REIT biurowy (office REIT) – przewodnik inwestora

REIT biurowy (office REIT) - przewodnik inwestora

Dzisiaj w przewodniku inwestora sektor REIT biurowy. Pandemia postawiła pod znakiem zapytania pracę z biura i w niektórych przypadkach spowodowała całkowitą zmianę modelu pracy. Nie można jednak ignorować tego potężnego kawałka rynku. Nie wiemy także, czy popularność pracy z domu to trwała cecha nowego modelu czy też nowa konieczność. Nie wiemy w końcu jaki wpływ na popyt i podaż powierzchni biurowych będą miały nowe preferencje najemców w zakresie bezpieczeństwa sanitarnego.

Dużo jest niewiadomych. Nie oznacza to jednak, że ten sektor REIT można ominąć. Wręcz przeciwnie. Fundusz tego typu wcześniej czy później musi znaleźć swoje miejsce w dobrze zdywersyfikowanym portfelu. Dzisiaj zatem przedstawię kilku czołowych graczy w sektorze REIT biurowy. Podzielę się z Wami ostatnimi opiniami analityków na temat sił, które będą kształtować przyszłość tego sektora. Nakreślę także moje następne kroki do budowania portfela REIT.

REIT biurowy, w co inwestują fundusze z tego sektora?

REITy w tym sektorze są właścicielami oraz zarządzają nieruchomościami biurowymi i wynajmują je Klientom. Nieruchomości te mogą znaleźć się gdzieś na spektrum pomiędzy drapaczami chmur w centrach największych miast a parkami biurowymi w podmiejskich kompleksach. Niektóre REITy w tym sektorze mają specjalizację geograficzną i koncentrują się na konkretnych rynkach. Inne natomiast za kryterium biznesowe przyjęły pracę z konkretnym sektorem gospodarczym (np. medycyna). Poniżej przedstawię kilku największych graczy w sektorze REIT biurowy. Zobaczymy, jakie oni mają plany i jak zarządzają niepewnością związaną z pandemią.

Najwięksi gracze na świecie w segmencie REIT biurowy

Alexandria Real Estate Equities, aktywa 40 miliardów dolarów

Alexandria Real Estate Equities to najdłużej działający REIT, właściciel nieruchomości biurowych skoncentrowanych na nauce oraz technologii. Jego aktywa to blisko 4 miliony metrów kwadratowych oraz blisko drugie tyle w projektach w przygotowaniu lub w trakcie budowy. Alexandria jest obecna w kilku kluczowych lokalizacjach takich jak Boston, San Francisco, Nowy Jork, San Diego czy Seattle. Ten REIT ma długą historię w zakresie budowy najwyższej jakości nieruchomości biurowych (klasa A). Dostarcza swoim klientom powierzchnie, które wspierają w znacznym stopniu rekrutację najlepszych talentów oraz inspirują produktywność, efektywność oraz kreatywność.

Boston Properties

Boston Properties to jeden z największych publicznie notowanych funduszy w sektorze REIT biurowy. Zarządza nieruchomościami biurowymi klasy A w Stanach Zjednoczonych koncentrując się na sześciu rynkach: Boston, Los Angeles, Nowy Jork, San Francisco, Seattle oraz Waszyngton D.C. We wrześniu 2021 Boston Properties był właścicielem 202 nieruchomości o powierzchni łącznej około 5 milionów metrów kwadratowych. Jego działalność to zarówno budowa nowych projektów jak i zarządzanie, obsługa istniejących. Fundusz jest aktywny na rynku przejęć oraz realizuje sporo projektów na bazie joint venture.

Cousins Properties

Cousins Properties to fundusz REIT inwestujący w nieruchomości biurowe klasy A skupione wokół tak zwanego słonecznego pasa (Phoenix, Austin, Dallas, Houston, Tampa, Atlanta). Jest właścicielem blisko 2 milionów metrów kwadratowych powierzchni biurowej oraz ma w przygotowaniu blisko 200 tysięcy metrów kwadratowych kolejnych projektów. Jest dobrze pozycjonowany do wzrostu, jako że jego lokalizacje oraz jakość oferowanych powierzchni znajdują się w jednym z najszybciej rosnących segmentów rynku.

REIT biurowy – tymczasowa czkawka czy mega trend?

Na dzisiaj trudno jest powiedzieć, czy praca z domu (WHO – work from home) to chwilowa konieczność czy trwała moda. Wiele amerykańskich korporacji nie zdecydowało się jeszcze dzisiaj na masowy powrót do biura (RTO – return to office). Fitch Ratings w jednym ze swoich niedawnych raportów szacuje, że sektor REIT biurowy czekają trudne czasy z uwagi na niekorzystne długoterminowe trendy związane z demografia i popularyzacją elastycznych możliwości pracy.

