elementami, które wpływają na skuteczniejsze zarządzanie. To z kolei determinuje jak dobrze dany REIT rośnie korzystając z wewnętrznych i zewnętrznych możliwości.

Zarówno w pierwszym jak i drugim przypadku moją strategią będzie wybranie kilku rożnych REIT, aby nie koncentrować kapitału na jednej drużynie menadżerów oraz na takim samym zestawie nieruchomości.

Trzecie ryzyko, które widzę to jest kwestia nadmiernego obciążenia kredytami. Będę unikał REIT, które swój wzrost za mocno finansują kredytami. To w perspektywie możliwości podnoszenia stóp procentowych przez FED może mieć mocno negatywny wpływ na wyniki tych funduszy.

Inwestowanie w REIT teraz także na youtube. Dołącz do mojego kanału.

W zeszłym tygodniu rozpocząłem nagrywanie krótkich filmów z serii „Inwestowanie w REIT dla każdego”. Będziecie w nich mogli poznać mnie nieco lepiej oraz posłuchać o mojej przygodzie z inwestowaniem w nieruchomości, która trwa już ponad 15 lat. Zapraszam Was do obserwowania mojego kanału. Niezmiennie zapraszam także do przeczytania bardzo ważnego artykułu na temat przyczyn inwestowania w REIT (artykuł „Dlaczego warto inwestować w REIT?”).

Dodatkowe zasoby – więcej o prezentowanych dzisiaj REIT

Equity Residential

Avalon Bay

UDR

AIMCO

Essex Property Trust

Leave a Reply

Share via
Copy link
Powered by Social Snap