„Nieruchomości jak zacząć?” to pytanie, które zadaje sobie coraz więcej Polaków. Według jednego z ostatnich badań Biostat nawet 75% zapytanych Polaków zainwestowałoby w nieruchomości.
Gdy rozpoczynałem swoją przygodę z nieruchomościami 15 lat temu nie było smartfonów oraz dostępu do wiedzy na taką skalę jak dzisiaj. Uczyłem się od starszych kolegów, którzy dzisiaj prowadzą największe firmy w branży nieruchomości w Polsce.
Krótka odpowiedź na temat „nieruchomości jak zacząć” to: zacznijcie od spojrzenia na własne finanse. Czym dysponujecie finansowo? Czy jesteście gotowi do inwestowania, ale przede wszystkim: czy Wasze finanse są zdrowe. Wielu początkujących traktuje inwestowanie, jak próbę ratowania, uzdrawiania swoich finansów. W wielu przypadkach taka próba kończy się bardzo źle. Aby zacząć inwestowanie w nieruchomości trzeba poddać się głębszej refleksji i odpowiedzieć sobie na 15 najważniejszych pytań. Pomogę Wam na nie odpowiedzieć w dalszej części artykułu. Oto 15 pytań:
#1 – Czy moje finanse osobiste są gotowe, aby zacząć inwestowanie w nieruchomości?
#2 – Jaki przyświeca mi cel?
#3 – Jakich oczekuję efektów?
#4 – Kiedy oczekuję efektów?
#5 – Jak chcę się angażować, aby skutecznie zacząć inwestowanie w nieruchomości?
#6 – Jaki wybieram segment nieruchomości?
#7 – Jaka odpowiada mi forma prawna?
#8 – Czego muszę się nauczyć, aby zacząć inwestowanie w nieruchomości?
#9 – Kiedy i jak się nauczę?
#10 – Ile gotówki chcę inwestować?
#11 – Czy chcę wspierać swoje inwestycje kredytem?
#12 – Jak i kiedy pozyskiwać finansowanie?
#13 – Czy rozumiem, jakie ryzyka związane są z inwestowaniem w nieruchomości?
#14 – Jaka jest moja tolerancja ryzyka
#15 – Jakich inwestycji unikać?
Nieruchomości jak zacząć? Krok po kroku do celu.
W podsumowaniu powyżej pokazałem Wam moje spojrzenie na swego rodzaju przepis na to, jak bezpiecznie zacząć inwestować w nieruchomości. teraz każdy z tych kroków chcę rozbić dla Was na mniejsze kawałki.
Kluczowe pytanie numer 1 – Czy moje finanse osobiste są gotowe, aby zacząć inwestowanie w nieruchomości?
Sam lata temu nie zadałem sobie pytania: jak najlepiej zacząć inwestowanie w nieruchomości. Po prostu zacząłem. Byłem bardzo młody i podejmowałem bardzo duże ryzyko, które się kilka razy się opłaciło, ale kilka razy mocno zabolało.
Poddałem się refleksji na temat przyczyn porażek. Porażki w biznesie, nadmienię tylko, to rzecz nieunikniona. Z refleksji tej wysnułem bardzo klarowny i precyzyjny wniosek. Za każdym razem, gdy coś w inwestowaniu się nie udawało moje finanse osobiste nie były gotowe do danego wyzwania. Poniżej zasygnalizuję Wam trzy obszary, na które musicie zwrócić uwagę. Powinniście je traktować, jako sygnały ostrzegawcze w Waszych finansach. Jeżeli, zaobserwujecie u siebie któryś z tych symptomów, to nie jest to czas, aby zacząć inwestowanie w nieruchomości.
Moje finanse wymagają naprawy fundamentów
W finansach osobistych fundamentalną sprawą jest kwestia tego ile zarabiamy i ile wydajemy. Jeżeli w wydajecie wszystko, co zarabiacie lub w ekstremalnych przypadkach, wydajecie więcej niż zarabiacie, to Wasze finanse są nie mogą być już w gorszym stanie. To nie jest czas na inwestowanie. To nawet nie jest czas na myślenie o inwestowaniu. Teraz potrzebujecie szczerej rozmowy o swoich finansach, wdrożenia dyscypliny w wydatkach oraz znalezienia drogi do rozwoju dochodów.
Nagromadziłem złe długi
Złe długi to pieniądze, które pożyczacie na finansowanie bieżącej konsumpcji lub na zakupy rzeczy, które bardzo szybko tracą na wartości. Do złych długów zaliczamy typowo karty kredytowe, pożyczki gotówkowe oraz popularne ostatnio różne formy finansowania samochodów. Jeżeli spłacacie aktualnie jakiekolwiek zobowiązania z powyższej listy, rekomenduje Wam abyście najpierw pozbyli się ich w całości. Musicie walkę z długami uczynić swoim priorytetem. Budżet wolny od złego długu to budżet, który daje więcej bezpieczeństwa oraz otwiera możliwości finansowania zakupu nieruchomości (szerzej o finansowaniu przeczytacie dalej w tym artykule). Złe długi na głowie to na pewno nie moment, aby zacząć inwestowanie w nieruchomości.
