REIT hotelarski (lodging REIT) – przewodnik inwestora

REIT hotelarski (lodging REIT)

W dzisiejszym przewodniku inwestora REIT hotelarski (z ang. lodging\hospitality\hotel REIT). Hotelarstwo to branża bliska mojemu sercu i doświadczeniom mojej rodziny. Ten odcinek serii o REIT jest dla mnie zatem wyjątkowy.

Branża hotelarska to jeden z najbardziej dotkniętych skutkami pandemii sektor REIT. Ograniczenia w poruszaniu się przez długi czas eliminowały z życia zwykłych obywateli. Do dzisiaj natomiast wiele firm utrzymuje w mocy politykę pracy z domu, która z znacznym stopniu wyeliminowała podróże służbowe oraz ruch w hotelach z tym związany.

REIT hotelarski to kawałek biznesu nieruchomości, który w czasach prosperity może najszybciej wykorzystać rosnące ceny i generować wysokie przychody i marże. W słabszym otoczeniu makroekonomicznym trudniej jest w tej branży utrzymać rentowność i hotele pustoszeją szybciej w porównaniu do innych nieruchomości, w które inwestują REITy.

REIT hotelarski – główne informacje

Sektor REIT hotelarski skupia fundusze, które za cel wzięły sobie inwestowanie w nieruchomości przeznaczone do prowadzenia działalności hotelarskiej. O ile koncepcja wydaje się bardzo prosta to warto na początku zaznaczyć kilka ciekawych faktów o tym kawałku biznesu.

Ostatnio analizowaliśmy sektor biurowy, w którym umowy najmu mają charakter długoterminowy. W sektorze REIT hotelarski znajdujemy się na drugim końcu spektrum w tym zakresie. Klienci mieszkają w hotelach kilka, maksymalnie kilkanaście dni. Umowy te mają zatem charakter krótkoterminowy. To ma jedną bardzo ważną konsekwencję. W okresach gospodarczej prosperity nieruchomości hotelarskie mogą szybko reagować i podnosić ceny. Realizują wtedy wyższe przychody i marże. W okresach spowolnienia gospodarczego grozi im jednak duże wyhamowanie biznesu i muszą szukać dróg, aby chociaż w części zapełnić swoje nieruchomości. A konkurencja jest ogromna. W samych Stanach Zjednoczonych szacuje się, że jest około 50 000 hoteli i około 5 milionów pokoi do wynajęcia.

Drugi ważny element, na który warto zwrócić uwagę to, że biznes hotelarski jest bardzo kapitałochłonny. Średnio w sektorze w zwykłym roku marże NOI oscylują w przedziale 10 – 20%. Oznacza to w uproszczeniu, że z każdej zarobionej złotówki hotelarzom zostaje pomiędzy 10 a 20 groszy. Nie jest to spektakularny wynik i może być dodatkowo zagrożony w słabszych gospodarczo czasach.

Na koniec 2019 roku mieliśmy do wyboru 19 funduszy z sektora REIT hotelarski o łącznych aktywach 81 miliardów dolarów. Te nieruchomości są wynajmowane i prowadzone przez niezależnych operatorów ze znanych na świecie marek takich jak Hilton, Marriott, Intercontinental czy Hyatt. To trzeci trzeci kluczowy aspekt. REIT hotelarski przypomina bowiem bardziej prowadzenie biznesu niż wynajmowanie nieruchomości (tak jak w innych sektorach).

Najwięksi gracze na świecie w sektorze REIT hotelarski

Przyjrzyjmy się zatem kilku największym graczom w sektorze REIT hotelarski na świecie. Da nam to pewnego rodzaju pogląd na to, jak w tym trudnym dla hoteli czasie poradzili sobie liderzy tego rynku. Będziemy mogli też spróbować zaobserwować pewne trendy, które łączą dzisiaj najważniejszych graczy w sektorze.

Host Hotels

Host Hotels to najwięskszy na świecie fundusz z sektora REIT hotelarski. Jest właścicielem 80 obiektów oraz dysponuje łącznie ponad 45 000 pokoi. Host Hotels skupia się na nieruchomościach z najwyższej półki i inwestuje głównie w Stanach Zjednoczonych.

W wynikach Host Hotels widać, że biznes nie wrócił jeszcze całkowicie do stanu sprzed wybuchu pandemii i kluczowy dla hotelarstwa wskaźnik (RevPAR) kształtował się w trzecim kwartale 2021 roku nadal ponad 30 niżej niż w 2019.

