Dlaczego warto inwestować w REIT?

Dlaczego zaczynam inwestować w REITy?

Jest kilka powodów, dla których warto inwestować w REITy. Zwykły inwestor z ulicy rzadko ma możliwość czerpania korzyści z najlepszych kompleksów biurowych, zespołów apartamentów na wynajem czy innego rodzaju nieruchomości komercyjnych. REITy dają właśnie dostęp do tej wysokiej klasy aktywów z łatwością inwestowania w akcje oraz z podobną płynnością.

W dzisiejszym artykule podsumuję, dlaczego warto inwestować w REITy. Na początku chciałem zaznaczyć, że kluczowe w zrozumieniu tego instrumentu jest zrozumienie aktywów, na których on bazuje, czyli nieruchomości komercyjnych. Będziemy się mogli wspólnie nauczyć tych fundamentów w serii dalszych wpisów. Jest to bowiem jeden z moich obszarów rozwoju, który zadeklarowałem Wam wcześniej w artykule „Megatrendy a zdrowie finansowe”, który serdecznie Wam polecam.

Dzisiejszy artykuł jest inspirowany myślami z książki The Intelligent REIT Investor Guide autorstwa Brada Thomasa oraz publikacjami firmy Cohen & Steers, która od blisko 40 lat zajmuje się nieruchomościami komercyjnymi. Zanim zdecydujecie się na przygodę z REIT warto także odpowiedzieć sobie na pytanie, jaki rodzaj inwestowania w nieruchomości jest dla Was najlepszy. Nie ma bowiem czegoś takiego jak idealne rozwiązanie. Są za to rozwiązania dopasowane do indywidualnych potrzeb i preferencji inwestora. Jeżeli chcecie się nad tym głębiej zastanowić to zapraszam do przeczytania artykułu „Nieruchomości jak zacząć?”

Dla mnie rozwiązanie, aby inwestować w REIT wydaje się być atrakcyjne. Rozpoczynam przygodę z tym instrumentem finansowym, jako że będzie on ciekawym uzupełnieniem mojego portfela inwestycji w innych obszarach.

Ciekawa mieszkanka atrakcyjnych cech

Dlaczego w ogóle rozważam pomysł, aby inwestować w REIT? Są trzy takie kluczowe powody, które rozwinę poniżej. Należą do nich solidne stopy zwrotu, atrakcyjne dywidendy oraz dobry mechanizmy zabezpieczenia przed inflacją.

Silne stopy zwrotu w porównaniu do innych klasycznych aktywów

Przez dekady zarówno amerykańskie jak i globalne REITy dostarczały w sposób zdyscyplinowany średnio 11.6% zwrotu (w przypadku rynku amerykańskiego) oraz 8.6% (w przypadku rynku globalnego). Okazuje się, że modele biznesowe REIT dobrze zniosły próby czasu oraz kilka kryzysów gospodarczych ostatnich dekad.

Biznes w przypadku REIT polega na kupowaniu wysokiej jakości nieruchomości i wynajmowaniu ich innym podmiotom. Ten sprawdzony od lat model połączony z mocną profesjonalizacją rynku, szczelnymi regulacjami, ciekawymi zachętami podatkowymi i niecodziennymi zasadami związanymi z wypłatami dywidend powoduje, że REITy od lat skupiają się na długoterminowym tworzeniu wartości dla inwestorów. Robią to jak widać bardzo dobrze i to jest pierwszy z powodów dlaczego warto inwestować w REIT.

Atrakcyjne dywidendy z wbudowanym mechanizmem wzrostu to mocny argument, aby inwestować w REIT

Konstrukcja prawna i biznesowa REIT zobowiązuje te firmy do wypłaty dywidend inwestorom. Według analiz Morningstar oraz Cohen & Steers z września 2021 roku REITy płacą aktualnie dywidendy atrakcyjniejsze niż dwie pozostałe kategorie aktywów (akcje i obligacje). I tak na rynku amerykańskim średnia dywidenda wśród REITów to 2.9% (przy 1,4% dla akcji oraz 1,6% dla obligacji). Na rynku globalnym także widać tą różnicę. REITy zwróciły inwestorom 3,2% (przy 1.9% dla akcji oraz 1,2% dla obligacji).

