Jak znaleźć REIT, w który warto zainwestować?

Jak znaleźć REIT, w który warto zainwestować?

Wielu inwestorów ulega tylko magii wyników historycznych, gdy podejmuje decyzje na temat wyboru inwestycji. Wyniki historyczne są tylko częścią układanki, gdy szukamy odpowiedzi na pytanie jak znaleźć REIT w który warto inwestować.

Pozostała cześć odpowiedzi znajduje się w perspektywach danego REIT oraz jego potencjale do wzrostu wartości. Dzisiaj zajmę się zatem nakreśleniem tego czym jest potencjał w świecie REIT. Przypomnę tylko, że REIT to nic innego, jak biznes, który inwestuje w nieruchomości. Ocena potencjału REIT sprowadza się zatem do tego, jak dobrze zarządza posiadanym przez siebie portfelem nieruchomości.

Fundamenty REIT

Gdy decydujesz się zainwestować w REIT kupujesz udział w portfelu nieruchomości. REIT ma obowiązek zarządzać portfelem nieruchomości w imieniu wszystkich udziałowców. Jak znaleźć REIT, który robi to najlepiej?

Potraktujcie REIT jak tradycyjny biznes. Nie ma dobrego biznesu bez zdrowych fundamentów finansowych. Na co zatem warto zwrócić uwagę analizując REIT? Bez wchodzenia w techniczne szczegóły, należy przyjrzeć się temu, ile gotówki generuje dany REIT rocznie oraz jaka jest dynamika zmian tego wskaźnika. W prospektach emisyjnych spotkacie się często z terminami FFO lub AFFO, które należy zrozumieć i analizować inwestując w ten biznes.

Kolejnym dużym obszarem, któremu warto się przyjrzeć jest zadłużenie. REIT tak jak każdy biznes może pozyskiwać pieniądze z zewnątrz w formie emisji akcji lub zaciągania długów. Chciałem szczególnie zwrócić uwagę na ten drugi aspekt. REIT, w którym całkowite zadłużenie nie przekracza tradycyjnie 35 – 40%, uważa się za zrównoważony. Fundusze ze znacznie wyższymi poziomami zadłużenia (60 – 70%) są bardzo wrażliwe na zmiany sytuacji rynkowej i w ekstremalnych przypadkach mogą nie mieć środków na pokrycie zobowiązań, co uruchomi wyprzedaż aktywów.

Trzecim ważnym obszarem, który trzeba zrozumieć jest wartość biznesu, który analizujemy. Odpowiedź na pytanie jak znaleźć REIT tkwi bowiem w długoterminowych perspektywach danego funduszu do utrzymania oraz rozwoju własnej wartości, które mają potem odzwierciedlenie w cenie akcji. Tym właśnie aspektem zajmiemy się w kolejnym paragrafie.

Zarządzanie równa się wynik, czyli fundament tego jak znaleźć dobry REIT

Słabe wyniki finansowe są często efektem słabego zarządzania. Jakość zarządzania w REIT jest jednym z kluczowych aspektów, którym należy się przyjrzeć podejmując decyzję inwestycyjną. Jakość zarządzania w kontekście odpowiedzi na pytanie jak znaleźć REIT godny uwagi, sprowadza się do dwóch tematów. Co i jak zarządzający REIT robią, aby generować wewnętrzny wzrost oraz co robią, aby zwiększać jego możliwości na zewnątrz.

Jak REIT może rosnąć organicznie?

Specjaliści twierdzą, że najlepsze REIT potrafią rocznie wygenerować wewnętrznie wzrost przychodów nieco ponad 3%. Mądrze kontrolując koszty oraz trzymając bezpieczne wskaźniki w zakresie finansowania może to dać wzrost FFO na poziomie nawet 4%.

Najlepiej zarządzane REIT mogą do tego dołożyć jeszcze około 0,5% dzięki ulepszeniom swoich nieruchomości czy też aktywnym zarządzaniu umowami z najemcami. Do arsenału wzrostu wewnętrznego można zaliczyć jeszcze poszukiwanie dodatkowych źródeł przychodów, aktywne zarządzanie kosztami finansowania oraz rozwój istniejących nieruchomości.

Jak znaleźć taki REIT? Dobrze zarządzany REIT będzie w sposób stabilny generował tego rodzaju wzrost rok do roku. Warto przyjrzeć się temu kto zarządza danym REIT, jak bardzo i kiedy zmieniała się kadra zarządzająca. Spójrzcie też kto go nadzoruje oraz czy i jak działa w interesie firmy. Cenną wskazówką jest tutaj to, czy kadra zarządzająca sama posiada udziały w swoim REIT.