Rozwój sytuacji doskonale obrazuje powyższy obrazek. Widzimy, że w szczycie pandemii przychody były ponad 90% niższe od normalnych okresów. Sytuacja ta poprawia się z kwartału na kwartał, ale nie wróciła jeszcze do poziomów sprzed pandemii. Brakującym elementem przychodów są na pewno firmy, które z uwagi na ograniczenia w podróżach służbowych nie korzystają w tak dużym stopniu jak dawniej z zakwaterowania w hotelach. Do dzisiaj za to wraca powoli ruch związany z klientami indywidualnymi.

Host Hotels nie czeka z założonymi rękami na rozwój sytuacji. Nieprzerwanie realizuje strategiczne cele. Warto je tutaj wymienić, bo obrazują dobrą postawę tego funduszu w odpowiedzi na wyzwania rynkowe:

  1. Redefinicja modelu operacyjnego – nie jest dla nikogo zaskoczeniem, że w trudnych czasach hotelarze szukają oszczędności. Host hotels przyjęli ze swoimi operatorami 50 – 60% cel obniżki kosztów w długim terminie (w porównaniu do bazy z 2019).
  2. Recykling kapitału – Host Hotels wszedł z pandemię w bardzo dobrymi wskaźnikami zadłużenia oraz z głębokimi kieszeniami gotówki. Na trzeci kwartał 2021 dysponuje blisko 2 miliardami dolarów płynności. Umożliwia mu to oportunistyczne zakupy oraz, w krótkim i średnim terminie, zdobywanie kolejnych punktów udziału w rynku.
  3. Rentowny rozwój biznesu – Host Hotels nieprzerwanie oddaje nowe inwestycje i rozwija już istniejące obiekty. Chce robić to w sposób bardzo rentowny i celuje w kilkunastoprocentowe stopy kapitalizacji.

Ryman Hospitality Properties

Ryman Hospitality Properties to fundusz z sektora REIT hotelarski, który specjalizuje się ośrodkach hotelarskich skupionych przy centrach konferencyjnych z wysokiej półki. W jego portfelu znajduje się pięć z dziesięciu największych takich ośrodków w Stanach Zjednoczonych. Operatorami tych nieruchomości jest Marriott International. Poza tymi wielkimi kompleksami Ryman Hospitality Properties jest także właścicielem ponad 10000 pokoi oraz blisko 260 tysięcy metrów kwadratowych powierzchni konferencyjnej w najlepszych lokalizacjach.

Ten REIT nie dzieli się na swoich stronach praktycznie żadnymi informacjami i dowiedzenie się czegoś jego zamiarach wymagałoby przeczesywania raportów rocznych. Nie idę dzisiaj w tym kierunku, jako że profil Ryman Hospitality wcale mnie nie interesuje. Biznes konferencyjny oraz rozrywkowy wokół którego działa ten REIT nie jest dla mnie atrakcyjnym celem inwestycyjnym.

Park Hotels

Park Hotels to jeden z największych funduszy działających w sektorze REIT hotelarski. Jest właścicielem 54 obiektów i dysponuje łącznie blisko 32000 pokoi. Hotele działają i są obsługiwane przez sieciowe marki premium takie jak Hilton (88%), Hyatt oraz Marriott. Park Hotels inwestuje w najlepszych lokalizacjach w centrach miast oraz w wybranych lokalizacjach wakacyjnych. Kluczowe rynki, na których działa to: San Francisco, Hawaje, Orlando, Nowy Orlean, Boston, Nowy Jork oraz Miami.

Park Hotels, podobnie jak inne fundusze z sektora REIT hotelarski, w czasach pandemii zmuszony był do intensywnych prac nad modelem operacyjnym, aby ratować topniejące marże i przygotować się najlepiej do odbicia na rynku. W przypadku Park Hotels działania związane z modelem operacyjnym podzielone zostały na aspekt kosztowy i przychodowy:

  1. Działania związane z redukcją kosztów – zwolnienia pracowników dla dopasowania do zminimalizowanego ruchu, przystosowanie procesów do nowych preferencji klientów (np. zakwaterowanie bez udziału obsługi), ewaluacja marek oraz rozwiązań technologicznych, eliminacja nierentownych części hoteli (np. obsługiwane funkcje związane z gastronomią).
  2. Działania związane poprawą przychodów – praca nad segmentacją i dopasowanie oferty do nowych trendów indywidualnych i biznesowych, prace nad nowymi możliwościami wykorzystania powierzchni, wykorzystanie dodatkowych źródeł przychodów

Park Hotels dopiero w 3 kwartale 2021 udało się wyjść na prostą i odnotować pozytywny wynik finansowy. Skala oszczędności, którą wdrożono była niebagatelna i sięgnęła 85 milionów dolarów. W tym samym czasie fundusz znacznie poprawił swój bilans i twierdzi, że jest dobrze przygotowany do rynkowego ataku (przejęcia kolejnych hoteli).

