Grupowe inwestowanie w nieruchomości to stosunkowo młody wehikuł ale bardzo pomysłowy. Grupowe inwestowanie w nieruchomości rozwiązuje jeden z największych problemów ludzi, którzy chcą rozpocząć inwestowanie w nieruchomości. Problemem tym jest wielkość dostępnych funduszy.
Korzystając z grupowego inwestowania w nieruchomości możemy mając kilka lub kilkanaście tysięcy złotych wejść w projekty, które do tej pory były dostępne dla inwestorów mających kilkaset tysięcy lub kilka milionów kapitału.
W tym artykule spojrzę na grupowe inwestowanie nieruchomości z perspektywy potencjalnego inwestora, który chce zaangażować własne środki i rozpocząć swoją przygodę z nieruchomościami. Będziecie mogli przeczytać o zaletach i wadach grupowego inwestowania w nieruchomości. Przyjrzę się również pewnym podstawowym kwestiom, jakie należy przeanalizować myśląc o inwestycji w konkretny projekt.
Zapraszam Was do przeczytania całego artykułu.
Grupowe inwestowanie w nieruchomości zdefiniowane
Grupowe inwestowanie w nieruchomości to rodzaj transakcji, w ramach której wielu inwestorów indywidualnych dysponujących niewielkim kapitałem decyduje się wspólnie na realizację projektu nieruchomościowego. Dla przykładu grupa inwestorów zadecydowała o zakupie kamienicy mieszkalnej. Planują za zebrane pieniądze także wyremontować ją i oddać w najem osobom trzecim. Będą ją wynajmować przez określony z góry czas i pobierać z tego tytułu korzyści.
Grupowe inwestowanie w nieruchomości jest działalnością, której celem jest zarabianie pieniędzy w oparciu o aktywa jakimi są nieruchomości. Na rynku rozróżnia się trzy główne modele pozwalające zarabiać pieniądze inwestorom. Inwestorzy mogą pożyczać pieniądze w zamian za odsetki od kapitału, który przekazali. Mogą także obejmować udziały w konkretnych inwestycjach. Występują wreszcie modele mieszane, które łączą te dwie opcje.
Grupowe inwestowanie w nieruchomości jest jednym z przejawów tak zwanej uberyzacji pieniądza (uberization of money), czyli rewolucji w zakresie funkcji pośrednictwa pieniądza, która przez wieki była opanowana przez banki. Więcej na temat uberyzacji pieniądza możecie przeczytać w jednym z artykułów Wall Street Journal.
Jakie są główne zalety grupowego inwestowania w nieruchomości?
Grupowe inwestowanie w nieruchomości to bardzo ciekawa propozycja. Ma wiele zalet. Nie jest też pozbawiona wad. Wszystko zależy od tego, czego oczekujesz jako Inwestorka/ Inwestor. Poniżej zebrałem dla Was trzy kluczowe zalety, jakie daje grupowe inwestowanie w nieruchomości.
Dostęp do projektów zarezerwowanych do tej pory dla profesjonalistów
Grupowe inwestowanie w nieruchomości otwiera początkującym inwestorom możliwość udziału w projektach zarezerwowanych do tej pory dla profesjonalnych inwestorów. Przez platformy społecznościowego inwestowania można na przykład wziąć udział w projekcie zakupu i remontu kamienicy z mieszkaniami przeznaczonymi na wynajem. Można też na przykład kupić udział w projekcie wycelowanym w pozyskanie nieruchomości komercyjnej złożonej z kilku lokali wynajmowanych firmom na prowadzenie działalności handlowo – usługowej. Można wreszcie kupić kawałek małego projektu biurowego.
Wszystkie powyżej wymienione projekty są z reguły niedostępne dla inwestorów indywidualnych a już na pewno nie dla początkujących na rynku nieruchomości. Bariera wejścia do tych projektów w formie własnego kapitału to dla najmniejszych projektów liczona jest w setkach lub milionach złotych. Grupowe inwestowanie w nieruchomości pozwala uczestniczyć w takich projektach nawet od 10 000 złotych.
Możliwość realizowania dochodów pasywnych
Grupowe inwestowanie w nieruchomości może być też odpowiedzią dla ludzi, którzy poszukują prawie całkowicie pasywnego źródła dochodów. Pasywność takiej inwestycji wiąże się automatycznie z pewnymi jej wadami, ale o tym napiszę w kolejnej sekcji. Grupowe inwestowanie w nieruchomości jest to forma pasywna. Po przekazaniu kapitału i podpisaniu umów w większości przypadków rolą inwestorów jest czekanie na dokończenie ustalonego terminu projektu, zwrot środków oraz przekazanie wynagrodzenia.