Nie mam wystarczających rezerw
Jest także trzeci element zdrowych finansów. Nawet jeżeli wasze wydatki są mniejsze od wpływów i nie macie złych kredytów to jeszcze nie oznacza, że spełniacie wszystkie warunki do rozpoczęcia bezpiecznego inwestowania. Jak zobaczycie poniżej, każda działalność inwestycyjna wiąże się z ryzykiem.
Budżet osobisty to także swego rodzaju działalność. W życiu pojawiają się sytuacje nietypowe, które, albo wymagają dodatkowej gotówki, albo sprawiają, że nie jesteśmy w stanie tymczasowo zarabiać. Dlatego ważne jest utrzymywanie rezerw w gotówce w wysokości 6 do 12 razy miesięczne koszty. Takie podejście sprawi, że w przypadku nagłych potrzeb nie będziecie myśleć o szybkiej sprzedaży swoich inwestycji. Szybka sprzedaż zawsze rodzi pokusy do obniżania cen. To w pewnych przypadkach może się dla Was zakończyć stratą. Tego nie chcemy.
Kluczowe pytanie numer 2 – Jaki przyświeca mi cel?
Gdy miałem 19 lat, czyli ponad 20 lat temu wiedziałem już bardzo dobrze, dlaczego chce rozwijać się na rynku nieruchomości. Wiedziałem też, że cel który mi przyświeca to zagwarantowanie mnie i mojej rodzinie dochodów z w formie gotówki z nieruchomości, które będą pokrywać do końca życia wszystkie nasze podstawowe potrzeby. Cel ten osiągnąłem.
Zachęcam Was do refleksji nad celem, jaki Wy chcecie zrealizować. Obranie celu jest to bowiem jedna z kluczowych decyzji potrzebnych, aby zacząć inwestowanie w nieruchomości. Cele mogą być rożne. Poniżej przedstawiam kilka wartościowych. Najpierw skomentuję jedną z opcji, która też może się pojawić.
Nie mam celu, uległem chwilowej modzie
Zdarzają się sytuacje, kiedy ktoś podejmuje decyzję, aby zacząć inwestowanie w nieruchomości z uwagi na modę, brak lepszego pomysłu, za namową znajomych czyli po prostu zaczyna inwestować w sposób przypadkowy. W nieruchomościach nie ma za dużo przypadków. Potrzebna jest solidna wiedza. Potrzebny jest także klarowny cel, który pomoże Wam później w podejmowaniu różnorodnych decyzji. Bez tego klarownego celu będziecie bardzo podatni na emocje, wahania cen, chwilowe problemy. Wszystko to może przełożyć się na utratę pieniędzy.
Jeżeli zainwestowaliście bez klarownego celu to nic straconego. Zastanówcie się, jak ten cel sprecyzować. Poniżej podaję Wam kilka możliwości. Nie jest to katalog zamknięty. Traktujcie te punkty raczej, jak najpopularniejsze cele, jakie obierają inwestorzy.
Moim celem jest zabezpieczenie moich oszczędności
Istnieje taka obiegowa opinia, że na nieruchomościach nie można stracić i że nieruchomości zawsze będą droższe. Chciałem na wstępie od razu zdementować te kategoryczne i powszechne stwierdzenia. Na nieruchomościach można stracić i widzieliśmy w historii wiele przypadków, kiedy ich ceny w szczególnych okresach spadały.
Nieruchomości, w większości przypadków i w długim terminie, ochronią skutecznie Wasze pieniądze przed nadgryzającą je inflacją. Musicie jednak pamiętać, że gdy kupujecie nieruchomości, aby je po prostu mieć, to wiąże się z kosztami. Podatki od nieruchomości, ubezpieczenie, drobne naprawy i inne elementy mogą skutecznie drenować Wasz portfel. Musicie uważać, aby w ostatecznym rozrachunku nie okazało się, że to co „zarobiliście” na wzroście wartości jest równe lub mniejsze od tego, co wydaliście żywą gotówką.
W przypadku, gdy Waszym jedynym celem, jest zabezpieczenie Waszych oszczędności to poddaję pod rozwagę, aby zacząć inwestowanie w nieruchomości za poradą profesjonalistów. Jest na polskim rynku już sporo firm, które pomogą Wam w zbudowaniu portfela nieruchomości i zarządzaniu nim. To pozwoli Wam zmniejszyć ryzyko strat i sprawić, aby Wasz kapitał był bezpiecznie ulokowany.
