Globalny rynek nieruchomości 2022 – ciekawe czasy dla REIT

Globalny rynek nieruchomości 2022 REIT

Globalny rynek nieruchomości w 2022 zapowiada się bardzo ciekawie dla REIT. Zaczynam od szerszego przeglądu wątków, którym warto się potem bliżej przyglądać.

Skorzystam później z tej wiedzy podejmując decyzje inwestycyjne związane z zakupem akcji REIT. Zaczynam nowy rok z nowymi celami finansowymi i z dotychczasową dyscypliną. Mam nadzieje, że Wasze cele finansowe na 2022 są już spisane i będziecie je aktywnie realizować. Moje podsumowanie 2021 oraz pewne kierunki na 2022 znajdziecie tutaj.

W dzisiejszym artykule posłużę się kilkoma źródłami, jako inspiracja. Możecie do nich sięgnąć w linkach lub referencjach na końcu tego artykułu.

Prezentowane w niniejszym artykule poglądy na temat inwestowania są moim prywatnym spojrzeniem i nie powinny być traktowane przez nikogo jako rekomendacja. Każda inwestorka ma swoje indywidualne preferencje, horyzont inwestowania oraz profil ryzyka. Każda ma także inną sytuację finansową. Te czynniki w sumie powinny determinować moment i skalę inwestowania.

Makroekonomiczne zawirowania a globalny rynek nieruchomości 2022

Nie można mówić o rynku nieruchomości bez chociażby słowa na temat tego, co dzieje się dzisiaj w ujęciu makroekonomicznym. Jest takie powiedzenie wśród ekonomistów, że mikroekonomia to te same odpowiedzi na różne problemy a makroekonomia to różne odpowiedzi na te same problemy. Trudno w świetle tego, co mówią sami ekonomiści wyrokować na temat tego, co stanie się w globalnych gospodarkach w najbliższym roku. Wiadomo jednak że należy obserwować kilka istotnych katalizatorów zmian.

Parasole ochronne banków centralnych

Szybkie odbicie gospodarcze w wielu krajach było możliwe dzięki interwencjom banków centralnych i ich masowych zakupów na rynkach kapitałowych. W ostatnich tygodniach 2021 słyszeliśmy już zapowiedzi FED o wyhamowaniu tego parasola ochronnego. Inne kraje także zapowiadają podobne ruchy. Skala i tempo zmniejszenia interwencji banków centralnych jest trudna do przewidzenia. Na pewno będzie miała ona duży wpływ na rynki kapitałowe.

Stopy procentowe

Kontynuując tematykę banków centralnych widać w wielu gospodarkach apetyt na rozpoczęcie cyklu podwyżek stóp procentowych. Wśród pierwszych krajów, które wykonały takie ruchy znajdziemy Norwegię, Nową Zelandię. W ślad za nimi poszły inne gospodarki, między innymi nasza. W Stanach Zjednoczonych Fed także zapowiedział zacieśnianie polityki monetarnej w 2022. Stopy procentowe są nierozerwalnie związane z rynkiem nieruchomości. Dla REIT mają znaczenie na pewno w kontekście kosztu pieniądza używanego do finansowania zakupów nieruchomości. Więcej o działaniach banków centralnych możecie przeczytać tutaj.

Inflacja

Kolejny temat, którym będzie żył globalny rynek nieruchomości 2022 to inflacja. Wiele krajów odnotowało wraz z szybkim odbiciem gospodarczym mocny wzrost cen. Nałożyły się na to dodatkowo czynniki związane z zaburzeniami w łańcuchach dostaw oraz niższą podażą na rynku pracowników. 2022 pokaże czy inflacja ma jedynie charakter przejściowy czy też pozostanie z nami na dłużej. Tak czy inaczej dla REIT to ciekawy wątek z uwagi na fakt, że pewne specyficzne typy funduszy mogą wykorzystać inflację do zwiększenia swoich przychodów i zysków jeżeli będą jednocześnie potrafiły dobrze kontrolować koszty. Dla wielu REIT inflacja może być dużym wyzwaniem.

COVID-19

Globalny Rynek nieruchomości w 2022 bez wątpienia nadal będzie pod wpływem efektów związanych z COVID-19. To właśnie pandemia spowodowała niespotykane dotąd zmiany w preferencjach i oczekiwaniach klientów indywidualnych a także firm. Jednym z bezpośrednich odbiorców tych zmian były i są dzisiaj REIT. Dla niektórych pandemia była okresem nieprzeciętnego wzrostu (centra danych, infrastruktura, e commerce) a dla innych momentem dużej próby oraz dalszej niewiadomej (hotelarstwo, biura). Kluczowym pytaniem na 2022 będzie zatem szybkość dojścia globalnej gospodarki do wysokich poziomów zaszczepienia oraz odporność populacji na nowe warianty wirusa.