Ten atut przemawia na pewno do ludzi, których głównym źródłem utrzymania jest praca lub prowadzenie własnej firmy. Nie mają bowiem zazwyczaj czasu ani możliwości, aby skutecznie planować, egzekwować, monitorować i kontrolować projekty związane z nieruchomościami.
Potencjalne dochody wyższe od innych klas aktywów dostępnych na rynku
Grupowe inwestowanie w nieruchomości to także okazja do realizowania zysków większych niż inne klasy aktywów. Ten argument szczególnie przemawia do inwestorów w gospodarkach o niskich stopach procentowych. W tych krajach lokowanie pieniędzy w banku wiąże się z bardzo małym zarobkiem lub czasami nawet z realną stratą pieniędzy.
Grupowe inwestowanie w nieruchomości to najczęściej projekty, które realizują stopy zwrotu w przedziale 6 – 8% średniorocznie w okresie trwania danego przedsięwzięcia. Zdarzają się projekty o dwucyfrowych zwrotach, ale mają one znacznie wyższy profil ryzyka. Są to na przykład projekty finansowania działań deweloperskim na bardzo wczesnym stadium lub pożyczki na poczet finansowania działalności opartej o flipping nieruchomości.
Jakie są wady grupowego inwestowania w nieruchomości?
Korzyści z udziału w projektach opartych o grupowe inwestowanie w nieruchomości są bezsprzeczne. Korzyści te mają jednak pewną przeciwwagę w kontekście wad. Zobaczcie, jakie wady ma standardowo inwestowanie grupowe.
Udziały w strukturach grupowego inwestowania nie są zbyt płynne
Grupowe inwestowanie w nieruchomości to stosunkowo młoda dziedzina inwestowania w nieruchomości w Polsce. Liczba inwestorów z roku na rok rośnie wraz z rosnąca popularnością inwestowania w nieruchomości oraz coraz wyższymi barierami wejścia na ten rynek. Nie mniej jednak liczba inwestorów w tej formule w porównaniu do innych instrumentów jest nadal stosunkowo bardzo mała.
Ma to istotne znaczenie w przypadku potrzeby zbycia swoich udziałów przed upływem terminu inwestycji. Naturalnym klientem na odkupienie udziałów będą zasadniczo głównie inni udziałowcy tego samego projektu lub jego organizatorzy. Udziałami w tego rodzaju projektach nie handluje się (jeszcze) na masową skalę. Stąd w przypadku konieczności zlikwidowanie nagle swojej inwestycji może to rodzić potrzebę redukcji żądanej ceny. Może się także okazać, że zbycie w pewnych konkretnych warunkach nie będzie możliwe.
Inwestycje w tej formule są praktycznie poza kontrolą inwestora
To co z jednej strony jest zaletą bywa także i wadą. Pisałem wcześniej, że grupowe inwestowanie w nieruchomości daje inwestorom praktycznie całkowicie pasywne narzędzie do inwestowania w nieruchomości. Aby taki mechanizm mógł jednak zadziałać po stronie przedsiębiorcy organizującego taki proces, muszą być spełnione pewne warunki. Jednym z takich warunków jest oddanie w ręce takiej firmy kontroli nad prowadzeniem danego projektu wraz z objęciem przez nią odpowiedzialności za jego wynik.
Jest to dla mnie całkiem naturalny układ. Nie wyobrażam sobie na przykład spółki celowej z setką udziałowców, z których każdy ma swoja wizję prowadzenia biznesu i aktywnie ją forsuje. To byłoby trochę tak jak pływanie łódką, kiedy każdy wiosłuje w innym tempie i kierunku. W efekcie łódka kręci stoi w miejscu lub kręci się wokół własnej osi.
Inwestorzy mają pewne wtórne mechanizmy kontrolne. Mogą na przykład zasiadać w radach nadzorczych lub w inny sposób wspierać działania spółek. Nie mają jednak typowo wpływu na bieżące podejmowanie decyzji oraz aktywne kierowanie firmą.