Moim celem jest zarabianie dodatkowych pieniędzy
Z dyskusji z moimi Klientami wnioskuję, że większość z nich chce zacząć inwestowanie w nieruchomości w celu zarabiania większej ilości pieniędzy. W 9 na 10 przypadków inwestorzy traktują nieruchomości jako dodatkowe źródło dochodu, które idzie w parze z ich pensją czy dochodem z prowadzonej działalności. O tym, jakie są podstawowe opcje zarabiania na nieruchomościach piszę poniżej.
Moim celem jest wolność finansowa
Wybrani inwestorzy zastanawiają się jak zacząć inwestowanie w nieruchomości, aby osiągnąć wolność finansową. Opisałem bardzo szczegółowo etapy, jakich możecie się spodziewać na drodze do wolności finansowej. Opisałem Wam także pewne ryzyka, jakie napotkacie. Możecie o tym przeczytać w szczegółach w moim pierwszym artykule na blogu.
Kluczowe pytanie numer 3 – Jakich oczekuję efektów?
Cele, jakie obieracie w pewien sposób determinują Wasze oczekiwania. Jeżeli zdecydujecie się zacząć inwestowanie w nieruchomości to Wasz wysiłek będzie nagrodzony w Waszych oczach, gdy efekty będą zgodne z oczekiwaniami.
Oczekiwania podobnie, jak cele mogą być różne. Plasują się gdzieś na spektrum. Na jednym jego końcu będzie po prostu oczekiwanie, że nie stracę pieniędzy. Popularne będą też oczekiwania, że inwestycja przyniesie dodatkowe źródło dochodu. Niektórzy będą oczekiwać, że inwestycja po prostu pomnoży ich majątek na papierze. Będą śledzić zmieniające się ceny i w konsekwencji wartość ich nieruchomości. Inni satysfakcję ze swoich wysiłków odczują dopiero wtedy, gdy strumień dochodów generowanych przez nieruchomości pozwoli im na opłacanie ich bieżących kosztów bez konieczności pracy.
Kluczowe pytanie numer 4 – Kiedy oczekuję efektów?
Efekty, jakich oczekujecie to ważna kwestia, aby dobrze zaplanować, jak zacząć inwestowanie w nieruchomości. To, co chcecie osiągnąć nie może być jednak oderwane od oczekiwań na temat tego, kiedy chcecie to osiągnąć. Wasze cele powinny być jasno osadzone w czasie. Poza tym komentarza na tym etapie wymaga pewna ogólna acz bardzo ważna kwestia.
Oczekuję, że nieruchomości dadzą mi efekty w krótkim terminie
Znajdziecie w Internecie, wiele “propozycji”, które odnoszą się do różnorodnych schematów szybkiego wzbogacenia się dzięki inwestowaniu w nieruchomości. Nie jestem zwolennikiem obierania takiej drogi i oczekiwania szybkich efektów.
Szybkie efekty mogą nieść ze sobą dodatkowe ryzyko. Jako początkujący inwestorzy powinniście działać z rozwagą i umiejętnie zarządzać ryzykiem (więcej na ten temat znajdziecie poniżej). Tutaj pozwolę sobie tylko zacytować jedną z najsławniejszych wypowiedzi Warrena Buffeta: “Inwestowanie powinno być jak obserwowanie jak schnie farba lub jak rośnie trawa. Jeżeli chcesz emocji to weź trochę gotówki i jedź do kasyna w Las Vegas”.
Oczekuję, że nieruchomości dadzą mi efekty w długim terminie
Oczekiwanie efektów w długim terminie pozwala spokojnie pracować. Pozwala też uniezależnić w pewnym stopniu swoje decyzje od chwilowych wahań na rynku. Długoterminowe myślenie wyklucza też w pewnym sensie spekulacje. Każdemu i każdej z was pozostawiam zatem do wyboru, jak w tym kontekście chcecie zacząć inwestowanie w nieruchomości. Możecie wzbogacić się szybko i równie szybko majątek stracić w krótkim terminie. Możecie też wybrać drogę dłuższą i wzbogacić się na pewno.
Kluczowe pytanie numer 5 – Jak chcę się angażować, aby skutecznie zacząć inwestowanie w nieruchomości?
Dla mnie jednym z kluczowych pytań jest kwestia tego, jak chcecie się zaangażować. Zacząć inwestowanie w nieruchomości możecie dzisiaj od uporządkowania swoich finansów. Obranie długoterminowych solidnych celów, będzie wymagało od Was zaangażowania się. To od Waszego deklarowanego i faktycznego zaangażowania będą zależeć efekty. Wasze zaangażowanie może także otworzyć Wam (lub zamknać) pewne konkretne ścieżki.
