Portfel REIT – jak go zbudować?

Jak zbudować portfel REIT?

Jeżeli podjęłaś już decyzję o inwestowaniu w REIT to powinnaś odpowiedzieć sobie na kilka bardzo ważnych pytań. Inwestowanie w REIT zyskuje na popularności na całym świecie. Już nie tylko inwestorzy indywidualni, ale także duże instytucje kupują do swoich portfeli te akcje. Duże instytucje mają sztaby ludzi, którzy zajmują się zarządzaniem portfelem REIT. Ty też masz kilka ciekawych opcji. Zacznijmy jednak od bardzo ważnego pytania.

Czy jesteś gotowa na inwestowanie?

Znam wiele przypadków, gdy ludzie szukali pomysłów inwestycyjnych, aby naprawić swoje finanse. Sam też kiedyś popełniłem ten błąd. Inwestowanie w momencie, gdy fundamenty Waszego finansowego domu są naruszone to nie jest najlepszy pomysł.

Dlaczego to jest takie ważne? Słabe zdrowie finansowe to w większości przypadków duża wrażliwość na zmieniające się otoczenie. Chwiejne finanse osobiste mocno reagują na zmiany pensji, na wzrost kosztów życia na czynniki makroekonomiczne (stopy procentowe lub inflacja). Ta chwiejność finansów powoduje dwie rzeczy.

Po pierwsze nie jesteś w stanie w sposób obiektywny oszacować ryzyka. Po drugie, będziesz ulegać pokusom, aby sięgać do swojego portfela inwestycji po pieniądze na łatanie dziur w prywatnym budżecie. Oba te elementy będą miały niszczący wpływ na stopy zwrotu z Twoich inwestycji i nie dadzą Ci rezultatów, o których marzysz.

REIT, tak jak każdy inny instrument notowany na giełdach, cechuje cykliczność (zobaczcie wykres poniżej, źródło NAREIT) . Sięganie do portfela REIT w momentach, gdy cykl gospodarczy zjadł Twoje zyski to duży finansowy błąd. Inwestowanie w REIT to gra w długim terminie.

Zanim zaczniesz budować portfel REIT (lub inwestować w dowolny inny sposób) upewnij się, że spełniasz trzy podstawowe kryteria:

  1. nie masz żadnych kredytów konsumpcyjnych i najlepiej gdybyś nie miała też kredytów hipotecznych
  2. masz rezerwę w gotówce, która w przypadku utraty pracy pozwoli Ci przetrwać 3 – 6 miesięcy
  3. pieniądze, które planujesz zainwestować nie będą Ci potrzebne w perspektywie najbliższych 5 lat

Jeżeli spełniasz te kryteria to gratuluję Ci dobrego zdrowia finansowego. Jeżeli nie to zapraszam Cię do pracy nad fundamentami finansów osobistych. Sporo cennych wskazówek w tym zakresie znajdziesz w artykule „Jak osiągnąć idealne zdrowie finansowe?”

Jakie masz opcje, gdy chcesz budować portfel REIT?

Portfel REIT możesz budować na kilka różnych sposobów. Każdy z nich ma istotne zalety oraz ważne do odnotowania wady. Poniżej zaprezentuję Ci skrótowo, co to za opcje.

Portfel REIT budowany samodzielnie

Samodzielne budowanie własnego portfela REIT to opcja najbardziej czasochłonna i jednocześnie dająca najwięcej możliwości nauczenia się rynku nieruchomości. Samodzielne inwestowanie będzie wymagało od Ciebie, aby czytać i rozumieć publikowane przez REIT sprawozdania finansowe. Będziesz także musiała mieć smykałkę do makroekonomii, aby móc obstawiać pewne prawdopodobne scenariusze rozwoju rynków.

Samodzielne inwestowanie w REIT pozwoli ominąć Ci opłaty pobierane typowo przez fundusze, ETF czy brokerów. Nie oznacza to jednak, że będziesz mogła inwestować bez kosztów. Za każdą z transakcji będzie naliczona prowizja. Musisz mieć to na uwadze i rozważnie wybierać swoje cele inwestycyjne. Zbyt duży obrót i działanie na bazie emocji spowoduje, że Twój kapitał stopnieje bardzo szybko (zwłaszcza, gdy zaczynałaś z bardzo małą kwotą).

