Coraz wiecej osób zastanawia się czy grupowe inwestowanie w nieruchomości to dobra inwestycja. Niski próg wejścia w tego rodzaju projekty może byc zachęcajacy dla coraz szerszego grona inwestorów. Jak pokazuje historia operatorów grupowego inwestowania w nieruchomości w Polsce, kapitał do tego rodzaju struktur plynie coraz szybciej.
Grupowe inwestowanie w nieruchomości to dobra alternatywa do klasycznego inwestowania w nieruchomości. Zaznaczyć jednak trzeba, że tak jak nie każda tradycyjna inwestycja w nieruchomości będzie dobra podobnie nie każde zaangażowanie się w grupowe inwestowanie będzie miało sens.
Pomogę Wam w tym artykule odpowiedzieć na to pytanie pokazując Wam szczczegołowe zestawienie zalet i wad grupowego inwestowania w nieruchomości. Pokaże wam także kluczowe różnice pomiędzy taką formą inwestowania a klasycznym zakupem nieruchomości. Zapraszam do lektury całego artykułu.
Grupowe inwestowanie w nieruchomości, jako inwestycja – zestawienie zalet
Mniej kapitału potrzebnego, aby zacząć inwestowanie
Jest to pierwsza i ewidentna zaleta grupowego inwestowania w nieruchomości. W Polsce można znaleźć projekty, do których inwestorzy mogą przystąpić już od 10000 PLN. Zero inwestycji daje zero rezultatów. Niski próg wejścia w modelu grupowym otwiera przed inwestorami możliwości, na które do tej pory musieli czekać latami lub które musieli agresywnie kredytować ponosząc dodatkowe ryzyko.
Dostęp do transakcji dotychczas dostępnych tylko dla nielicznych
Kolejną zaletą grupowego inwestowania w nieruchomości jest dostęp do transakcji, które są na ogół przeznaczone dla profesjonalistów. Początkujący inwestor rzadko ma okazję kupić kamienicę, mały biurowiec czy retail park. W modelu grupowym nie jest to rzadkością, aby stać się współudziałowcem takiego projektu.
Wygoda procesu inwestowania
Grupowe inwestowanie w nieruchomości jest o wiele wygodniejsze od tradycyjnego procesu inwestycyjnego. Inwestorzy, którzy pracują na tym rynku od lat wiedzą, że aby nabrać doświadczenia i zrozumieć, jakie nieruchomości nadają się do inwestowania potrzebne jest przenalizowanie i odwiedzenie setek nieruchomości. Na platformach grupowego inwestowania w nieruchomości tą pracę wykonują za inwestorów menadżerowie spółek.
Praktycznie całkowita pasywnosc inwestycji
W Internecie jest wysyp tak zwanych ekspertów, którzy sprzedają ludziom marzenia o dochodzie pasywnym. W większości są to tylko marketingowe sztuczki, które służą do wyciągnięcia z Waszych kieszeni pieniędzy. W przypadku grupowego inwestowania w nieruchomości jest inaczej. Po zakupie udziałów (lub zainwestowaniu w dług) rola inwestora ogranicza się właściwie tylko do czekania na zamknięcie inwestycji. Inwestorzy muszą jednak wykonać pracę na samym początku, aby dobrze wybrać spółkę, w którą będą inwestować. To jest temat na kolejny artykuł z serii o grupowym inwestowaniu w nieruchomości.
Rożnorodnośc inwestycji
Jedna z maksym w świecie inwestowania mówi o tym, aby nie trzymać wszystkich jajek w jednym koszyku. Stwierdzenie to odnosi się do potrzeby wprowadzania różnorodności w naszych inwestycjach (tzw. dywersyfikacji). Celem, jaki przyświeca tejże dywersyfikacji jest ograniczenie ryzyka. Dywersyfikacja w przypadku grupowego inwestowania w nieruchomości jest o wiele łatwiejsza niż w tradycyjnym modelu.
Potencjal wyzszych stop zwrotu
Grupowe inwestowanie w nieruchomości otwiera przed inwestorami potencjał do osiągnięcia wyższych stóp zwrotu niż w innych klasach aktywów. Wyższe stopy zwrotu zawsze idą w parze z wyższym ryzykiem. Sztuką jest rozumienie ryzyk i sprawne zarządzanie nimi. O kluczowych ryzykach w grupowym inwestowaniu w nieruchomości pisałem już w moim pierwszym artykule z tej serii. Na pewno wrócę jeszcze szerzej do tego tematu.
Mozliwość inwestowania w aktywa, które generują gotówke
Aby móc korzystać z magii tak zwanego procentu składanego trzeba inwestować w aktywa, które dają gotówkę. Później trzeba tą gotówkę reinwestować w kolejne aktywa. Dawniej (gdy w globalnych gospodarkach dominowały wysokie stopy procentowe) można było ten efekt osiągnąć lokując pieniądze w banku. Dzisiaj jest to już nieaktualne. Grupowe inwestowanie w nieruchomości daje nam ponownie taką możliwość. Zaznaczę jednak ponownie, że ryzyko inwestowania jest znacznie większe niż zwykłego lokowania oszczędności w banku.