Coś czego nie mają akcje ani obligacje w porównaniu do REIT to pewien mechanizm, który pobudza wzrost dywidend z roku na rok. Jak do się dzieje? REIT generują pieniądze z czynszów. Czynsze zazwyczaj są indeksowane o inflację czy też wzrost kosztów operacyjnych. REITy dodatkowo z roku na rok aktywnie szukają dodatkowych możliwości, aby strumień gotówki, który płynie z nieruchomości był coraz szerszy. Wszystko to, w połączeniu z obowiązkiem REIT do wypłaty większości zysków inwestorom, wpływa na pozytywną dynamikę dywidend oraz ich relatywnie dużą wysokość w porównaniu do innych klas aktywów. To drugi bardzo solidny punkt, który przekonuje mnie, aby inwestować w REIT.

Dobre zabezpieczenie przed inflacją

Według analiz Cohen & Sterns REITy historycznie stanowiły dobre zabezpieczenie przed inflacją. Ma na to wpływ kilka czynników jak podaje raport. Po pierwsze termin obowiązywania umów najmu, szczególnie na rynku nieruchomości mieszkaniowych, daje szybką możliwość korekty czynszów oraz odpowiedzi na rosnące ceny. Po drugie, jak wspomniałem wyżej, wiele umów najmu to umowy, które mają w sobie element indeksacji o inflację. Rosnące ceny powodują zatem, w większości umów, wzrost czynszów płaconych do REIT i skuteczną ochronę przed inflacją. Trzeci powód, który warto tutaj powołać to fakt, że REIT to bardzo rentowny biznes i przy poziomach marż operacyjnych średnio w okolicach 60% inflacja w krótkim terminie nie stanowi dla tego modelu biznesowego żadnego wyzwania.

Globalny rynek i globalne trendy

Światowy rynek REIT to dzisiaj ponad 2 biliony dolarów w 21 różnych gospodarkach, reprezentowany przez ponad 350 wyspecjalizowanych firm. Za dynamiczny wzrost tego instrumentu odpowiadają zmieniające się legislacje, które pozwalają drobnym inwestorom korzystanie z zalet nieruchomości komercyjnych. Dzisiaj kilkadziesiąt kolejnych krajów czeka w kolejce do uchwalenia odpowiedniego prawa, które pozwoli na funkcjonowanie REIT. Polska też jest w tej grupie, ale to już historia na inny artykuł. Zobaczmy, jakie są trzy największe rynki, na których można inwestować w REIT.

globalny rynek REIT

Trzy największe rynki, na których możesz inwestować w REIT

Trzy kluczowe z punktu widzenia rynki to Stany Zjednoczone, region Azji Pacyfiku oraz Europa. W Stanach Zjednoczonych REIT ma najdłuższą historię. Dzisiaj rynek ten może pochwalić się jednym z najbardziej efektywnych modeli i wypracowanymi regułami ładu korporacyjnego. Rynek europejski przeszedł w ostatnich latach sporo zmian i reform mających na celu spopularyzowanie właściwych modeli biznesowych, poziomów zadłużenia oraz metod zarządzania. Rynek Azji Pacyfiku w ostatnich latach rósł najszybciej. Początkowo zdominowany przez deweloperów, dzisiaj z istotną przewagą profesjonalnych REIT.

Ciekawy portfel nieruchomości podążający za światowymi trendami

Tradycyjne REIT dawały możliwość inwestowania w klasyczne typy nieruchomości komercyjnych. Możecie je nadal znaleźć, gdyż do dzisiaj stanowią ponad 75% światowego rynku. Do tych klasycznych typów aktywów zaliczamy nieruchomości przemysłowe, mieszkaniowe, handlowe oraz biurowe.

