REIT handlowy (retail REIT) – przewodnik inwestora

REIT handlowy (retail REIT) - przewodnik inwestora

W dzisiejszym odcinku przewodnika inwestora zajmiemy się sektorem REIT handlowy. To działka, w której mam największe doświadczenie. Nieruchomości tego typu stanowią ponad 90% mojego aktualnego portfela. Sektor REIT handlowy, podobnie jak hotelarski, przeżywał swoje ciężkie chwile w szczycie pandemii. Wbrew temu, co wieszczą różni znawcy od lat, handel detaliczny nie umarł i sklepy nadal stoją. Przyjrzyjmy się temu nieco bliżej.

REIT handlowy – podstawowe informacje

W 2019 roku sektor REIT handlowy liczył 37 funduszy z aktywami na poziomie ponad 200 miliardów dolarów. Fundusze inwestujące w sektor REIT handlowy są analizowane w podziale na trzy główne kategorie: osiedlowe centra handlowe, regionalne centra handlowe oraz wolnostojące nieruchomości.

Osiedlowe centra handlowe

Termin centrum handlowe to bardzo szerokie pojęcie i obejmuje rożne formaty a także różne wielkości nieruchomości. Osiedlowe centra handlowe mają zazwyczaj od około 3000 do 10000 metrów kwadratowych i obsługują klientów zamieszkujących w promieniu kilku kilometrów. Osiedlowe centra handlowe to bardzo ciekawa klasa aktywów. Dobrze wynajęte mają tendencję do tego, aby dostarczać dobre rezultaty niezależnie od szerszego kontekstu makroekonomicznego. Zazwyczaj główni najemcy w takich centrach do sklepy spożywcze czy drogerie. To one właśnie przyciągają codzienny ruch (np. drobne usługi takie jak pralnia czy fryzjer, etc.)

Regionalne centra handlowe

Regionalne centra handlowe to znacznie większe nieruchomości. Oferują zazwyczaj od kilkudziesięciu do ponad stu tysięcy metrów kwadratowych powierzchni oraz obsługują klientów mieszkających w promieniu do około 40 kilometrów. Tego rodzaju nieruchomości są zazwyczaj zlokalizowane w bliskości zagęszczonych obszarów miejskich z wystarczającą bazą klientów o wysokich dochodach. Nieruchomości tego typu są coraz rzadziej budowane zatem kwestie nadpodaży w tym segmencie ma drugorzędne znaczenie. W tym segmencie liczy się to, jak dobry jest zestaw najemców i czy wybrane marki oraz doświadczenia są w stanie przyciągnąć klientów do centrum.

Nieruchomości wolnostojące

Ostatnim głównym typem nieruchomości w sektorze REIT handlowy są nieruchomości wolnostojące. Mogą one być domem dla szerokiego wachlarza różnych biznesów od popularnych restauracji szybkiej obsługi, drogerii, po sklepy dla majsterkowiczów czy sklepy spożywcze albo stacje benzynowe.

Główni gracze w sektorze REIT handlowy na świecie

Poniżej przedstawię Wam sylwetki trzech największych na świecie REIT, które reprezentują każdy z wymienionych wcześniej podsektorów.

Kimco Realty

Kimco Realty to największy w USA fundusz działający na rynku REIT handlowy. Jest właścicielem 545 centrów handlowych oraz nieruchomości o mieszanym przeznaczeniu. Jego inwestycje są zlokalizowane na przedmieściach 20 największych rynków w Stanach Zjednoczonych. Geograficznie posadowione są na wybrzeżach oraz w tzw. słonecznym pasie (sunbelt).

W nieruchomościach Kimco Realty skupieni są najemcy, którzy dostarczają artykuły pierwszej potrzeby. Są to między innymi znani sprzedawcy żywności, artykułów do majsterkowania oraz drogerie.

Kimco Realty pokazuje w swoich materiałach pewną esencję tego, co dla wzrostu mogą robić fundusze działające w sektorze REIT handlowy. Spójrzmy na obszary wzrostu, które wskazuje w materiałach dla inwestorów.

