Jak budować portfel REIT? Moje następne kroki.

Jak budować portfel REIT? Moje następne kroki.

Przez ostatnie kilka tygodni, przyglądaliśmy się różnym sektorom nieruchomości, w które inwestują REIT. Teraz przyszedł czas, aby zacząć budować portfel REIT. Potrzebne będzie do tego kilka decyzji. Opiszę dla Was dzisiaj te decyzje. W następnym kroku, na bazie właśnie tych decyzji będę mógł zacząć selekcję konkretnych REIT do mojego portfela. Ten artykuł to forma dokumentowania mojej przygody z inwestowaniem w REIT i nie może być traktowana jako porada czy rekomendacja.

Każdy Inwestor jest inny – dlaczego inwestuje i dlaczego nie powinienem inwestować?

Każdy ma inne cele i inne powody, dla których chce inwestować. W każdym przypadku jeden powód absolutnie nie powinien być Waszą przyczyną do rozpoczynania jakiejkolwiek działalności inwestycyjnej. Inwestowanie pod żadnym pozorem nie może być Waszym pomysłem na naprawienie Waszej sytuacji finansowej. Dlaczego? Inwestowanie wiąże się z ryzykiem. Trzeba się liczyć z tym, że możecie stracić cześć lub całość zainwestowanych pieniędzy. Jeżeli rozpoczniecie przygodę z inwestowaniem, gdy Wasze finanse są w słabym stanie to ryzykujecie podwójnie, bo Wasza sytuacja zamiast się poprawić, może znacznie się pogorszyć, gdy powinie Wam się noga. O tym jak budować zdrowe finanse osobiste pisałem już wielokrotnie i zachęcam Was w pierwszej kolejności do obiektywnej oceny Waszych finansów („Jak osiągnąć idealne zdrowie finansowe?”)

O moich powodach inwestowania w REIT oraz o pewnych podstawach związanych z budowaniem portfela REIT także pisałem już wcześniej. Dzisiaj chcę się skupić w większych szczegółach na docelowej strukturze całego mojego portfela inwestycji w średnim terminie. Chcę także podjąć kilka ważnych decyzji na temat tego, jak będzie wyglądał mój portfel REIT.

REITy a inne klasy aktywów w moim portfelu

REIT to nowa klasa aktywów, którą dodaję do swojego portfela w 2022. Do tej pory mocno koncentrowałem się na nieruchomościach skupionych geograficznie w jednym regionie Polski. Teraz przyszedł czas, aby rozszerzyć horyzont działań globalnie i skorzystać z tego, co oferują nam rynki kapitałowe na całym świecie. W tym celu zaczynam budować portfel REIT.

W początkowym okresie chcę zbudować portfel REIT o wartości miliona złotych. Według ostrożnego planu, o którym pisałem wcześniej, zrobię to w perspektywie do 2027 roku. Portfel REIT po realizacji tego planu, jeżeli nic innego się nie zmieni, będzie stanowił wtedy około 4,5% całego mojego portfela inwestycji. W moim osobistym przypadku portfel REIT jest to jedynie dodatek do pozostałych klas aktywów w tym krótkim horyzoncie. Docelowo chciałbym, aby REIT stanowiły około 20 – 30 % wszystkich moich inwestycji. Decyzje w tym zakresie zostaną jednak podjęte znacznie później.

Jak widzicie na poniższym wykresie inwestowanie w REIT to naturalne rozszerzenie moich doświadczeń związanych z nieruchomościami komercyjnymi, których w moim portfelu jest zdecydowanie najwięcej. Jako odpowiedzialny inwestor zaczynam swoją przygodę z rynkiem kapitałowym w obszarach, w których doskonale rozumiem fundamenty prowadzenia biznesu. To jaki udział będą miały REIT w moim portfelu determinuje w pewien sposób dalsze elementy rozważań na temat budowy portfela, o których szerzej w kolejnej sekcji.

Podstawowe cele, nastawienie do ryzyka, horyzont inwestycyjny

Wiadomo już jak REIT będą ważyć w moim całkowitym portfelu inwestycji. W następnej sekcji opiszę szczegółowo jak zamierzam budować portfel REIT. Zanim do tego przejdę warto zwrócić uwagę na kilka istotnych aspektów.

Podstawowe cele i reguły, z których korzystam, aby budować portfel REIT

Moim długoterminowym celem jest zbudowanie nowego pasywnego strumienia dochodów. Inwestowanie w REIT będzie dla mnie zatem inwestowaniem o charakterze dywidendowym i będę budować portfel REIT w takim nurcie. W przypadku REIT jest to dosyć naturalne, gdyż wszystkie te spółki muszą z litery prawa wypłacać dywidendy. Nie wszystkie REIT mają jednak takie same perspektywy wzrostu dywidend w danym czasie i na danym rynku. Będę się właśnie skupiał na takich funduszach, które rokują najlepiej w tym zakresie.

Są dwie reguły, którymi będę się kierował. Pierwsza to kupno akcji z wykorzystaniem metody DCA (dollar cost averaging) – metody uśrednionego kosztu. Dzięki niej będę kupował walory konkretnych REIT po różnych cenach w różnych punktach w czasie. To pozwoli mi wygładzić niekorzystne wahania kursów danego REIT i wprowadzi pewien zdrowy automatyzm w moje działania.