Nie chcę się wcale angażować, szukam mechanizmu całkowicie pasywnego
Są inwestorzy, którzy chcą zacząć inwestowanie w nieruchomości od mechanizmu całkowicie pasywnego. Nie chcą się angażować i/lub nie mają na to czasu. Chcą jednak realizować swoje cele i mają określone oczekiwania.
W mojej opinii nie ma mechanizmów w pełni pasywnych. Wyłączeniem od tej reguły jest sytuacja, gdy zlecacie zarządzanie całym procesem innej firmie, która pobiera za to wynagrodzenie. Nawet w takim przypadku powinniście mieć wiedzę i kompetencję do wyboru takiej firmy. Powinniście mieć także kompetencje do skutecznego monitorowania i kontroli poczynań tej firmy.
Jest to kluczowe, aby nie narażać się na ryzyko utraty całości lub części majątku. Zdobycie takiej fachowej wiedzy będzie trwało i kosztowało pieniądze. Dodatkowo, nie zdobędziecie tej wiedzy raz na zawsze. Rynki się zmieniają, trendy się zmieniają, prawo się zmienia. Jedyną pewną rzeczą jest zmiana. A wy powinniście być na czele tej zmiany z najlepszymi informacjami. Ten kto ma najlepsze informacje, realizuje najlepsze wyniki
Chcę się trochę zaangażować
Jakieś zaangażowanie jest na pewno lepsze niż żadne. Z częściowym zaangażowaniem to jest trochę tak jak z dyskusjami wśród nastolatków: “chciałabym, ale się boję”. Jeżeli boicie się zaangażować to dobrze. To oznacza, że wychodzicie poza własną strefę komfortu. Oznacza to, że wchodzicie w rejony, w których Was jeszcze wcześniej nie było. A to zwiastuje tylko jedno – ROZWÓJ.
W bardzo wielu przypadkach postawienie tego pierwszego kroku zaowocuje tak zwanym złapaniem bakcyla nieruchomościowego. Z czasem Wasze zaangażowanie będzie rosło w sposób naturalny. Z tego ziarna zainteresowania może wyrosnąć coś większego tak jak w moim przypadku. Moje zaangażowanie w biznes nieruchomości od lat jest całkowite. Nie oznacza to, że nie robię innych rzeczy.
Chcę sie całkowicie zaangażować
Co zatem oznacza całkowite zaangażowanie. Dla mnie oznacza to przedsiębiorcze podejście do nieruchomości. Posłużę się tutaj pomocą polskiej wikipedii, gdzie wyszczególniono w bliski mi sposób pewne cechy przedsiębiorczości. W mojej opinii najważniejsze z nich w kontekście zaangażowania w biznes nieruchomości to: umiejętność przystosowywania się do zmieniających się warunków oraz postrzeganie szans i ich wykorzystywanie.
Całkowite zaangażowanie oznacza także ciągłe doskonalenie swoich umiejętności i wiedzy. Jeżeli chcecie zwyciężać w nieruchomościach musicie się uczyć i przebywać z ludźmi, którzy już wiedzą, jak poruszać się na tym trudnym rynku.
Kluczowe pytanie numer 6 – Jaki wybieram segment nieruchomości?
Wcześniej odpowiedzieliście już sobie na kilka bardzo ważnych pytań. To, jakich udzieliliście odpowiedzi zdeterminuje w pewien sposób, jaki segment rynku nieruchomości będzie dla Was najlepszy. Ja dla porządku przedstawię Wam po krótce najważniejsze elementy rynku nieruchomości.
Wybieram segment mieszkaniowy
Wielu inwestorów wybiera ten właśnie segment, aby zacząć inwestowanie w nieruchomości. Jest to dosyć naturalna ścieżka. Każdy bowiem gdzieś mieszka, niezależnie od tego czy jest właścicielem czy najemcą. Każdy zatem w lepszy bądź gorszy sposób czuje tematykę nieruchomości mieszkaniowych. Ta wiedza ułatwia poruszanie się po rynku.
Segment mieszkaniowy, co warto zaznaczyć, cechuje się największą konkurencją wśród inwestorów. Według ostatnich szacunków ponad milion Polaków kupiło mieszkanie w celach inwestycyjnych. Inwestorzy konkurują zatem zaciekle o zakup tych samych aktywów. Do tego grona w coraz szerszy sposób dołączają nowi inwestorzy.
Coraz większe zainteresowanie rynkiem nieruchomości w połączeniu z niskimi stopami procentowymi powoduje wzrost cen na rynku pierwotnym i wtórnym. Jestem daleki od komentowania adekwatności cen czy tym bardziej dalszego ich kierunku. Nawet Warren Buffet nie wie, w którym kierunku będą poruszać się rynki. Apeluję do Was tylko o rozwagę. Jeżeli chcecie teraz zacząć inwestowanie w nieruchomości to zastanówcie się dwa razy zanim kupicie mieszkanie na wynajem. Dzisiaj nie zawsze najdroższe i najlepsze lokalizacje to najlepsza inwestycja.