  1. Wzrost organiczny dzięki zaplanowanym podwyżkom czynszu – Kimco w swoich umowach utrzymuje 3 – 4% automatycznej podwyżki czynszów dla mniejszych detalistów co roku oraz 10 -12% dla większych graczy co 5 lat. Ten automatyczny wzrost przychodów jest istotnym czynnikiem wzrostu.
  2. Wycena warunków w nowych umowach – nieruchomości, których właścicielem jest Kimco Realty wróciły na ścieżkę wzrostu i są właśnie w tej fazie realnego cyklu nieruchomości. Obłożenie osiąga historyczne poziomy. To w połączeniu z zakończeniem pewnych umów daje możliwość do wyceny czynszów przy nowych umowach zgodnie z panującymi dzisiaj warunkami rynkowymi. Fundusz ma ponad 160 takich przypadków, gdzie różnice mogą sięgać kilka lub kilkanaście dolarów na metrze kwadratowym.
  3. Przebudowa, rozbudowa portfela oraz akwizycje – fundusz ma w planie przebudowę kilkudziesięciu nieruchomości, gdzie celuje w dwucyfrowe zwroty. Poszukuje także ciekawych okazji do akwizycji oraz recyklingu posiadanego kapitału.

Realty Income

Realty Income to drugi z największych funduszy działający w sektorze REIT handlowy. Szczyci się tym, że ma nieprzerwaną historie 52 lat wypłacania miesięcznych dywidend inwestorom. Realty Income zainwestował w ponad 7000 nieruchomości i zbudował aktywa warte ponad 35 miliardów dolarów.

Lokuje się dzisiaj wśród 10 największych REIT na świecie i z powodzeniem rozszerza swoje operacje poza USA. W Europie kupił już ponad 100 nieruchomości i zbudował ponad 3 miliardy dolarów aktywów.

Wszystkie nieruchomości posiadane przez Realty Income generują rocznie blisko 2 miliardy dolarów przychodu.

Simon Property Group

Simon Property Group to gracz z sektora REIT handlowy, który inwestuje w najlepsze lokalizacje przeznaczone do handlu, gastronomii oraz lokalizacje o mieszany przeznaczeniu (mixed use). Nieruchomości należące do Simon Property Group są zlokalizowane w Ameryce Północnej, Europie oraz Azji.

Na koniec września 2021 do funduszu należało 201 nieruchomości zlokalizowanych w Stanach Zjednoczonych. Fundusz kontroluje także 80% udziałów w firmie Taubman Realty Group, która jest właścicielem 24 regionalnych oraz ponadregionalnych centrów handlowych oraz outletów w Stanach Zjednoczonych oraz Azji.

Na rynku międzynarodowym Simon Property Group kupił także 32 centra outlet w segmencie premium. Są one zlokalizowane w Azji, Europie oraz Kanadzie. Niedawno kupił także ponad 20 procent udziałów we francuskiej firmie Klépierre SA, która jest właścicielem centrów handlowych na terenie 15 krajów Europy.

Co dalej z sektorem REIT handlowy?

Analizując sektor REIT handlowy warto zwrócić uwagę na kilka kwestii, które będą determinowały jego przyszłość. Po pierwsze w tym sektorze odbijają się jak w lustrze pewne zmiany zachodzące w społeczeństwie. Coraz bardziej cenimy sobie wygodę, lepiej rozumiemy własne potrzeby oraz inaczej postrzegamy wartość w zakupach. To w połączeniu z pogłębiającą się przepaścią pomiędzy najbogatszymi oraz całą resztą już dzisiaj spowodowało rozkwit handlu dyskontowego.

Po drugie należy zwrócić uwagę na pewne trendy pokoleniowe. Z jednej strony Millenialsi zaczynają tworzyć własne gospodarstwa domowe, co może mieć wpływ na popyt pewnych konkretnych towarów. Nie wiadomo jednak jak ten popyt zostanie rozbity pomiędzy ulicę a Internet. Z drugiej strony pokolenie Baby Boomers przechodzi na emeryturę a ich koszyk zakupów jest teraz zupełnie inny niż wcześniej. Będzie to na pewno miało wpływ na analizę i zmiany miksu najemców.