Apple Hospitality

Apple Hospitality REIT jest właścicielem jednego z największych portfeli luksusowych hoteli w Stanach Zjednoczonych. W jego portfelu nieruchomości znajdziemy 219 obiektów w 36 stanach oferujących blisko 30 000 pokoi. Nieruchomości należące do Apple Hospitality są zlokalizowane głównie w obszarach miejskich, bogatych dzielnicach podmiejskich i na rynkach rozwijających się. Hotele należące do tego REIT prowadzone są pod markami Hilton, Hyatt i Marriott.

Podobnie, jak w pozostałych przykładach, okres pandemii to dla Apple Hospitality czas wytężonej pracy nad ratowaniem rentowności oraz zatamowaniem gotówki przepalanej przez wysokie koszty. Fundusz nie wrócił jeszcze do wyników sprzed pandemii, ale jego RevPAR oraz zyski mierzone EBITDA pokazują już solidne odbicie.

Apple Hospitality szczyci się tym, że ma doskonałe wyniki w zakresie maksymalizowania marż i że wykorzystał okres pandemii do kolejnych ruchów w tym obszarze. Działania na polu modelu operacyjnego w tym czasie zaowocowały znacznym obniżeniem wskaźników kosztowych. Było to możliwe między innymi dzięki:

  1. Optymalizacji oprogramowania służącego do zarządzania ludźmi w hotelach
  2. Zmianie podejścia do zakupów oraz renegocjacji kontraktów z dostawcami
  3. Wykorzystaniu danych do analiz, podejmowania decyzji, dzielenia się najlepszymi praktykami
  4. Redefinicji niektórych marek w celu dostosowania się do nowych warunków rynkowych

Pebblebrook Hotel Trust

Pebblebrook Hotel Trust to jeden z największych funduszy w sektorze REIT hotelarski będący właścicielem 53 obiektów oraz ponad 13000 pokoi. Inwestuje w hotele z wyższej półki w lokalizacjach miejskich. Interesują go też destynacje typowo turystyczne. Jest obecny na 15 rynkach w Stanach Zjednoczonych.

Pebblebrook Hotel Trust podobnie jak inne prezentowane tutaj REIT nie wrócił jeszcze do poziomu biznesu sprzed pandemii. W grudniu 2021 jego przychody są nadal o 20% niższe niż w 2019 roku.

Fundusz chwali się specjalnie działaniami, jakie podejmuje w zakresie zmian w modelu operacyjnym. Jest za to bardzo aktywny na polu akwizycji oraz ciągłego inwestowania w sieć już posiadanych hoteli.

REIT hotelarski – droga naprzód?

Jak widzicie na tych kilku przykładach największych graczy na rynku REIT hotelarski, biznes jeszcze nie wrócił w pełni do poziomów sprzed 2019. O ile z ożywieniem spotkały się te hotele, które są nastawione na lokalizacje wakacyjne i podróżnych indywidualnych to goście biznesowi nadal nie wrócili masowo do hoteli. Podróże międzynarodowe nadal nie osiągnęły poziomów sprzed pandemii co w oczywisty sposób ogranicza pobyty gości międzynarodowych.

Widać w wynikach tych największych graczy na rynku REIT hotelarski, że z kwartału na kwartał wyniki są coraz lepsze. Wieje zatem coraz większym optymizmem. REITy były także bardzo aktywne na polu wdrażania różnych zmian do modeli operacyjnych, co powinno przynieść zdwojone korzyści po pełnym odbiciu biznesu. Widzieliśmy także sporą aktywność w zakresie zakupów i sprzedaży nieruchomości. Ten recykling kapitału może przynieść ciekawe wiadomości w zakresie stóp dywidend oraz wzrostu dochodów poszczególnych REIT.

