W nieruchomości komercyjne inwestuję od bardzo dawna i większość mojego doświadczenia a także obecnego portfela nieruchomości związana jest właśnie z tym segmentem. Każdego roku analizuję około 50 transakcji i prześwietlam nieruchomości komercyjne na własne potrzeby oraz na zlecenie inwestorów. Dzisiaj chciałem się z Wami podzielić wiedzą w zakresie fundamentów na tym rynku.
Czas tego artykułu nie jest przypadkowy. W Internecie pojawia się coraz więcej ofert sprzedaży nieruchomości komercyjnych z najemcą. Pojawiają się już możliwości grupowego inwestowania w nieruchomości komercyjne. Niezależnie od tego czy planujesz inwestować samodzielnie czy też przez grupowe struktury musisz wiedzieć, jakie zadawać pytania. Musisz też otrzymać na nie odpowiedź. Warto także zdecydowanie wiedzieć, jaka odpowiedź ma sens.
W tym wpisie zajmiemy się czymś co ja nazywam małe nieruchomości komercyjne. Są to dla mnie lokale o powierzchni do 300 metrów kwadratowych przeznaczone na działalność handlową lub usługową. Zapraszam do lektury.
Nieruchomości komercyjne – skąd bierze się cena?
Są na Polskim rynku profesjonalne podmioty, które w zrozumiały i przejrzysty dla Klienta sposób przedstawiają niezbędne dane, na bazie których wyliczona jest cena. Znakomita większość ofert jest jednak niedbała, niespójna i niekompletna. Co zatem zawsze powinno się znaleźć w informacji o potencjalnej transakcji ? Jak zaraz zobaczycie, te trzy elementy to składniki tego samego, prostego równania. To równanie pozwala obiektywnie ocenić wszystkie nieruchomości komercyjne.
Dochód operacyjny (dochód netto z nieruchomości)
Dochód operacyjny czy też dochód netto z nieruchomości to absolutnie pierwsza liczba, jaką powinniście ustalić i potwierdzić w ramach analizowanej transakcji. Ten dochód to w największym uproszczeniu kwota pieniędzy, która zostaje Wam każdego roku w związku z daną nieruchomością komercyjną (z wyłączeniem podatków). Kwota ta jest roźnicą pomiędzy tym, co zarabiacie na nieruchomości (czynsz podstawowy oraz dodatkowe wpływy) a tym, co każdego roku musicie zapłacić, jako właściciel (podatek od nieruchomości, składki ubezpieczeniowe, opłaty związane z administracja).
Zwracam szczególną uwagę na element potrąceń. Wiele ogłoszeń czy też wiele rozmów na temat potencjalnych transakcji jest prowadzonych wokół przychodów i sprawnie omija element kosztów. Dochód operacyjny, jak zaraz zobaczycie posłuży nam do określenia rentowności danej nieruchomości. Znajomość dochodu operacyjnego pozwala także w szybki sposób oszacować cenę, jaką jesteśmy w stanie zapłacić. Nieruchomości komercyjne to biznes. Płacimy pewną cenę w zamian za strumień gotówki.
Stopa kapitalizacji (rentowność)
Sam dochód operacyjny to jest tylko liczba i jako taki niewiele nam mówi. Odniesienie dochodu operacyjnego do ceny, jaką życzy sobie sprzedający to już wskaźnik, który mówi bardzo wiele. Spójrzcie najpierw, jak wyliczyć stopę kapitalizacji. Jest to bardzo proste, gdy macie już ustalony dochód operacyjny. Stopa kapitalizacji to bowiem nic innego jak dochód operacyjny podzielony przez cenę nieruchomości.
Chcę Was od razu ostrzec. Jeżeli widzicie ogłoszenia, które reklamują stopy kapitalizacji rzędu 8%, 10%, 12% lub więcej to powinien to być dla Was sygnał ostrzegawczy. Należy dokładnie przyjrzeć się jak te stopy zwrotu zostały wyliczone. Dlaczego te nieruchomości komercyjne są reklamowane, jako tak atrakcyjne? Często wyliczenia nie opierają się na dochodzie operacyjnym. Czasami używają innych skomplikowanych struktur (na przykład łączą dochód z najmu ze wzrostem wartości nieruchomości – piszę o tym w ostatniej sekcji). Często także takie transakcje mają wprost wadę prawną lub są obarczone bardzo dużym ryzykiem.
Niższa rentowność nie musi być od razu sygnałem, że dana transakcja nie jest dobra. Wręcz przeciwnie, niższa rentowność to często mniejsze ryzyko. Znam setki przykładów transakcji, które analizowałem na własny użytek lub na zlecenie inwestorów, gdzie niższa stopa kapitalizacji nie była przeszkodą a zachętą do sfinalizowania transakcji. Nieruchomości komercyjne przypadkach miały lepszą lokalizację, bardziej stabilnego najemcę, skuteczniejsze zabezpieczenia, lepszy potencjał najemcy czy wreszcie budynek o wyższym standardzie.