Samodzielne inwestowanie wreszcie daje Ci możliwość nauczenia się zarządzania ryzykiem, a to klucz do skutecznego, długoterminowego sukcesu finansowego. Skuteczne zarządzanie ryzykiem pozwoli Ci minimalizować straty oraz wykorzystywać pomysły, które przynoszą zyski.

Broker, który buduje Twój portfel REIT

Jeżeli nie masz czasu ani ochoty do tego, aby budować samodzielnie portfel REIT to możesz skorzystać z usług brokerskich. Brokerzy to specjaliści trudniący się obrotem na rynkach finansowych i w zamian za prowizję chętnie będą służyć Ci pomocą w budowie Twojego portfela REIT.

Zaletą korzystania z usług brokerskich jest to, że w wielu przypadkach firmy te tworzą pewne modelowe portfele, z których możesz skorzystać. Niektóre zbudują też portfel REIT specjalnie dla Ciebie szyty na miarę. Firmy te monitorują także aktywnie sytuację na rynkach finansowych oraz dbają o to, aby ich Klienci wiedzieli, gdy ich aktywa wymagają uwagi.

Barierą dla wykorzystania tego rozwiązania jest zazwyczaj posiadany kapitał. Trudno tu mówić o jakiejś konkretnej, uniwersalnej kwocie. Z mojego doświadczenia wiem, że tego rodzaju usługi na wysokim poziomie dostępne są w przedziale od 500 tysięcy do 1 miliona złotych kapitału. Wtedy zostanie dla Was zbudowany indywidualny portfel. Z modelowych portfeli REIT stworzonych przez brokerów można zacząć korzystać inwestując już 10 do 20 tysięcy złotych.

ETFy oraz inne strategie pasywne

Trzecią opcją, która masz do wyboru to popularne ostatnio ETFy czyli fundusze, które naśladują swoją strategią inwestycyjną konkretny indeks. Są wśród tych funduszy także takie, które inwestują w REIT i budują niejako portfel REIT.

ETFy zyskują coraz większą popularność z uwagi na relatywnie niskie opłaty za zarządzanie oraz gotowe strategie inwestycyjne. Zwróćcie proszę uwagę, że kupno ETF jest obciążone tymi samymi prowizjami maklerskimi co bezpośrednie kupno REIT.

Jako generalną zasadę w przypadku ETF polecam Wam również dużą ostrożność w przypadku funduszy agresywnie promowanych w mediach społecznościowych oraz przez tak zwanych finansowych influencerów.

Przypominam, że wybór dobrego REIT a także dobrego ETF’a opartego o REIT ma niewiele wspólnego z wynikami historycznymi. Te najczęściej wabią jednak indywidualnych inwestorów do podejmowania mało racjonalnych decyzji. Więcej na ten temat możecie przeczytać w jednym z poprzednich artykułów „Jak znaleźć REIT, w który warto zainwestować?”

Na co zwrócić uwagę budując własny portfel REIT?

Bez względu na to, czy będziesz budowała portfel REIT sama czy też inwestowała przez ETF czy brokera, powinnaś wiedzieć o kilku ważnych sprawach.

Udział portfela REIT w stosunku do innych inwestycji

Pierwszą rzecz, na którą musisz zwrócić uwagę jest to, ile zainwestujesz w portfel REIT w porównaniu do innych Twoich inwestycji. Jaki będzie, innymi słowy, udział portfela REIT, we wszystkich Twoich inwestycjach. Jest to sprawa mocno indywidualna i zależy od ryzyka, jakie będziesz chciała podjąć. Zależy także od Twoich personalnych celów oraz horyzontu, w jakim chcesz inwestować.

Eksperci REIT posługują się różnymi wskazówkami w zakresie wyboru optymalnego udziału REIT w portfelach inwestorów indywidualnych. Najczęściej wskazuje się wartość pomiędzy 5 a 15%. Ciekawe ujęcie tego tematu zaprezentowałem na wykresie poniżej na bazie materiałów pochodzących z NAREIT.