Druga reguła to kwartalny przegląd portfela pod kątem przyjętych wag. Raz na kwartał sprawdzę, jaką stopę zwrotu generuje mój portfel i co w tym portfelu działa najlepiej, a co ciągnie mnie w dół. W uzasadnionych przypadkach zmienię wagi w moim portfelu. Będę jednak unikał sprzedawania akcji (szczególnie, gdy ich całkowity wynik będzie niekorzystny.)

Horyzont inwestycyjny

Zaangażuję się w REIT w horyzoncie do oficjalnego wieku emerytalnego, czyli jeszcze 25 lat. Nie liczę na żadną emeryturę z państwowego systemu. Chcę wykonać prywatny eksperyment emerytalny i zobaczyć, co można osiągnąć inwestując regularnie.

Nastawienie do ryzyka

Moje nastawienie do ryzyka w przypadku REIT to nastawienie inwestora akceptującego podwyższone ryzyko i liczącego się z całkowitą lub częściową utratą kapitału. Mogę przyjąć taką ryzykowną strategię, dlatego, że udział REIT w moim całkowitym portfelu inwestycji jest na dzisiaj zerowy a za chwilę będzie co najwyżej niewielki.

Podstawowa dywersyfikacja, czyli w ile funduszy potrzebne aby budować portfel REIT?

Praktycy inwestowania w REIT twierdzą, że minimalny poziom dywersyfikacji można osiągnąć inwestując 6 – 8 REIT jednocześnie. Optymalnie jest, aby liczba jednoczesnych inwestycji oscylowała pomiędzy 10 – 12 i w tą właśnie liczbę jednoczesnych funduszy będę celował na początku, aby budować rzetelny portfel REIT. Według mojego założenia rozpoczynam przygodę z REIT na rynku amerykańskim.

Docelowo, aby zbudować dobrze zdywersyfikowany portfel powinienem także rozbudowywać mój portfel, aby trzymać inwestycje w różnych walutach, w różnych krajach oraz w różnych klasach aktywów. Do tego potrzebny będzie większy kapitał i z czasem ten poziom zaawansowanej dywersyfikacji osiągnę.

Na dzisiaj mój portfel to będzie zbilansowana gra pomiędzy REIT z tradycyjnych obszarów (mieszkaniowy, biurowy, detaliczny) a obszarami, które niesione są megatrendami gospodarczymi (centra danych, wieże telekomunikacyjne oraz infrastruktura). Tego rodzaju balans powinien maksymalizować zwroty w czasach prosperity oraz minimalizować straty w czasach dekoniunktury.

Więcej o sektorach REIT możecie dowiedzieć się na stronach NAREIT. Zachęcam Was do zapoznania się z tym profesjonalnym portalem.

Jak budować portfel REIT – scenariusz makroekonomiczny, który przyjmuję.

Dokonując takiego a nie innego wyboru struktury portfela przyjąłem pewne założenia na temat rozwoju scenariusza makroekonomicznego w USA. Nikt nie wie jak zachowa się makroekonomia za miesiąc, za kwartał czy za rok. Trzeba jednak mieć jakąś linię tego w co wierzymy, gdy chcemy budować portfel REIT.

Ja wierzę w to, że realna inflacja nie przestanie być na rynku problemem w krótkim terminie. Dobierając zatem strukturę portfela postawiłem całkiem sporo na REITy mieszkaniowe, które potrafią w miarę szybko korygować ceny i dostosowywać się do presji inflacyjnych.

Wierzę też, że FED nie dokona podwyżek stóp w takim zakresie, aby schłodzić gospodarkę i faktycznie pokonać inflację. Wierzę w poziomy nie przekraczające 250 punktów bazowych. Mając na uwadze sygnalizowany wzrost stóp procentowych będę wybierał REITy, które mają najlepsze bilanse, najwięcej gotówki i których zadłużenie oparte jest o stałą stopę procentową.

Obstawiam też w moim scenariuszu, że REIT to może być dobra przystań dla inwestorów, którzy odpłyną z przewartościowanych akcji spółek technologicznych.

Skanowanie sektorów, czyli następne kroki, aby zbudować portfel REIT.

Teraz przychodzi czas na najciekawsze kroki. Teraz faktycznie zacznę budować portfel REIT. Niezależnie od tego, co budujemy, czy jest to dom, czy też portfel inwestycji, kluczowe są elementy składowe. Ja już podjąłem decyzje z czego ogólnie będzie składał się mój inwestycyjny dom. Teraz przychodzi czas na to, aby przyjrzeć się każdemu z wybranych sektorów i wśród tych sektorów wybrać konkretne fundusze, na które uważam, że warto postawić.

Typowe skanowanie sektorów będzie koncentrowało się analizie tego, jak w danym kawałku świata REIT zachowują się kluczowe wskaźniki. Będę przyglądał się dynamice FFO, dywidendom, poziomom zadłużenia, całkowitym zwrotom itd. Będę starał się znaleźć te fundusze, które najlepiej rokują jeżeli chodzi o wzrost dywidend, ale mają także w sobie potencjał do wzrostu cen.

Zapraszam Was do śledzenia moich kolejnych kroków na drodze do miliona złotych w REIT. Będę Wam wdzięczny za subskrypcję mojego kanału na youtube.

Leave a Reply