Wierzę, że w każdym z moich czytelników drzemie mistrz finansów (inwestor). Na tej stronie pojawi się wiele artykułów, które będą Was inspirować do poszerzania swojej wiedzy, aby działać skutecznie i nie popełniać błędów. Sporo już o tym napisałem w moim pierwszym wpisie na blogu. Teraz będę po kolei rozwijął najważniejsze wątki. W tym wpisie naświetlę tematykę długu odpowiadając na dwa zasadnicze pytania.
Po pierwsze: jak inwestor używa długu? Zaczynam od tego pytania, aby na początku opisać pewne kluczowe zasady związane z finansowaniem. Dług bowiem to potężna broń, ale we wprawnych dłoniach. Po drugie, opiszę dlaczego dług jest ważny w osiągnięciu mistrzostwa w finansach osobistych.
Jak inwestor (mistrz finansów) używa długu?
Na samym końcu tego wpisu będziecie mieli okazję przeczytać, jakie możliwości daje korzystanie z długu. Najpierw jednak kilka kluczowych lekcji i tak na prawdę ostrzeżeń dla każdego początkującego mistrza finansów, ale także dla tych, którzy w ferworze finansowej walki zapomnieli o pewnych fundamentach.
Kluczowa lekcja numer 1 – inwestor wie, że nie wszystkie długi są takie same!
Ten temat będzie się na moim blogu przewijał wielokrotnie i liczę na to, że w końcu każdy przyszły inwestor weźmie sobie do serca te lekcje. Z przerażeniem bowiem obserwuję, jak banki (i parabanki) pompują setki milionów złotych w reklamowanie złego długu, tak, złego długu. Mówię tutaj o pożyczkach gotówkowych, kartach kredytowych, limitach w koncie, leasingach oraz popularnych ostatnio opcjach tzw. długoterminowego najmu. Zły dług to taki, kiedy używamy zewnętrznych form finansowania, aby kupować rzeczy tracące szybko na wartości (np. samochody, elektronikę) lub aby finansować bieżące potrzeby. W jednym i drugim przypadku mamy poważne kłopoty jeżeli nie dzisiaj to na pewno za chwilę.
Każdy inwestor musi rozumieć, że są także efektywne formy pożyczania pieniędzy (zwane także lewarowaniem). Dzięki nim możemy kupić prawdziwe aktywa generujące nam dopływ gotówki. Przykładem takiego wykorzystania długu będzie zakup retail parku wynajętego przez kilkunastu najemców i generującego dochody na podstawie długoterminowych umów najmu. Do mniejszych przykładów można zaliczyć zakup kamienicy z kilkunastoma mieszkaniami, które są wynajęte na wolnym rynku i generują gotówkę. W tych przypadkach nie tylko używamy długu, aby nabyć realne aktywa. Nabywamy tez prawo do strumienia dochodów, który finansuje nasze koszty długu (raty).
Kluczowa lekcja numer 2 – mistrz finansów nie spekuluje w tandemie z pożyczaniem
Niezależnie od tego czy używacie długu czy nie, marzy mi się, aby moi bracia i siostry Polacy unikali spekulacji. Co rozumiem przez spekulację? Dla mnie to jest angażowania kapitału w zakupy czegoś co sądzicie, że z biegiem czasu będzie droższe. Typowymi przykładami spekulacji są transakcje, gdy inwestor kupuje waluty, kryptowaluty, ale też i nieruchomości. Spekulowanie to nie inwestowanie. Inwestowanie, jak widzieliście na przykładach poniżej, nie opiera się najmocniej na wzroście wartości tylko na realnej gotówce, jaką możemy od dnia pierwszego pobierać z naszej inwestycji. Używanie długu do działań spekulacyjnych może być dla Was jak wejście do ringu z Mikem Tysonem (w jego najlepszych latach) i przyjęcie ciosu na korpus a zaraz potem na brodę… Niejeden inwestor po takim numerze długo nie wstał.
Kluczowa lekcja numer 3 – inwestor kontroluje swoje wskaźniki
Musicie zaakceptować fakt, że każda forma inwestowania wiąże się z ryzykiem. Inwestowanie nie polega na unikaniu ryzyka, ale na wprawnym zarządzaniu nim. Każdy inwestor, wie że są ryzyka, które można w pewien sposób przewidzieć (w teorii zarządzania ryzykiem mówi się na nie „znane nieznane” z ang. known unknowns). Każdy inwestor musi także wiedzieć, że w tej samej teorii zarządzania ryzykiem są sprawy, które mogą być poza kontrolą i wpływem inwestora (w teorii zarządzania ryzykiem mówi się na nie „nieznane nieznane” z ang. unknown uknowns).