Grupowe inwestowanie w nieruchomości w Polsce to obszar bez dedykowanych regulacji prawnych
Grupowe inwestowanie w nieruchomości w polskich warunkach odbywa się zazwyczaj w oparciu o zapisy kodeksu spółek handlowych. Wiele spółek z tej branży wybiera w Polsce formułę spółki z ograniczoną odpowiedzialnością lub innych regulowanych przez ten właśnie kodeks. Spółki grupowego inwestowania w nieruchomości nie mają póki co dedykowanych przepisów tak jak na przykład w innych gospodarkach zachodnich.
Brak dedykowanych regulacji prawnych podaję w naszym polskim kontekście jako wadę z tej przyczyny, że nad tego rodzaju przedsięwzięciami nie ma niezależnego nadzoru, który chroniłby inwestorów. Taki nadzór mają spółki notowana na giełdzie czy też banki, które wspierają nas w działaniach inwestycyjnych. W kolejnej sekcji dotknę wątku, który wiąże się mocno z brakiem nadzoru. Tym wątkiem jest ocena ryzyka danego projektu.
Jak analizować konkretny projekt grupowego inwestowania w nieruchomości?
W tym paragrafie zasygnalizuję Wam jedynie pewne podstawowe rzeczy, na które ja zwróciłbym uwagę, gdybym planował zaangażować się w grupowe inwestowanie w nieruchomości jako inwestor.
Jakie doświadczenie ma firma organizujaca grupowe inwestowanie w nieruchomości?
Zacząłbym analizowanie danego projektu od doświadczenia, jakie ma firma, która organizuje dane przedsięwzięcie. Tutaj należy zaznaczyć, że z uwagi na stosunkowo niedługą historię grupowego inwestowania w Polsce, firm, które mogą poszczycić się wieloletnim stażem w tej dziedzinie z definicji będzie niewiele.
Warto jednak zwrócić uwagę, co dane firmy robiły wcześniej w segmencie nieruchomości. Czy realizowały przedsięwzięcia jako deweloperzy. Czy mają doświadczenie w zarządzaniu nieruchomościami. Może były aktywne na rynku pośrednictwa. Każde z tych doświadczeń będzie cenne i każde będzie pozwalało w sposób przynajmniej wstępny na oszacowanie wiarygodności danej firmy.
Ile własnych środków w danym projekcie ma firma organizująca grupowe inwestowanie w nieruchomości?
Kolejnym elementem, na który zwróciłbym uwagę analizując konkretny projekt to zakres zaangażowania firmy organizującej dane przedsięwzięcie. Wprost mam tu na myśli, ile własnych pieniędzy dana firma przeznaczyła lub planuje przeznaczyć w finansowanie danego przedsięwzięcia. Może to mieć szczególne znaczenie dla firm o najkrótszym stażu. Mogą one w ten sposób uwiarygodnić dany projekt poprzez angażowanie w niego własnych środków.
Trudno tutaj mówić o jakimś konkretnym poziomie zaangażowania organizatora projektu. Wiadomo jednak, że im więcej własnych środków ma zaangażowane w dane przedsięwzięcie tym większa będzie jego motywacja do tego, aby projekt zakończył się sukcesem finansowym. Na zachodnich rynkach często mówi się o minimalnym poziomie zaangażowania oscylującym wokół 5% wartości projektu. Najczęściej przedsiębiorstwa, które organizują te projekty angażują się własnym kapitałem w przedziale 10 – 25%.
Jakie są kluczowe ryzyka danego projektu?
Ryzyk w zależności od projektu może być wiele i mogą mieć różny charakter. Ja na pewno zwróciłbym uwagę na dwa aspekty.
Pierwszy z nich jest związany bezpośrednio z doświadczeniem firmy organizującej grupowe inwestowanie w nieruchomości. Jest to ryzyko związane z wykonaniem projektu na czas i w budżecie. Ryzyko to jest tym większe im mniej doświadczenia ma firma. Ryzyko to jest także tym większe im trudniejszy jest projekt. Z definicji projekty stricte deweloperskie, czyli postawienie czegoś od etapu dziury w ziemi do momentu uzyskania pozwolenia na użytkowanie a potem sprzedaży lub próby wynajmu rodzą największe ryzyka. Na drugim końcu spektrum będą projekty inwestowania w gotowe, najlepiej wynajęte nieruchomości. Tutaj ryzyko także występuje, ale jest znacznie mniejsze.