Inwestowanie w REIT a globalny rynek nieruchomości 2022

W pierwszym swoim artykule na temat REIT pisałem, że fundusze te w ostatnich latach zaczęły inwestować w bardzo ciekawe nieruchomości podążające za globalnymi trendami (zobacz artykuł: „Dlaczego warto inwestować w REIT?”). Okazuje się, że właśnie wiele z tych tak zwanych nietradycyjnych REIT odznaczyło się sporą odpornością na kryzysowe czasy wywołane przez COVID – 19 i podążające za nim zmiany demograficzne.

W dalszej części artykułu przyjrzymy się kilku ciekawym tematom, jakie warto obserwować inwestując w globalny rynek nieruchomości w 2022.

Źródło: Inside Real Estate, COVID-19 propels real estate, into the future
ANNUAL STRATEGY OUTLOOK FOR 2022

Praca z domu z nami już na zawsze? Globalny rynek nieruchomości biurowych w 2022.

Możliwości pracy zdalnej towarzyszą nam od wielu lat. W marcu 2020 roku praca zdalna stała się nagle jedyną możliwą opcją. Firmy przystosowały się do tego wyzwania w niespotykanym tempie oraz na niebywałą dotąd skalę. Nie obyło się to bez negatywnego wpływu na projekty biurowe. Popyt na powierzchnię biurową zmalał w Europie i w Stanach Zjednoczonych do poziomów dużo niższych niż w czasach wielkiego kryzysu 2008 roku.

Na dzisiaj trudno sobie wyobrazić, aby biura pozostały puste już na zawsze. Wiadomo na pewno, że powrót do wieżowców będzie wymagał dostosowania powierzchni biurowych, systemów planowania do nowych wymogów pracy hybrydowej, która na dobre zagościła w wielu firmach.

Warto także przyglądać się temu, jaki mix najemców będzie teraz w oku zainteresowania poszczególnych REIT. Pewne branże będą chciały skorzystać w dużej mierze z modelu hybrydowego lub całkowicie zdalnego. Inne natomiast mogą chcieć wypełnić tą lukę korzystając z trendów demograficznych (kliniki zdrowia, laboratoria). Oba trendy będą miały wpływ na popyt na powierzchnię biurową.

Warto także obserwować inne trendy demograficzne. W wielu krajach rosnącą popularnością zaczynają cieszyć się kompleksy biurowe usytuowane poza centrami wielkich miast. Obserwuje się tam bowiem migrację ludzi do obszarów podmiejskich, gdzie mogą oni sprostać cenom najmu lub zakupu nieruchomości na własne cele.

Ja osobiście, na razie nie rozważam inwestowania w REITy, które skupiają się tylko i wyłącznie na powierzchniach biurowych. Uważam, że na dzisiaj jest za wcześnie, aby ocenić jak będzie wyglądała na stałe nowa norma pracy w sektorze białych kołnierzyków. Za wcześnie jest także, aby zrozumieć, jak będą się kształtowały popyt i podaż na tym rynku w skutek zmian przyspieszonych przez pandemię.

Globalny rynek nieruchomości mieszkaniowych w 2022. Ludzie muszą gdzieś mieszkać.

O wiele ciekawiej zapowiada się z mojej perspektywy rynek REIT 2022 inwestujących w mieszkania na wynajem. Pandemia przyspieszyła pewne zmiany, które w rozwiniętych gospodarkach zachodziły już od jakiegoś czasu. Dla przykładu, w USA już od jakiegoś czasu obserwowano odpływ mieszkańców z rynków z najdroższym kosztem życia. W Europie można było zaobserwować podobne migrację ludzi, którzy zaczęli szukać atrakcyjnych cenowo mieszkań pozwalających na pracę z domu. Ja z małżonką jesteśmy także przykładem takiego ruchu.

Widać dzisiaj wśród REIT inwestujących w mieszkania, że wskaźniki pustostanów są na historycznych minimach, czynsze odnotowują bardzo solidny wzrost, a ceny rosną w stabilnym tempie. Przyczyny tego stanu są dwie. Po pierwsze, nawet przed pandemią wiele rozwiniętych rynków mierzyło się z podażą niższą niż popyt na mieszkania. Po drugie pandemia wymusiła na wielu zmianę miejsca zamieszkania na takie, które pozwoli pracę zdalną.