W jaki sposób ostatecznie rozegra ten scenariusz będzie na pewno zależało od tego, w jakim stopniu firmy będą chciały korzystać z opcji praca w domu czy modelu hybrydowego. Niebagatelny wpływ na równowagę rynku będzie miała także jakość aktywów oraz ich przystosowanie do nowych warunków. Niektórzy właściciele biurowców już prowadzą dzisiaj dyskusję na temat ulepszeń powierzchni zmierzającej do poprawy bezpieczeństwa, zmniejszenia zagęszczenia i zwiększenia ogólnego doświadczenia pracowników. Pojawia się więcej przestrzeni do relaksu, pracy prywatnej, działań w grupach oraz innych dodatkowych funkcji.

Źródło: The future of office: Looking beyond work-from-home challenges, Cohen and Steers

Warto nadmienić jeszcze dwie rzeczy, które będą kluczowe w doborze inwestycji w REIT mieszkaniowy. Po pierwsze jest to jakość aktywów. Biurowce z najwyższej półki, które spełniają dzisiejsze wymagania Klientów oraz środowiska będą nadal dobrym aktywem. Starszym budynkom coraz trudniej będzie konkurować ze zmienionymi warunkami rynkowymi, co na pewno odbije się na ich wskaźnikach pustostanów oraz zainteresowaniu inwestorów.

Po drugie, nie każdy sektor gospodarki będzie w takim samym stopniu narażony na niekorzystne trendy związane z pracą z domu. Są sektory takie jak nauka, medycyna, biotechnologia, których procesy muszą być wykonywane na dzisiaj w ściśle kontrolowanych i przygotowanych warunkach. Przeniesienie ich do domu jest na dzisiaj mało realne.

Źródło: The future of office: Looking beyond work-from-home challenges, Cohen and Steers

Moje dalsze kroki w inwestowaniu w segment REIT biurowy

Pisząc o trendach na rynku nieruchomości w 2022 roku miałem dużo mniejsze pojęcie na temat sektora REIT biurowy niż teraz. Wydawało mi się wtedy, że ten sektor nie zasługuje dzisiaj na uwagę. Powoli skłaniam się w kierunku innej decyzji. Już pobieżna analiza kilku graczy pokazuje, że są nadal ciekawe opcje inwestycyjne i nie cały rynek biurowy jest pod ogromną presją a przynajmniej jeszcze nie.

W konsekwencji, fundusz z sektora REIT biurowy znajdzie miejsce w moim portfelu. Będę na pewno koncentrował się na funduszach, które pracują z branżami gospodarki mniej podatnymi na trendy pracy z domu. Będę przyglądał się także funduszom, które mają wyjątkowo niskie poziomy zadłużenia oraz duże zapasy gotówki. Te REITy mogą być dobrze pozycjonowane do ciekawych zakupów i długoterminowej budowy atrakcyjnego portfela.

Ponadto im więcej czynię przygotowań na mojej ścieżce do budowy portfela REIT, tym więcej wiem o ryzyku. Nieruchomości biurowe mają swoje zalety, które są związane z okresem, na jaki zawierane są umowy. W sektorze REIT biurowy spowolnienie gospodarcze widoczne jest zazwyczaj dużo później niż w innych nieruchomościach. Stąd REIT biurowy to ciekawy element portfela, szczególnie w końcowej fazie cyklu (spowolnienie/ recesja).

INSTYTUT FINANSÓW OSOBISTYCH – początek drogi do inwestowania

Promuję odpowiedzialne inwestowanie. Zawsze rekomenduję swoim Klientom, aby najpierw poukładali i uporządkowali swój finansowy dom zanim zaczną inwestować. Finansowy sukces zaczyna się od dwóch prostych słów – budżet osobisty.

Sam przeszedłem tą drogę wielokrotnie popełniając błędy, które nauczyły mnie życiowych lekcji. Chciałbym, abyście skrócili swoją drogę i aby finansowy sukces zagościł w Waszych domach jak najszybciej. Do tego potrzebny jest między innymi budżet osobisty.

„Jak skutecznie zarządzać pieniędzmi, aby osiągnąć finansowy sukces” to program, który w tej chwili dla Was przygotowuję. Pozwoli on Wam po raz pierwszy obiektywnie spojrzeć na pieniądze i przygotować się do inwestowania.

Instytut Finansów Osobistych

Rejestracja jest darmowa. Pierwszy kurs uruchamiamy już w marcu.

Dołączając teraz otrzymasz atrakcyjne rabaty.

Taka okazja jak teraz więcej się u nas już nie powtórzy.

Jako pierwsi w Polsce będziecie mogli zobaczyć programy edukacji finansowej oparte na najlepszych na świecie metodach.

Do zobaczenia w Instytucie.

Niezmiennie zapraszam także do przeczytania bardzo ważnego artykułu na temat przyczyn inwestowania w REIT (artykuł „Dlaczego warto inwestować w REIT?”).

Przydatne linki

Alexandria Real Estate Equities

Boston Properties

Cousins Properties

Raport Fitch Ratings

Leave a Reply

Share via
Copy link
Powered by Social Snap