Wiedząc, że mamy do czynienia z tego rodzaju zmiennymi, które mogą mieć wpływ na nasze inwestycje powinniśmy używać pewnych ostrożnościowych miar. W kontekście tematu długu, wskaźniki jakimi powinien posługiwać się inwestor są dwa. Pierwszym z nich jest relacja długu do dochodu. Drugi to relacja wartości aktywów do wielkości długu, znana także w biznesie nieruchomościowym jako LTV (Loan to Value).
Ja na swoje potrzeby, jako inwestor przyjmuję dla pierwszego wskaźnika poziom maksymalny 25%. Oznacza to że, jeżeli zarabiam regularnie 10000 PLN to moje wszystkie zobowiązania z tytułu dobrego długu nie przekraczają 2500 PLN. Zaznaczam dodatkowo, że nie korzystam z żadnej formy złego długu.
Jeżeli chodzi o drugi wskaźnik to ja jako inwestor w obecnych czasach mocnej hossy na rynkach nieruchomości nie przekraczam 50% LTV. Oznacza to, że gdybym dzisiaj kupował nieruchomość inwestycyjną na kredyt to nie sfinansowałbym nim więcej niż 50% jej wartości.
Dlaczego mistrz finansów używa długu?
Odpowiedź na to pytanie składa się z trzech komponentów.
Poprawne używanie długu umożliwia szybsze zakupy aktywów
To dosyć oczywiste i profesjonalny inwestor korzysta z tego argumentu bardzo często. Instytucje finansowe z chęcią pożyczają pieniądze na nieruchomości. Inwestor oprócz tego, że szybciej buduje swój portfel może także wcześniej skorzystać z różnego rodzaju ulg podatkowych oraz zagospodarować VAT, który miałby do zapłacenia.
Podkreślę ponownie, ze używanie długu to potężna broń, ale wymaga wprawy. Zanim zaczniecie rosnąć szybko na kredytowych sterydach, zacznijcie bardzo powoli i ostrożnie. Pilnujcie wskaźników. Każdy popełnia błędy a Wy trzymając się kilku zasad opisanych tutaj możecie je zminimalizować. Uważajcie na oferty gotowców inwestycyjnych, condo hoteli z gwarantowaną stopą zwrotu oraz innych magicznych pigułek bogactwa. Jeżeli coś jest zbyt piękne, aby było prawdziwe to prawdopodobnie to bujda.
Rozważne korzystanie z długu może poprawiać rentowność inwestycji
Drugim z powodów, dla których inwestor korzysta z długu jest możliwość poprawy rentowności inwestycji. Napiszę o tym kiedyś bardziej szczegółowo. Dzisiaj, aby nie wprowadzać Was w błąd związany ze skrótami myślowymi zasygnalizuję tylko, że jest taka możliwość. Stosuje się czasami metodę zwaną cash on cash return, aby realizować z udziałem długu zwrot z inwestycji większy niż przy inwestowaniu tylko za gotówkę.
Inwestor, który rozsądnie korzysta z długu może pokonać inflację
Ostatnią sprawą, na jaką chciałbym zwrócić uwagę to to, że profesjonalny inwestor wie, że pożyczanie pieniędzy pomaga pokonać inflację. Jak to jest możliwe? Inwestor kupuje aktywa po dzisiejszych cenach rynkowych, ale spłaca je w długim okresie „popsutym” pieniądzem. Innymi słowy, wysiłek jaki dzisiaj inwestor musi włożyć, aby zarobić 1000 PLN jest większy niż za pięć, dziesięć lat, gdyż ten pieniądz ulegnie popsuciu z uwagi na inflację. W tym samym czasie (w określonych przypadkach) wartość aktywów, jakie inwestor kupił na kredyt powinna wzrosnąć. Te dwa czynniki w sumie, mogą dać całkiem niezłą tarczę przeciwko problemowi inflacji. Sam ten temat to oczywiście materiał na głębszą analizę.
W innym wpisie dzielę się z Wami analizą, jakich błędów należy unikać na drodze do wolności finansowej. Zapraszam do lektury.
Dziękuję za przeczytanie do końca tego wpisu. Pozdrawiam Cię, Bogumił