Dla równowagi należy zaznaczyć, że bariera dla wzrostu mieszkaniowych REIT 2022 jest dostępność mieszkań w ogóle z uwagi na finanse osobiste. Wiele gospodarstw domowych w USA jest już dzisiaj mocno obciążonych wydatkami mieszkaniowymi i może nie unieść dalszych podwyżek czynszów czy też rat kredytowych (więcej na obrazku poniżej). Widzimy, że wśród najmniej zarabiających w zdecydowanej większości wydatki mieszkaniowe stanowią ponad 30% kosztów.

Źródło: Inside Real Estate, COVID-19 propels real estate, into the future
ANNUAL STRATEGY OUTLOOK FOR 2022

REITy inwestujące w mieszkania na wynajem na pewno znajdą się w moim portfelu. Zacznę teraz uważniej przyglądać się temu rynkowi oraz poszczególnym funduszom. Kluczowe dla mnie będzie zrozumienie odpowiedzi na pytanie: co powoduje migrację ludzi do poszczególnych geografii, jaka jest planowana skala tej migracji oraz, które fundusze wpisują się najlepiej w te trendy biorąc pod uwagę dostępność czynszów dla średnio zarabiających obywateli danego kraju.

Sklepy nie odchodzą do lamusa. Globalny rynek nieruchomości handlowych REIT w 2022

Był na pewno taki moment w 2020 roku, kiedy w handlu powiało grozą. Opustoszałe ulice oraz zamknięte centra handlowe postawiły detalistów przed niespotykanym dotąd wyzwaniem. Handel detaliczny odbił się jednak bardzo szybko i poszybował na poziomy dużo wyższe niż przed pandemią w wielu rozwiniętych gospodarkach (więcej na obrazku).

Źródło: 2022 Outlook for the Economy, Commercial Real Estate, and REITs
Which pandemic changes are temporary and which are here to stay?

O ile w szczycie pandemii klienci przekierowali się na zakupy online to powrót do sklepów był bardzo zdecydowany i nie zmalał w związku ze wzrostem aktywności w Internecie. Okazuje się, że klienci nadal doceniają wizyty w sklepach po konkretne artykuły. Lubią także pewne rzeczy zobaczyć na żywo a potem ewentualnie kupić w sieci.

W analizowaniu potencjału REIT należy wziąć pod uwagę czynniki demograficzne. Starzejące się społeczeństwo będzie miało wpływ na mix najemców. Tematy takie jak zakupy codzienne, usługi związane ze zdrowiem powinny znajdować się na agendzie centrów handlowych. Nie bez znaczenia jest też to, że w wielu gospodarkach portfele większości są teraz coraz cieńsze. Stąd poszukiwanie sklepów, które oferują niezbędne towary w dobrych cenach to popularny trend.

W średniej perspektywie na pewno sklepy pojawią się w moim portfelu. Dzisiaj nie będzie to jeszcze mój główny punkt zainteresowania. Na pewno w centrum mojej uwagi będą specjalistyczne REIT takie jak na przykład REIT przemysłowe.

Przemysł nadal jedzie lewym pasem. RETI przemysłowe w 2022.

REIT przemysłowe to bardzo ciekawy a zarazem bardzo różnorodny sektor. Z definicji REIT przemysłowe to fundusze, które są właścicielami i zarządzają nieruchomościami używanymi do produkcji, przechowywania oraz dystrybucji towarów.

Rozwój REIT przemysłowych dzisiaj związany jest z sektorem e-commerce. Najlepsi gracze w tym biznesie przyzwyczaili nas do tego, że dostarczają nam produkty pod drzwi w 48 godzin. Możemy je też zamawiać przez 365 dni w roku i 24 godziny na dobę. Wymagało to potężnych inwestycji między innymi w logistykę i centra danych.

Zacznę od tego drugiego tematu. Pisałem niedawno w jednym z artykułów „Dlaczego powinnaś rozumieć dane?” o tym, że w ciągu ostatnich kilku lat wyprodukowaliśmy na świecie więcej danych niż w całej historii ludzkości. Centra danych to krytyczny element infrastruktury, który umożliwia działanie światowej gospodarki. Wykładniczy wzrost wielkości przetwarzanych danych to megatrend, który na pewno uwzględnię wybierając REIT na 2022.

Kolejnym interesującym elementem układanki przemysłowej są centra logistyczne oraz elementy infrastruktury handlowej na tak zwanej ostatniej mili. To one pozwalają szybko dotrzeć do klientów na mniejszych, regionalnych rynkach. Ten trend powoduje niesłabnący popyt na powierzchnie magazynowe i logistyczne zarówno na rynkach europejskich jak i amerykańskim. REIT inwestujące w te nieruchomości także znajdą się w moim portfelu.