Widzimy w tej analizie, jak może zmieniać się Wasz udział portfela REIT w zależności od tego, ile macie lat do emerytury (prawa strona wykresu). Ta prezentacja wskazuje, że udział REIT może rozpocząć się od poziomów w okolicach 15% oraz stopniowo maleć im bliżej do emerytury.

Udział różnych REIT w stosunku do siebie

Tak jak wskazywałem już w pierwszym artykule z serii REIT („Dlaczego warto inwestować w REIT?„), ten sektor to dzisiaj ogromna różnorodność inwestycji. To już nie tylko inwestowanie w biurowce, centra handlowe, magazyny czy mieszkania. Dzisiaj REIT wynajmują także nieruchomości w sektorach związanych mocno z dynamicznym postępem technologicznym. Są właścicielami centrów danych, wież telekomunikacyjnych czy innych elementów infrastruktury wspierających e-commerce.

Budując portfel REIT warto mieć na uwadze to, aby inwestować nie tylko w tradycyjne REIT, ale także w te, które są związane z postępem technologicznym. Oba typy REIT inaczej reagują bowiem na cykl koniunkturalny i posiadanie obu rodzajów pomoże wygładzić potencjalne straty w okresach dekoniunktury oraz wzmocnić wzrosty w okresach prosperity.

Zobaczcie na powyższym przykładzie, jak w 2020 roku zachowały się REIT związane z handlem, który był mocno utrudniony przez pandemię. Spójrzcie też jak w tym samym okresie rosły REIT inwestujące w centra danych, które przeżywały rozkwit w związku z lockdownem i zapotrzebowaniem na więcej tego typu usług.

„Idź na całość” czy krok po kroku?

Jak mawia stare porzekadło: nie czekaj, aby inwestować w nieruchomości tylko inwestuj w nieruchomości i czekaj. Zgadzam się w pełni z tą zasadą. Polecam dodatkowo zawsze rozwagę w Twoich inwestycyjnych posunięciach jeżeli stawiasz pierwsze kroki w nieruchomościach. Ostrożną i rozważną metodą jest inwestowanie krok po kroku (zwane też DCA – dollar cost averaging).

Co to jest inwestowanie krok po kroku? To nic innego jak metoda, w której inwestorka decyduje się na inwestowanie stałej kwoty na zakup wybranych aktywów w równych odstępach czasu. W mojej opinii metoda ta pozwala mocno wyeliminować z inwestowania element emocji i wprowadzić pewien automatyzm. Dodatkowo, dzięki zakupom instrumentów po rożnych cenach, pozwala także redukować ryzyko związane ze zmiennością cen.

Inwestowanie krok po kroku jest to skuteczny mechanizm, który pozwala budować bardzo ważne nawyki związane ze zdrowiem finansowym. Ten typ inwestowania nie jest jednak pozbawiony wad. Nie mówi się o nich zazwyczaj, ale ja mam obowiązek żeby to podkreślić.

Inwestowanie krok po kroku w indywidualne akcje zazwyczaj nie ma sensu z punktu widzenia ekonomicznego. Pamiętajcie, że każda transakcja na rynku kapitałowym będzie obarczona prowizją. Przy inwestowaniu małych kwot może okazać się, że te kilka złotych prowizji to duża część zainwestowanego przez Was regularnie kapitału. W tym scenariuszu prowizje będą zjadały nie tylko Wasze zyski oraz zmniejszały istotnie Wasz potencjał inwestycyjny.

Budując swój portfel REIT weźcie to pod uwagę. Niezależnie od wybranej przez Was ścieżki, zero inwestycji zawsze da Wam zero rezultatów. Zachęcam Was do tego, aby wziąć temat inwestowania w swoje ręce oraz dbać o własne zdrowie finansowe oraz bezpieczeństwo na emeryturze. Więcej o tym pisałem w artykule „Megatrendy a zdrowie finansowe”.

Leave a Reply

Share via
Copy link
Powered by Social Snap