Wybieram segment komercyjny
Segment nieruchomości komercyjnych to ta część rynku nieruchomości, w której mam najwięcej nieruchomości i najwięcej doświadczeń. Jakiś czas temu praktycznie do zera zredukowałem moje pozycje na rynku mieszkaniowym.
Segment komercyjny to nie jest typowo miejsce, gdzie wielu inwestorów próbuje zacząć inwestowanie w nieruchomości. Przyczyn jest co najmniej kilka. Nieruchomości komercyjne są zazwyczaj dużo droższe od nieruchomości mieszkaniowych. Te nieruchomości trudniej także finansować kredytem, zwłaszcza gdy jesteś początkujący. Dodatkowo, w tym segmencie lokalizacja nieruchomości, jej rozkład, funkcje oraz wiele innych czynników mają kluczowy wpływ na powodzenie biznesu. Znana sieć nie wynajmie od Ciebie lokalu w piwnicy, czy w pięknie położonym miejscu, ale na przykład bez witryn.
Typowo segment nieruchomości komercyjnych to działka dla zaawansowanych inwestorów, którzy w tą grę bawią się już jakiś czas. Ten segment ma, w mojej opinii, kilka istotnych przewag nad segmentem mieszkaniowym. Po pierwsze średni czas trwania umowy najmu to ponad trzy lata, czyli znacznie dłużej niż w przypadku biznesu opartego na mieszkaniach. W segmencie komercyjnym nie ma komplikacji związanych z ustawą o ochronie praw lokatorów. Przypadki, kiedy Wasz najemca nie chce opuścić lokalu są mi nieznane. W nieruchomościach komercyjnych można w bardzo dokładny sposób wyliczyć cenę zakupu/sprzedaży danej nieruchomości na podstawie dochodu netto z nieruchomości. W nieruchomościach komercyjnych wreszcie, jako standardowe występują zabezpieczenia, których nie znajdziecie przy wynajmie mieszkań (gwarancja bankowa, polisa ubezpieczeniowa etc).
Więcej o nieruchomościach komercyjnych możecie przeczytać w jednym z moich wcześniejszych wpisów.
Wybieram segment przemysłowy
Segment przemysłowy to ta część rynku, w której nie mam żadnych doświadczeń. Niewielu inwestorów, którzy chcą zacząć inwestowanie w nieruchomości będzie też celowało w ten kawałek rynku i szukało aktywów typu fabryka, centrum logistyczne, wielkie grunty. Zostawię zatem szersze rozważania na ten temat dla ekspertów i ich wąskiego grona czytelników.
Kluczowe pytanie numer 7 – Jaka odpowiada mi forma prawna?
Ten aspekt skomentuję bardzo skrótowo, jako, że ma on wiele implikacji podatkowych i prawnych, które zmieniają się bardzo szybko.
Osoby, które chcą zacząć inwestowanie w nieruchomości i poruszają się głównie po rynku nieruchomości mieszkaniowych nie zakładają działalności gospodarczej i inwestują jako osoby fizyczne. W pewnych przypadkach rejestrowanie działalności może być dla nich korzystne lub wymagane przez prawo, ale o tym napiszę szczegółowo w innym artykule.
Cześć osób decydujących się zacząć inwestowanie w nieruchomości decyduję się na realizowanie tego przedsięwzięcia jako jednoosobowa działalność gospodarcza. Z uwagi na fakt, że moja działalność praktycznie od zawsze dotyczyła nieruchomości komercyjnych, ta forma prawna była dla mnie najbardziej odpowiednia. Chciałem też korzystać z pewnych ulg podatkowych.
Dzisiaj coraz jest coraz więcej opcji, z których możecie skorzystać. Napiszę wkrótce cały artykuł o jednej z takich opcji, czyli o grupowym inwestowaniu w nieruchomości. Dzisiaj nadmienię tylko, że inwestowanie w nieruchomości nie musi się już dzisiaj wiązać z wysokimi barierami wejścia w postaci znacznego zgromadzonego kapitału. Jest na rynku co najmniej kilka interesujących podmiotów, które organizują proces inwestycyjny i sprzedają udziały swoich spółek w zamian za udział w zyskach (stratach) z prowadzonych przedsięwzięć.
Istnieją też inne niszowe rozwiązania. Możecie inwestować w cesje do praw z nieruchomości. Możecie próbować robić biznes w oparciu o nieruchomości, których właścicielem jest kto inny. To rozwiązanie jest szczególnie popularne na rynku wynajmu krótkoterminowego. Pisałem o tym szerzej w jednym z poprzednich artykułów. Możecie inwestować w fundusze, które inwestują w nieruchomości. Ja tutaj skupiam się na przypadkach, które nie dotyczą funduszy inwestycyjnych.