Hotelowe rewolucje nadal w trakcie

Nie ma chyba drugiej takiej branży, która tak mocno padła na kolana w trakcie pandemii jak hotelarstwo. Ograniczenia w przemieszczaniu się zarówno lokalnie jak i samolotami spowodowały praktyczne zamknięcie wielu obiektów na wiele miesięcy. Wraz z rozwojem szczepionek i cofaniem się pandemii indywidualny ruch turystyczny zaczął wracać do normy. Do zrównoważenia popytu i podaży jest jeszcze bardzo daleko. Pamiętajmy, że ruch związany z turystyką biznesową na razie jest mocno ograniczony z uwagi na zastosowanie w wielu firmach zasad pracy z domu. To w efekcie zastąpiło podróże międzynarodowe popularnymi wideokonferencjami.

Źródło: Inside Real Estate, COVID-19 propels real estate, into the future
ANNUAL STRATEGY OUTLOOK FOR 2022

Nie bez znaczenia są też zmieniające się dzisiaj gusta i potrzeby Klientów hoteli. Hotele w wielkich miastach póki, co straciły na atrakcyjności na rzecz mniejszych, butikowych obiektów posadowionych w spokojniejszych okolicach. Niesłabnącą popularnością cieszy się też turystyka wakacyjna w kierunku słońca. Na dzisiaj globalne hotelarstwo pozostaje jednak najbardziej poobijanym segmentem nieruchomości i nie znajdzie miejsca w moim portfelu do czasu utrwalenia się post pandemicznych trendów.

Globalny rynek nieruchomości w 2022 a REIT oraz rodzaje REIT, w które będę inwestował

Globalny rynek nieruchomości REIT w 2022 to bardzo ciekawy temat. Mamy już 40 krajów na świecie, które funkcjonują zgodnie z reżimem REIT oraz setki funduszy podzielone pomiędzy kilkanaście kluczowych sektorów. Na pewno jest z czego wybierać.

Powoli zaczyna klarować się obraz mojej strategii inwestycyjnej w REIT na 2022 rok. Wybrałem już segmenty, które mnie interesują i mam już wyznaczoną kolejność, w jakiej będę się w nie angażował. W tym roku przeznaczam na inwestycję 30 000 PLN, więc celów inwestycyjnych będzie niewiele. Postaram się za to, aby były mądrze zdywersyfikowane.

2022 zacznę od inwestycji w REIT mieszkaniowe

REITy mieszkaniowe to zdecydowanie tematyka, którą rozumiem najlepiej. Od tego właśnie zacznę inwestowanie. Rynkiem nieruchomości na wynajem w tym modelu interesuję się od dobrych kilku lat i bardzo dobrze znam mechanizmy, które nim rządzą.

W 2022 zaangażuję się także w REIT związane z e-commerce

Dla przeciwwagi do tradycyjnego rynku mieszkaniowego zaangażuję się także w specjalistyczny rynek centrów danych, który jest niesiony trendami związanymi z globalnym rozwojem e-commerce. Do tego dołożę jeszcze inny kawałek REIT przemysłowych związany z logistyką oraz magazynowaniem.

W 2022 na razie unikam REIT inwestujących w hotele czy biura

Zaangażowanie się w REITy inwestujące w biura czy hotele będzie musiało poczekać na inne czasy. Po pierwsze kwota, którą na razie postanowiłem zainwestować nie pozwala na tak szeroką dywersyfikację po drugie niepewność związana ze scenariuszami pandemicznymi na razie jest dla mnie za dużym ryzykiem inwestycyjnym.

Inwestując w REIT w 2022 przemyślę jeszcze światowe megatrendy.

Traktuje inwestowanie w REIT długoterminowo. Postawię na pewno swoje pieniądze na fundusze, które korzystają z długoterminowych trendów takich jak na przykład starzenie się społeczeństwa czy rozwój nowych technologii. W moim portfelu może pojawić się REIT inwestujący w sklepy. Wymaga to jednak głębszej analizy.

Zapraszam Was do śledzenia dalszych artykułów z serii REIT. To mój sposób na wzięcie odpowiedzialności za finanse na emeryturze. Każdy może mieć swój. Wszyscy powinni się jednak tym zainteresować na dobre. Możecie o tym przeczytać więcej w moim artykule „Megatrendy a zdrowie finansowe”.

Ciekawe opracowania na temat REIT, do których warto zajrzeć:

  1. 2022 Outlook for the Economy, Commercial Real Estate, and REITs, www.reit.com
  2. Inside Real Estate, Annual Strategy Outlook for 2022, www.principal.com
  3. Real Estate Outlook, Edition 4, 2021, UBS, https://www.ubs.com/global/en/assetmanagement.html

Leave a Reply

Share via
Copy link
Powered by Social Snap