Jak to się dzieje, że widzimy w analizach REITy, które generują 6-7% wzrostu rocznie? Odpowiedź tkwi w tym, że wykorzystują zewnętrzne źródła wzrostu.

Jak znaleźć dobry REIT, który rośnie dzięki zewnętrznym projektom?

Nie jest rzadkością na rynku, że REIT sięga po zewnętrzne źródła wzrostu. Zaliczamy do nich przede wszystkim przejęcia już istniejących nieruchomości komercyjnych, nowe projekty deweloperskie czy też różnego rodzaju kooperacje w formie na przykład joint venture. Jak znaleźć REIT, który robi to dobrze i rozważnie?

Zewnętrzny wzrost to atrakcyjne źródło nowego strumienia przychodów. Nie jest jednak zawsze dostępny po atrakcyjnych dla REIT cenach oraz wymaga doskonałego zrozumienia w jakim momencie cyklu nieruchomości jest dany rynek. Można znaleźć atrakcyjny REIT, który z dobrą znajomością cyklu wejdzie w zewnętrzne projekty w jego rozwojowym momencie. Trzeba jednak uważać na REITy, które wchodzą na danym rynku za późno w cyklu i będą musiały się mierzyć z przewartościowanymi cenami oraz wyzwaniami w zakresie wynajmu.

Jak widać na poniższym wykresie działające na amerykańskim rynku REIT wykazują się dzisiaj dużą aktywnością w zakresie zakupów szukając zewnętrznych możliwości wzrostu. Każdy z REIT powinien być w tym zakresie analizowany indywidualnie.

Aktywność REIT w zakresie zakupów oraz sprzedaży aktywów

Rozważając zewnętrzny wzrost zawsze wchodzą w grę decyzje na temat jego finansowania. Pamiętajmy, ze REIT typowo praktycznie wszystkie swoje zyski oddaje inwestorom. Nie dysponuje zatem prawie nigdy środkami potrzebnymi na samodzielną realizację zewnętrznych projektów. Każdy z projektów rozwojowych musi zatem być poddany krytyce z uwagi na przyjęte szacowane stopy zwrotu oraz użyty do kalkulacji koszt kapitału.

Jak znaleźć ciekawy REIT, gdy rozumiesz cykl rynku nieruchomości?

Znajomość cyklu rynku nieruchomości jest ważna nie tylko z perspektywy zewnętrznego wzrostu danego REIT. Jest też ważna z punktu widzenie inwestora w REIT. Może ona bowiem dać okazję do wykorzystania pewnych charakterystycznych mechanizmów, które ujawniły się w każdym z trzech ostatnich kryzysów. Poniższe wykresy prezentują, jak zachowują się ceny nieruchomości komercyjnych opakowanych w REIT w porównaniu do cen tradycyjnych nieruchomości.

Widzimy, że rynek REIT szybciej reaguje na rynek w recesji z uwagi na fakt, że jest wyceniany przez giełdy na bieżąco. Rynek klasycznych nieruchomości nie reaguje tak szybko, jako że potrzebny jest czas, aby dokonać skorygowanych wycen na szeroką skalę i aby te wyceny zaczęły się pojawiać w statystykach cen transakcyjnych. Ta różnica w szybkości wycen daje pewne możliwości dla inwestorów, aby kupować REITy po znacznie obniżonych cenach w porównaniu do ich rzeczywistej wartości.

Nie jest to na pewno proste, co nie zmienia faktu, że taka relacja istnieje. Więcej możecie przeczytać w świetnych opracowaniach firmy Cohen & Steers tutaj. Tam znajdziecie też szerszy komentarz do wyżej przedstawionych mechanizmów zachowania się cen nieruchomości.

Do tematu jak znaleźć ciekawy REIT będziemy jeszcze wracać wielokrotnie. Będę w najbliższych miesiącach analizował różne fundusze. Przygotowuję się do budowania własnego portfela REIT, który będzie uzupełnieniem moich inwestycji w nieruchomości z cegły. Zapraszam Was do towarzyszenia mi w tej przygodzie oraz innych rozważaniach z serii megatrendów finansowych. Pisałem o nich wcześniej w artykule „Megatrendy a zdrowie finansowe”.

Zachęcam także do odwiedzenia wcześniejszego wpisu „Dlaczego warto inwestować w REIT?”

Leave a Reply