Kluczowe pytanie numer 8 – Czego muszę się nauczyć, aby zacząć inwestowanie w nieruchomości?
Nieruchomości to temat rzeka. Są jednak trzy takie sprawy, które musicie wiedzieć jeżeli chcecie na serio zacząć inwestowanie w nieruchomości. Te trzy tematy to ryzyko, liczby oraz finansowanie. Zasygnalizuję Wam krótko każdy z tych tematów.
Musicie rozumieć ryzyka związane z wybranym typem inwestowania
Sukces w inwestowaniu polega na zarządzaniu ryzykiem a nie unikaniu go. Autor tego cytatu, Benjamin Graham to także autor jednej z najważniejszych pozycji w każdej bibliotece inwestora. Książka “Inteligentny inwestor” na pewno będzie dla Was inspiracją tak jak była dla mnie lata temu. Inwestowanie w nieruchomości to proces, który wymaga wiedzy z co najmniej kilku dziedzin.
Aby zrozumieć ryzyka i nie działać na oślep musicie rozumieć na czym polega cały ten proces. Są dwie drogi, aby zacząć panować nad ryzykami. Możecie się nauczyć dziedzin niezbędnych do inwestowania w nieruchomości. Możecie też zapłacić komuś, aby zarządzał ryzykami za Was. O tej pasywnej opcji pisałem już trochę w sekcji dotyczącej Waszego zaangażowania. Proponuję wrócić do tamtego fragmentu i przeczytać go jeszcze raz. Poniżej będę pisał o kluczowych ryzykach związanych z inwestowaniem nieruchomości a także o różnych przykładach projektów związanych z różną tolerancją ryzyka.
Musicie rozumieć liczby, które są związane z Waszą inwestycją
Jeden moich mentorów w zakresie nieruchomości, właściciel kilkudziesięciu kamienic i kilkuset mieszkań powiedział mi kiedyś coś co utkwiło mi w bardzo mocno w pamięci.
Nieruchomości nie muszą być piękne, piękna będzie Twoja żona. Nieruchomości to gra w liczby a to oznacza, ze nieruchomości muszą zarabiać pieniądze.
To jest bardzo sprawna kwintesencja tego biznesu. Matematyka nieruchomości w dużym uproszczeniu sprowadza się do trzech rzeczy:
Jakie uzyskuję przychody – ile pieniędzy wpływa mi z czynszów najmu oraz z pozostałych źródeł
Jakie są moje koszty – ile musze zapłacić za podatki od nieruchomości, ubezpieczenie, drobne remonty, raty kredytu (jeżeli występują)
Jaka jest relacja mojego wyniku do zainwestowanego kapitału – ile zostaje mi pod odjęciu kosztów od przychodów w odniesieniu do wielkości mojej inwestycji
Wszystkie te operacje to działania matematyczne na poziomie szkoły podstawowej. Matematyka nieruchomości nie jest trudna. Trudność tkwi zazwyczaj w poprawnej identyfikacji wszystkich kosztów oraz w bezpiecznym szacowaniu przychodów.
Musicie rozumieć finansowanie nieruchomości
Gdy miałem 28 lat pożyczyłem w sumie na rożne inwestycje blisko 4 miliony złotych. Przez 15 lat inwestowania w nieruchomości zawsze korzystałem w mniejszy lub większy sposób z finansowania. Chciałem się z Wami podzielić kilkoma kluczowymi lekcjami w zakresie używania długu , oto one:
Kluczowa lekcja # 1 – złota regułą finansowania – wkład własny to co najmniej 20%
Jedną z podstawowych zasad inwestowania na kredyt jest to, aby co najmniej 20% Twojego projektu sfinansować gotówką. To jest kryterium minimalne, które z pewnością narzuci Wam większość banków.
Jeżeli jesteś początkującym inwestorem rekomenduję, abyś na początek gromadził połowę środków w gotówce. Gdy kupisz 5 lub 10 nieruchomości i nabierzesz wprawy w determinowaniu przyszłych dochodów i szacowaniu stóp zwrotu możesz nieco rozluźnić te parametry i zmierzać do wskaźnika bliższego 20%. Pamiętaj, dla własnego bezpieczeństwa nigdy nie inwestuj w całości na bazie pożyczonych pieniędzy.
Kluczowa lekcja # 2 – kontroluj swoje wskaźniki
Są dwa wskaźniki, które powinniście znać i kontrolować. Pierwszym z nich jest relacja długu do dochodu. Drugi to relacja wartości aktywów do wielkości długu, znana także w biznesie nieruchomościowym jako LTV (Loan to Value).
Ja na swoje potrzeby, jako inwestor przyjmuję dla pierwszego wskaźnika poziom maksymalny 25%. Oznacza to że, jeżeli zarabiam regularnie 10000 PLN to moje wszystkie zobowiązania z tytułu dobrego długu nie przekraczają 2500 PLN. Zaznaczam dodatkowo, że nie korzystam z żadnej formy złego długu.