Cena
Dochodzimy wreszcie do elementu, który jest ujęty praktycznie we wszystkich ofertach. Każdy normalny:) uczestnik rynku podaje za jaką cenę, chcę kupić lub sprzedać nieruchomość (znam też takich ananasów, którzy tego nie robią – bez komentarza). Analizuję nieruchomości komercyjne, ale nie w oparciu o budżet. Szukam dobrych transakcji. Fundamentem dobrej transakcji jest stabilny, precyzyjnie oszacowanych dochód operacyjny. Mając wiedzę na temat dochodu, możecie z miejsca odrzucić transakcje, które wyglądają kosmicznie. Jak to zrobić?
Żeby wyliczyć cenę, jaką Wy jesteście w stanie zapłacić za daną nieruchomość potrzebujecie (oprócz dochodu operacyjnego) ustalić, jaka rentowność Was interesuje. Załóżmy, że szukacie inwestycji, która da Wam 6% w skali roku. Znaleźliście transakcję, która generuje rocznie 62435 PLN. Teraz wystarczy podzielić tą kwotę przez oczekiwaną przez Was stopę zwrotu. Uzyskacie wtedy 1 040 583,33 PLN. Porównajcie teraz tą cenę z ceną na ofercie. Wszystkie przypadki, gdy cena ofertowa będzie znacznie odbiegać od tej wyliczonej przez Was muszą być dokładnie przeanalizowane. Bądźcie szczególnie ostrożni przy ofertach, w których cena będzie istotnie niższa od Waszych wyliczeń. Oznacza to bowiem, że sprzedający oferuje Wam lepszą stopę zwrotu. Pytanie dlaczego? Takie nieruchomości komercyjne często zwiastują kłopoty.
Dobre nieruchomości komercyjne to dobry najemca (podstawowa analiza)
Jedną z przyczyn, dla których sprzedający oferuje Wam bardzo wysoką rentowność jest kondycja Najemcy. Ja każdego najemcę analizuję w trzech wymiarach.
Historia wpłat
Po pierwsze, interesuje mnie historia wpłat, jakie Najemca realizował do tej pory z tytułu czynszu. Zazwyczaj analizuję ostatnie 36 miesięcy, chyba, że data zawarcia umowy na to nie pozwala. Jedno spojrzenie na historię wpłat pozwoli Wam określić, czy płatności realizowane są rytmicznie i terminowo. Zwrócicie uwagę na jakiekolwiek odstępstwa od miesięcznego cyklu płatności. Szczególną uwagę powinny przykuć płatności realizowane częściowo. Mogą one być oznaką problemów z płynnością po stronie najemcy. Powinny być dla Was poważnym sygnałem ostrzegawczym. Nieruchomości komercyjne cechuje dłuższy średni okres umowy. Dłużej też poszukuje się najemcy. Brak stabilizacji jeżeli chodzi o wpłaty może, w konsekwencji spowodować dłuższy przestój w wynajmie waszej nieruchomości.
Wyniki finansowe
Kolejną rzeczą, którą analizuję w perspektywie 36 miesięcy to są wyniki finansowe najemcy i/lub wyniki finansowe konkretnego punktu handlowego najemcy (ma to zastosowanie w przypadku Klientów sieciowych). Po co mi wiedza o wynikach finansowych? Interesuje mnie, czy biznes, który jest Najemcą danego lokalu, rozwija się czy też kurczy. Lokalizacje, które z roku na rok odnotowują spadek przychodów Najemcy nie są dobrą prognozą zdrowej umowy w długim terminie. Taka sytuacja może prędzej czy później doprowadzić do rozmów na temat renegocjacji stawek. Jest też duże prawdopodobieństwo, że dany najemca nie skorzysta z praw przedłużenia umowy. Ostatnio takie opcje są coraz częściej zawierane w umowach na nieruchomości komercyjne. Spotkacie się w ogłoszeniach z terminologią umowa najmu w okresie zamkniętym. Okres zamknięty umowy oznacza, że najemca przetestował daną lokalizację w pierwszych dwóch, trzech latach i jest teraz gotowy na długoterminowe zobowiązanie.
Nieruchomośći komercyjne i ich otoczenie
Jako ostatni, ale nie mniej ważny element, powinniście zwrócić uwagę na to co się dzieje w otoczeniu najemcy. Powiedzmy, że planujecie kupić lokal wynajmowany przez właściciela małych sklepów spożywczych. Zwróćcie uwagę, ile ten sklep ma konkurencji w najbliższym otoczeniu. Jakie inne nieruchomości komercyjne tam funkcjonują. Zwróćcie uwagę jak duży ruch pieszy jest realizowany w bezpośrednim otoczeniu tej lokalizacji. Bliskość pewnych szczególnych punktów takich jak przystanek tramwajowy czy autobusowy może być szczególnym atutem. Zobaczcie wreszcie jak i czy rozwija się okolica? To będzie miało wpływ na długoterminowe trendy związane z liczbą potencjalnych klientów.
Trzy elementy umowy, które powiedzą mi wszystko
Wcześniej analizowaliśmy typowe aspekty związane z dochodami i ceną. Nieruchomości komercyjne to biznes długoterminowy. Umowa w tym przypadku to jeden kluczowych elementów zarządzania ryzykiem. Spójrzmy na trzy elementy, na które zwracam uwagę w pierwszej kolejności.