Ostatnie lata przyniosły ciekawe ożywienie w rodzajach REIT. Powstały wyspecjalizowane technologiczne REIT, które kupują i zarządzają nieruchomościami związanymi z infrastrukturą, która wspiera wykładniczy wzrost technologiczny. Do tych ciekawych typów zaliczyć należy biznesy związane z infrastrukturą dla telefonii komórkowej i Internetu, centra danych oraz centra dystrybucji wykorzystywane przez graczy z rynku e-commerce.

Jest to o tyle ciekawe, że REITy technologiczne mogą pomóc wygładzić cykliczność tradycyjnego rynku nieruchomości komercyjnych. W Stanach Zjednoczonych tego rodzaju biznes stanowi już blisko 55% całego sektora. Na pewno z uwagą będę się mu przyglądał.

Bardzo duże możliwości dla aktywnych inwestorów

Ta różnorodność dzisiejszych REIT to ciekawa szansa dla aktywnych inwestorów, ale też sygnał ostrzegawczy dla wszystkich, którzy ulegają dzisiejszej modzie na inwestowanie w nieruchomości. Ostatnie kilkanaście miesięcy doskonale to pokazało. Globalna pandemia odbiła się czkawką w biznesie biurowym. Wiele centrów handlowych także nie wytrzymało przedłużającego się zamknięcia gospodarek. W tym samym czasie okres intensywnego rozwoju przechodziły REITy inwestujące w centra danych oraz magazyny samoobsługowe.

REIT to nic innego, jak biznes, który oparł swoje funkcjonowanie o nieruchomości. Musisz dobrze rozumieć cykl rynkowy nieruchomości a także towarzyszący mu cykl rynku kapitałowego. Więcej o tym przy innej okazji. Dzisiaj chciałem, abyście spojrzeli, jak duże różnice w rentowności REIT można obserwować przez ostatnie dziesięć lat w podziale na państwa oraz sektory. Weźcie to pod uwagę podejmując decyzję inwestycyjne.

Dlaczego warto inwestować w REIT? Moje spojrzenie na sprawę i dalsze kroki.

Ja podjąłem już decyzję o tym, że będę inwestował w REIT i że będę popularyzował wiedzę na temat tego instrumentu na łamach tego bloga oraz mediów społecznościowych.

Dla mnie REIT to uzupełnienie realizowanej od lat strategii inwestowania w nieruchomości na własną rękę. Dzięki REIT i niewielkim kwotom mogę zostać uczestnikiem rynku, do którego nigdy nie miałbym dostępu.

Decyzję o tym by inwestować w REIT przyspieszyła także charakterystyka dzisiejszego rynku. Presja inflacyjna jest tak duża, ze pewne segmenty nieruchomości będą miały szanse na ciekawe wzrosty w najbliższych latach, korzystając z drożejących materiałów oraz presji płacowej.

Poza tym, chcę inwestować w REIT bo oprócz tradycyjnych korzyści związanych z dochodami z nieruchomości, dają mi one coś czego zwykłe nieruchomości dać mi nie mogą. REIT to płynny instrument i w każdej chwili mogę zainwestowane środki przenieść gdzie indziej. Z tradycyjną nieruchomością już tego nie zrobię.

Dla równowagi dodam, że inwestowanie w REIT nie daje kontroli nad aktywami oraz nie jest tak efektywne podatkowo jak klasyczne inwestowanie w nieruchomości. Nie można także kupić REIT na kredyt. Te cechy łącznie nie są dla mnie żadnymi przeszkodami (uważam je za zaletę). Niektórzy inwestorzy mogą twierdzić inaczej.

Leave a Reply

Share via
Copy link
Powered by Social Snap