Jeżeli chodzi o drugi wskaźnik to ja jako inwestor w obecnych czasach mocnej hossy na rynkach nieruchomości nie przekraczam 50% LTV. Oznacza to, że gdybym dzisiaj kupował nieruchomość inwestycyjną na kredyt to nie sfinansowałbym nim więcej niż 50% jej wartości.
Kluczowa lekcja #3 – nie spekuluj i za pożyczone pieniądze
Niezależnie od tego czy używacie długu czy nie, marzy mi się, aby moi bracia i siostry Polacy unikali spekulacji. Co rozumiem przez spekulację? Dla mnie to jest angażowania kapitału w zakupy czegoś co sądzicie, że z biegiem czasu będzie droższe. Typowymi przykładami spekulacji są transakcje, gdy inwestor kupuje waluty, kryptowaluty, ale też i nieruchomości. Spekulowanie to nie inwestowanie. Używanie długu do działań spekulacyjnych może być dla Was jak wejście do ringu z Mikem Tysonem (w jego najlepszych latach) i przyjęcie ciosu na korpus a zaraz potem na brodę… Niejeden inwestor po takim numerze długo nie wstał.
Kluczowe pytanie numer 9 – Kiedy i jak się nauczę?
W dzisiejszych czasach nie ma już wymówki. Opcji w jaki sposób możecie się uczyć jest wiele. Wiele z nich jest za darmo, za niektóre trzeba płacić. Nic nie zastąpi jednak Waszego zaangażowania i chęci. Nic nie zastąpi także dotykania nieruchomości. Zacznijcie dotykać tej sprawy dzisiaj nie jutro. Bo wiecie, co to jest jutro? Jutro to jest miejsce, gdzie pogrzebane jest 99% nierealizowanych planów, marzeń i celów.
Kluczowe pytanie numer 10 – Ile gotówki chcę inwestować
Dla mnie odpowiedź jest bardzo prosta. Chcę inwestować 100% wolnej gotówki. Wolna gotówka, przypomnę tylko zasady z pierwszego kroku do tego jak zacząć inwestowanie w nieruchomości, to gotówka, którą macie zgromadzoną ponad Wasze rezerwy. Musicie dodatkowo spełniać także jeden warunek bezpieczeństwa, nie macie w swoim portfelu żadnych złych długów. Dlaczego 100%? Dlatego, że trzymanie pieniędzy w banku na lokacie lub na koncie w dzisiejszych czasach to finansowe nieporozumienie. Gotówka traci na wartości szybciej niż zarabia.
Kluczowe pytanie numer 11 – Czy chcę wspierać swoje inwestycje kredytem?
Odpowiedź na to pytanie zależy od Waszej tolerancji ryzyka. Dałem Wam już wcześniej wskazówki na temat tego, jak bezpiecznie przyspieszyć nabywanie aktywów z użycie m długu. Jeżeli będziecie pilnować tego, ile miejsca raty zajmują w Waszym budżecie oraz dodatkowo, ile zaciągacie zobowiązań w stosunku do wartości nieruchomości, to nie powinniście przekroczyć żadnych granic bezpieczeństwa. Pamiętajcie, ze jednocześnie bardzo ważne jest trzymanie rezerw i brak angażowania się w jakiekolwiek złe długi.
Kluczowe pytanie numer 12 – Jak i kiedy pozyskiwać finansowanie?
Odpowiem najpierw na pytanie “jak pozyskiwać finansowanie”. Dla mnie najskuteczniejsze w budowaniu majątku okazały się kredyty i pożyczki hipoteczne. Rozwinę kiedyś ten wątek w większych detalach. Dzisiaj napiszę tylko, że mają one najniższą cenę nominalną. Finansuję się tylko i wyłącznie w bankach. Banki oprócz tego, że ich działalność jest nadzorowana, to mają bardzo wyśrubowane standardy oceny klientów. Jeżeli bank odmawia Ci finansowania to powinien być dla Ciebie sygnał, że Twoje finanse wymagają naprawy.
Moja odpowiedź na pytanie “kiedy pozyskiwać finansowanie” to jak szybko jest to możliwe. Doprowadźcie najpierw swoje finanse do tego miejsca, kiedy nie macie kart kredytowych, pożyczek gotówkowych, limitów w koncie, nie spłacacie leasingów, telewizorów ani telefonów. Pozbądźcie się rat na konsumpcję i zastąpcie je mądrym i bezpiecznym finansowaniem na inwestycje. W długim terminie będziecie cieszyć się z tego dnia, kiedy przeczytaliście i wdrożyliście rekomendację, o której tu piszę.
Kluczowe pytanie numer 13 – Czy rozumiem, jakie ryzyka związane są z inwestowaniem w nieruchomości?