Okres umowy
Nieruchomości komercyjne rządzą się innymi prawami niż nieruchomości mieszkaniowe. Tutaj mamy najczęściej do czynienia z umową na czas określony. Okres umowy to kwestia indywidualnie ustalana pomiędzy stronami. Średnio okres ten oscyluje w okolicach trzech lat. Gdy chcecie kupić nieruchomość komercyjną z najemcą interesuje Was okres umowy. Chcecie bowiem wiedzieć, jak długo Wasza inwestycja będzie płacić Wam pieniądze.
Oprócz okresu umowy, co jest sprawą dość oczywistą, musicie także przenalizować sytuacje szczególne. Najemcy często korzystają w umowach z pewnych zapisów dającym im możliwość rozwiązania umowy przed terminem. Jednym z ciekawych przykładów, na który natknąłem się we własnej praktyce jest zapis szczególny dotyczący wyników finansowych. Najemca chciał zastrzec sobie prawo do rozwiązania umowy w przypadku, gdy dana lokalizacja przestanie przynosić mu zyski. Nie zgodziłem się rzecz jasna na taki zapis. Wy także nie powinniście. Stare prawidło w biznesie mówi, że dobre wyniki są efektem dobrego zarządzania. Ja nie wnikam w to jak najemcy zarządzają swoim biznesem.
Zabezpieczenia
Rozumiemy już na jaki okres zawarta jest umowa. Wiemy także, jakie są potencjalne możliwości jej rozwiązania przez strony. Teraz z Twojej perspektywy, jako inwestora ważne jest skupienie się na zabezpieczeniach. Zabezpieczenia w tym przypadku mogą dotyczyć różnych kwestii. Ja skupię się tutaj tylko i wyłącznie na zabezpieczeniu Twoich interesów związanych z płatnościami czynszów. W tradycyjnym obrocie jest kilka podstawowych instrumentów, które służą jako zabezpieczenie.
Po pierwsze Najemca może wam wpłacić 3 – 6 miesięcznych czynszów w gotówce jako kaucja. Drugą powszechnie stosowaną metodą jest gwarancja bankowa lub ubezpieczenie. Najemcy korzystają także z takich form jak weksel czy notarialne oświadczenie o poddaniu się egzekucji. Ja osobiście najczęściej korzystam z kaucji gotówkowej lub gwarancji. Wynajmuje nieruchomości komercyjne w oparciu o takie zabezpieczenie od lat i nigdy nie straciłem. W praktyce nie interesuje mnie dochodzenie swoich należności przed sądem. Są to bowiem procesy długotrwałe i często trudne do wygrania z uwagi na kondycję majątkową Najemcy.
Indeksacja – czyli dlaczego nieruchomości komercyjne są takie piękne
Indeksacja to bardzo ciekawy element umowy. Spotkamy go najczęściej w profesjonalnych umowach. Indeksacja to w prostych słowach cykliczna korekta czynszu, na którą umawiają się strony. Najczęściej ta korekta czynszu ma związek z oficjalnie publikowanymi wskaźnikami inflacji takimi jak CPI. Dla Ciebie jako inwestora, indeksacja stanowi istotne zabezpieczenie przed utratą wartości pieniądza w czasie. Dodatkowo daje Ci jednak jeszcze coś więcej. Wiesz już, że fundamentem do wyceny nieruchomości komercyjnej jest dochód operacyjny. Coroczna korekta w górę czynszu wpływa pozytywnie na zwiększenie dochodu operacyjnego. To, jak już wiecie, ma także wpływ na cenę nieruchomości.
Umieszczenie w umowie odpowiednich zapisów o indeksacji daje Wam bardzo potężną broń. Broń, która sprawia, że nieruchomości komercyjne są tak piękne. Z jednej strony generujecie co roku większy strumień gotówki. Z drugiej strony Wasza nieruchomość zyskuje na wartości. W przypadku sprzedaży pozwoli Wam to na lepsza pozycję negocjacyjną i realizację nawet dwucyfrowych zwrotów z inwestycji. Warto o tym pamiętać.
Zanim zaczniesz inwestować w nieruchomości komercyjne
Piszę o tym w wielu miejscach na moim blogu. Nie każdy jest gotowy do inwestowania. Inwestowanie nie może być także metodą na uzdrowienie swoich chorych finansów. Zanim zaczniesz inwestowanie w nieruchomości komercyjne przyjrzyj się dokładnie swoim finansom.
Domowe finanse najpierw powinny mieć zdrowe fundamenty. Dopiero, gdy pozbędziecie się złych długów i zbudujecie odpowiednie rezerwy, możecie przystąpić do gromadzenia środków na rozpoczęcie inwestowania. Więcej o drodze do wolności finansowej możecie przeczytać w moim pierwszym wpisie na blogu.
Dziękuję za przeczytanie tego wpisu do końca. Pozdrawiam Was, działajcie sobie spokojnie i niech Bóg będzie z Wami.