Warto także zwrócić uwagę na fakt, jak niektóre centra handlowe zaczynają współgrać z segmentem e-commerce. Wiele marek zdecydowało się już albo decyduje się, aby klasyczne lokalizację stanowiły dla nich także punkt odbioru towarów zamówionych w Internecie.

Moje dalsze kroki w inwestowaniu w REIT handlowy

W artykule z 3 lutego Nareit pokazał przegląd kluczowych informacji na temat REIT z czwartego kwartału 2021 roku. Znajduje się tam także wzmianka o panujących w sektorze REIT handlowy uwarunkowaniach w zakresie popytu i podaży.

Czytamy w tym artykule, że „nieruchomości handlowe odnotowały drugi z rzędu mocny kwartał jeżeli chodzi o popyt a nieruchomości objęte w najem w tym okresie (ner absorption) liczyły ponad dwa i pół miliona metrów kwadratowych. Trzeci i czwarty kwartał 2021 to była najmocniejsza połowa jeżeli chodzi o wzrost popytu od 2016 roku. Nadal bardzo mało buduje się nieruchomości handlowych”. Widać zatem, że sektor REIT handlowy bardzo szybko odbił się po pandemicznej czkawce i jest ciekawym celem do portfela.

W jakie nieruchomości z sektora REIT handlowy będę inwestował?

Jak widzieliście powyżej fundusze w sektorze REIT handlowy inwestują w bardzo szeroką gamę nieruchomości. Moją uwagę na pewno zwróciły dwa szczególne typy i będę szukał ciekawych REIT, które mają je w portfelu.

Po pierwsze moim celem będą osiedlowe centra handlowe. Zaspakajają one uniwersalne, podstawowe potrzeby i cieszą się popularnością niezależnie od cyklu gospodarczego.

Drugim przedmiotem mojego zainteresowania będą nieruchomości typu mixed use (mieszanego użytku), czyli na przykład połączenie funkcji mieszkaniowej z handlową. To ciekawy typ nieruchomości powstających często w bardzo atrakcyjnych lokalizacjach.

Już niedługo przymierzam się do skanowania konkretnych funduszy nie tylko w sektorze REIT handlowy, ale we wszystkich opisywanych do tej pory segmentach rynku.

Instytut Finansów Osobistych – początek drogi do inwestowania

Promuję odpowiedzialne inwestowanie. Zawsze rekomenduję swoim Klientom, aby najpierw poukładali i uporządkowali swój finansowy dom zanim zaczną inwestować. Finansowy sukces zaczyna się od dwóch prostych słów – budżet osobisty.

Sam przeszedłem tą drogę wielokrotnie popełniając błędy, które nauczyły mnie życiowych lekcji. Chciałbym, abyście skrócili swoją drogę i aby finansowy sukces zagościł w Waszych domach jak najszybciej. Do tego potrzebny jest między innymi budżet osobisty.

„Jak skutecznie zarządzać pieniędzmi, aby osiągnąć finansowy sukces” to program, który w tej chwili dla Was przygotowuję. Pozwoli on Wam po raz pierwszy obiektywnie spojrzeć na pieniądze i przygotować się do inwestowania.

Instytut Finansów Osobistych

Rejestracja w Instytucie Finansów Osobistych jest darmowa. Dzięki niej będziesz na bieżąco z tym, co się u nas dzieje. Dołączając teraz otrzymasz atrakcyjne rabaty na nasz pierwszy program. Planujemy go uruchomić już w marcu.

Taka okazja jak teraz więcej się u nas już nie powtórzy.

Jako pierwsi w Polsce będziecie mogli zobaczyć programy edukacji finansowej oparte na najlepszych na świecie metodach związanych z ekonomią behawioralną.

Do zobaczenia w Instytucie.

Niezmiennie zapraszam także do przeczytania bardzo ważnego artykułu na temat przyczyn inwestowania w REIT (artykuł „Dlaczego warto inwestować w REIT?”).

Przydatne linki

Kimco Realty

Realty Income

Simon Property Group

Leave a Reply

Share via
Copy link
Powered by Social Snap