Druga z rzeczy, na którą zwróciłbym uwagę jest związana z przedmiotem inwestycji a dokładniej z tym, jakie jest szersze otoczenie rynkowe danej inwestycji. Dla przykładu grupowe inwestowanie w nieruchomości, które zbiera fundusze na postawienie kolejnego condo hotelu w bardzo popularnej miejscowości turystycznej oceniałbym, jako mocno ryzykowne. Wszelkie projekcje finansowe takiego projektu w dłuższym terminie będą nosiły w sobie spory element błędu. Dodatkowo biznes hotelarski w miejscowościach turystycznych jest mocno sezonowy i w okresach poza szczytem charakteryzuje się bardzo agresywną polityką cenową.
Jak firma organizująca grupowe inwestowanie w nieruchomości szacuje zwrot z inwestycji?
W następnej kolejności przyjrzałbym się dokładnie, jak szacowany jest zwrot z inwestycji i jakie są główne założenia biznesowe. Kontynuując podany wcześniej przykład inwestycji w condo hotel, zadałbym sobie trud, aby, jako absolutne minimum, otrzymać odpowiedź na następujące pytania. Jakie jest planowane obłożenie obiektu? Jak szacowane są zakładane ceny za pobyt? Jakie są kanały dystrybucji i ich koszty? Jaka jest strategia marketingowa i zakładany budżet? Jakie są planowane przychody obiektu poza przychodem z pokoi? Jakość odpowiedzi na te pytania lub brak odpowiedzi na nie pokaże Wam jak dobrze przemyślany jest dany projekt. W projektach mieszkaniowych czy komercyjnych zestaw pytań będzie inny, ale mam nadzieje, że podany przeze mnie przykład zainspiruje Was do zadawania własnych pytań w Waszych konkretnych przypadkach.
Jaka jest struktura opłat w całym procesie inwestycyjnym?
Struktur opłat może być tak wiele jak wiele jest różnych projektów realizowanych w oparciu o grupowe inwestowanie w nieruchomości. Niezależnie od tego, jak będą nazwane czy poukładane to typowo identyfikuje się trzy typy opłat uzależnione od momentu w danej inwestycji.
Opłaty początkowe – firmy mogą naliczać opłaty za pozyskanie lub przygotowanie inwestycji. Pokrywają w ten sposób część lub całość kosztów poniesionych na początkowym etapie projektu.
Opłaty za zarządzanie – każdy projekt niezależnie od jego charakteru, segmentu czy rynku musi być zarządzany, aby osiągnął zakładane cele. Niektóre firmy wyceniają ten koszt i stosują opłaty za zarządzanie lub opłaty administracyjne.
Opłaty na wyjściu – podobnie jak przy okazji opłat początkowych inwestorzy mogą spotkać się z opłatami przy wyjściu z inwestycji. Są one znacznie mniej popularne, ale również występują. Szczególną uwagę zwróciłbym na opłaty przy okazji wyjścia z inwestycji przed jej planowanym zakończeniem.
Niezależnie od struktury opłat warto dobrze je przeanalizować i policzyć ich wysokość w naszym konkretnym przypadku. Zwróciłbym też szczególną uwagę na to, jak opłaty wpływają na potencjalny zwrot z inwestycji? Czy firma organizująca przedsięwzięcie uwzględniła je w wyliczaniu potencjalnej stopy zwrotu.
Jak zacząć inwestowanie w nieruchomości?
Grupowe inwestowanie w nieruchomości to ciekawa alternatywa do innych form inwestowania w nieruchomości. Niezależnie od tego jaką formę wybierzecie, musicie pamiętać, że zanim zaczniecie inwestować powinniście przygotować do tego swoje finanse. Zachęcam Was do przeczytania bardzo obszernego materiału na temat tego jak zacząć inwestowanie w nieruchomości.
Każda działalność inwestycyjna musi bowiem mieć zdrowe fundamenty. Te zdrowe fundamenty w przypadku inwestorów indywidualnych to zdrowe finanse. Upewnijcie się najpierw czy Wasze finanse osobiste nie wymagają naprawy. Czy nie wykonaliście wcześniej ryzykownych posunięć, które nadszarpnęły Wasze budżety. Upewnijcie się, że macie zbudowane rezerwy i nie traktujcie inwestowania nigdy, jako próby ratowania własnych finansów. To zawsze kończy się bardzo słabo.
Dziękuję Wam za przeczytanie tego artykułu do końca. Działajcie sobie spokojnie i niech Bóg będzie z Wami. Pozdrawiam Was. Bogumił