Widać wreszcie w szerszych statystykach, że najszybciej zapełniły się hotele w lokalizacjach typowo turystycznych. Tam też istnieją jeszcze ciekawe cele inwestycyjne z dobrymi fundamentami i wyceną, która daje możliwość realizacji ciekawych zwrotów.

Moje dalsze kroki w inwestowaniu w segment REIT hotelarski

Jeszcze dwa miesiące temu sądziłem, że REIT hotelarski nie będzie przedmiotem mojego zainteresowania, gdy będę budował swój portfel inwestycyjny. Pisałem o tym w artykule „Globalny rynek nieruchomości 2022 – ciekawe czasy dla REIT”. To założenie, jak się okazuje, było błędne. Dobrze zdywersyfikowany portfel REIT powinien zawierać fundusze z tego sektora. Odkąd zacząłem przygotowywać się do budowania portfela dużo zaczęło się zmieniać w światowej gospodarce. Wiele banków centralnych rozpoczęło lub zasygnalizowało zacieśnienie polityki monetarnej. Efektem czego stopy procentowe w wielu krajach zaczynają rosnąć. Wraz z perspektywą rosnących stóp procentowych muszę obserwować dwie rzeczy wybierając REIT. Pogarszają się także nastroje konsumentów.

Źródło: OECD

Jakie segmenty mnie interesują

Poszukam funduszy działających w segmencie REIT hotelarski, które mają ciekawe portfele hoteli w niezastąpionych lokalizacjach turystycznych. Będę inwestował tylko w najdroższe hotele z najwyższej półki podpierając się światowym megatrendem, związanym z rosnącymi nierównościami w zakresie bogactwa. Wedługo ostatnich danych do top 10% najbogatszych ludzi na świecie należy już 76% światowego majątku oraz 52% światowych dochodów. Wierzę, że luksusowe nieruchomości mają szanse obronić się zarówno w pozytywnym jak i negatywnym scenariuszu makroekonomicznym.

Jakie ryzyka widzę

Fundusze z sektora REIT hotelarski są najbardziej wrażliwe na wahania koniunktury. Recesja zazwyczaj powoduje mocną erozję wyników w tym biznesie. Będę miał to na uwadze i waga sektora REIT hotelarski będzie stosunkowo niewielka w porównaniu do innych aktywów. Drugie ryzyko, uniwersalne dla wszystkich REIT to kwestia zadłużenia. W obliczu możliwości wzrostu stóp procentowych trzeba dokładnie przyglądać się nie tylko poziomowi zadłużenia, ale także strukturze długów. REITy z dużym zadłużeniem bazującym na stopie zmiennej mogą zostać poranione w przypadku bardziej restrykcyjnej polityki monetarnej.

Instytut Finansów Osobistych – początek drogi do inwestowania

Promuję odpowiedzialne inwestowanie. Zawsze rekomenduję swoim Klientom, aby najpierw poukładali i uporządkowali swój finansowy dom zanim zaczną inwestować. Finansowy sukces zaczyna się od dwóch prostych słów – budżet osobisty.

Sam przeszedłem tą drogę wielokrotnie popełniając błędy, które nauczyły mnie życiowych lekcji. Chciałbym, abyście skrócili swoją drogę i aby finansowy sukces zagościł w Waszych domach jak najszybciej. Do tego potrzebny jest między innymi budżet osobisty.

„Jak skutecznie zarządzać pieniędzmi, aby osiągnąć finansowy sukces” to program, który w tej chwili dla Was przygotowuję. Pozwoli on Wam po raz pierwszy obiektywnie spojrzeć na pieniądze i przygotować się do inwestowania.

Instytut Finansów Osobistych

Rejestracja w Instytucie Finansów Osobistych jest darmowa. Dzięki niej będziesz na bieżąco z tym, co się u nas dzieje. Dołączając teraz otrzymasz atrakcyjne rabaty na nasz pierwszy program. Planujemy go uruchomić już w marcu.

Taka okazja jak teraz więcej się u nas już nie powtórzy.

Jako pierwsi w Polsce będziecie mogli zobaczyć programy edukacji finansowej oparte na najlepszych na świecie metodach związanych z ekonomią behawioralną.

Do zobaczenia w Instytucie.

Niezmiennie zapraszam także do przeczytania bardzo ważnego artykułu na temat przyczyn inwestowania w REIT (artykuł „Dlaczego warto inwestować w REIT?”).

Przydatne linki

Host Hotels

Ryman Hospitality

Park Hotels

Apple hospitality

Pebblebrook Hotel Trust

Leave a Reply