W zależności od tego jak zdecydujecie zacząć inwestowanie w nieruchomości będziecie narażeni na rożne ryzyka. Nie będę tutaj opisywał każdego z przypadków. Chcę, abyście zapamiętali, że niezależnie od opcji, jaką wybierzecie, zawsze istnieje większe lub mniejsze prawdopodobieństwo wystąpienia następujących ryzyk:
Kluczowe ryzyko numer 1 – ryzyko straty części lub całości zainwestowanego kapitału.
Kluczowe ryzyko numer 2 – ryzyko utraty płynności finansową realizowanego przedsięwzięcia
Kluczowe ryzyko numer 3 – ryzyko upadku przedsięwzięcia w skutek nieumiejętnego posługiwania się kredytowaniem
Poświęcę ryzykom w inwestowaniu osobny artykuł. Dzisiaj chcę, abyście rozumieli, że są takie trzy kluczowe ryzyka i zaczęli się nad nimi zastanawiać, zanim podejmiecie krok w kierunku konkretnej inwestycji.
Kluczowe pytanie numer 14 – Jaka jest moja tolerancja ryzyka
Każdy z nas jest inny. Każdy ma inną tolerancje ryzyka. Cześć inwestorów lubi adrenalinę inni wolą mniej emocji. Pokaże Wam poniżej dwa przykładowe projekty na dwóch różnych krańcach skali ryzyka. Zastanówcie się nad tymi przypadkami i sami oszacujcie, która sytuacja jest Wam bliższa.
Przykładowy projekt wysokiego ryzyka
Deweloper „Władek – Przypadek” – zabranie się za działalność deweloperską jako początek swojej przygody z nieruchomościami jest typową formą inwestowania o wysokim ryzyku. Proces inwestycyjny jest złożony, długotrwały i cechuje go duża niepewność wyniku. Jako niepewność wyniku rozumiem nie tylko ile w konsekwencji możesz zarobić (lub stracić) ale też kiedy może się to wydarzyć. Jeżeli masz nerwy ze stali i gdy rano budzisz się bez ciśnienia to czujesz się nieswojo to deweloperka na sam początek pasuje do profilu inwestora o wysokiej tolerancji ryzyka.
Przykładowy projekt niskiego ryzyka
Jan Kowalski, który zna doskonale swoje osiedle i ma bardzo dobry przegląd cen zakupu i najmu decyduje się na zakup mieszkania w celu inwestycyjnym. Przy zakupie korzysta z porady prawnika i notariusza, aby wyeliminować ryzyko kupienia nieruchomości z wadą prawną (obciążenia hipoteczne, zameldowane osoby etc). Umowę najmu przygotowuje dla niego znajoma prawniczka, która poleciła mu formułę najmu instytucjonalnego, która ogranicza ryzyko kłopotów z eksmisją lokatora w przypadku zaniechania płatności lub zerwania warunków umowy.
Kluczowe pytanie numer 15 – Jakich inwestycji unikać?
Jako tak zwaną regułę kciuka powiem krótko. Powinniście unikać inwestycji, których nie rozumiecie. Trudno jest tutaj mówić o konkretnych typach inwestycji których należy unikać. Mogłoby to być krzywdzące dla uczciwych firm, które pozwalają Wam inwestować środki.
Są natomiast pewne wspólne cechy inwestycji, którym należy się przyjrzeć bardziej wnikliwie. Jak mawiał Waren Buffett, są dwie najważniejsze sprawy, jeżeli chodzi o pieniądze. Punkt 1- nigdy nie trać pieniędzy. Punkt 2 – patrz punkt pierwszy. Rekomenduję Wam abyście się bardzo blisko przyglądali inwestycjom, które mocno akcentują gwarantowane zyski. Jak widzicie bowiem z lektury tego artykułu, inwestowanie w nieruchomości nie daje żadnych gwarancji. Daje możliwości, ale potrzeba przedsiębiorczego działania, aby z tych możliwości skorzystać.
Nieruchomości jak zacząć? Zacznij już dzisiaj
Zacznij dzisiaj od porządków w swoich finansach osobistych oraz od prywatnej refleksji na temat pozostałych obszarów, które wskazałem w tym artykule.
Zapraszam do zadawania dodatkowych pytań w komentarzach. Będę ten wpis rozwijał. Każde z pytań, które tutaj zadałem to jest materiał na osobny obszerny artykuł.
W tym miejscu chciałem zasygnalizować zestaw inspiracji, który sam chciałbym otrzymać, gdybym mógł cofnąć się dwadzieścia lat wcześniej.
Pozdrawiam Was serdecznie, dziękuję za przeczytanie tego wpisu do końca. Wiem, że tym razem było to szczególnym wyzwaniem 🙂 Działajcie sobie spokojnie i niech Bóg będzie z Wami. Bogumił