Szybkość inwestowania
Ostatnim elementem na mojej liście zalet grupowego inwestowania w nieruchomości jest szybkość inwestowania. W tym modelu można inwestować bez porównania szybciej niż w modelu tradycyjnym zakupu nieruchomości. Wierzę, że właśnie dzięki szybkości, która może w tym przypadku iść z bezpieczeństwem, model grupowego inwestowania w nieruchomości nie tylko ma szanse na popularyzację, ale może także stać się w dłuższej perspektywie tym, czym kiedyś były lokaty. Odnotuję od razu, że będzie to wymagało uszczelnienia regulacji, ale o tym już w kolejnej sekcji poniżej.
Grupowe inwestowanie w nieruchomości jako inwestycja – zestawienie wad
Mamy już za sobą dyskusję na temat zalet. Teraz, dla równowagi, przyjrzyjmy się kilku obszarom, z uwagi na które grupowe inwestowanie w nieruchomości to może nie być dobra inwestycja.
Brak szczegolowych regulacji i niezaleznego nadzoru tego rodzaju dzialalnosci
O tym elemencie pisałem już w poprzednim artykule. Warto jednak go podkreślić. W Polsce na dzisiaj nie ma regulacji, które porządkowałyby kwestię grupowego inwestowania w nieruchomości. Jest to istotne z co najmniej z dwóch przyczyn.
Po pierwsze zainwestować może każdy, a nie każdy musi mieć co do tego kompetencje oraz wystarczający status ekonomiczny. Tą kwestię uregulowano zarówno w Stanach Zjednoczonych jak i w Wielkiej Brytanii. Wprowadzono w tych krajach pewne klasyfikacje inwestorów.
Po drugie, przy braku szczegółowych rozwiązań regulacyjnych nie ma zazwyczaj nadzoru ze strony państwa. Tak właśnie jest w Polsce. Większość tego typu przedsięwzięć oparta jest na kodeksie spółek handlowych, który nie został napisany do ochrony inwestorów. Został napisany do uregulowania kwestii związanych z prowadzeniem przedsiębiorstw.
Inwestorzy nie maja praktycznie kontroli nad aktywami
To co z jednej strony jest zaletą w przypadku grupowego inwestowania w nieruchomości może także być wadą. Wspomniałem wcześniej, że grupowe inwestowanie w nieruchomości daje możliwość ku temu aby inwestor pozostał w dużej mierze pasywny. Aby to mogło się realizować, musi on/ ona oddać kontrolę nad procesem inwestycyjnym i zarządzaniem przedsiębiorstwem powołanym do tego organom. Inwestorzy, w konsekwencji, rzadko mają istotny wpływ na sprawy spółki i mogą w większości przypadków czekać pasywnie na realizację założeń projektu.
Bardzo ograniczona plynnosc inwestycji
Kolejny element, który może sprawiać, że grupowe inwestowanie w nieruchomości to nie będzie dobra inwestycja dla każdego, to kwestia płynności. Projekty realizowane w oparciu o taki model zakładają zazwyczaj konkretny czas działania spółki. Wyjście z projektu przed terminem jego zakończenia może nie być proste.
Nie ma (na razie) szeroko dostępnego rynku udziałów w projektach grupowego inwestowania w nieruchomości, gdzie można byłoby odsprzedać swoje udziały. Potencjalnymi nabywcami pozostają zatem jedynie inni udziałowcy albo firma, która zorganizowała przedsięwzięcie.
Ocena inwestycji moze byc utrudniona
Grupowe inwestowanie w nieruchomości to może nie być dobra inwestycja z jeszcze jednego ważnego powodu. W związku z brakiem szczegółowych regulacji nie ma konkretnych wytycznych w zakresie przejrzystości i kompletności informacji o danym projekcie. To firmy same decydują, jakimi informacjami się dzielą publicznie.
Są w Polsce firmy, które robią to profesjonalnie i przedstawiają bez pytania pełny zakres dokumentacji. Inne skupiają swoją komunikację głównie na aspektach marketingowych i komercyjnych. Utrudniają tym samym potencjalnym inwestorom przeprowadzenie rzetelnej analizy i oceny inwestycji.
Specyficzne ryzyko inwestycyjne
Grupowe inwestowanie w nieruchomości to może być dobra inwestycja. Mamy jeszcze dzisiaj za małą skalę, aby powiedzieć, czy przyjęte mechanizmy sprawdzają się i są bezpieczne dla inwestorów. Wierzę, że Polska pójdzie śladem innych gospodarek i wdroży pewne specyficzne regulacje, aby wyeliminować ryzyka specyficzne dla grupowego inwestowania w nieruchomości.
Dodam tylko, że każdym ryzykiem, nawet takim specyficznym, da się zarządzić. Inwestowanie polega właśnie na skutecznym zarządzaniu ryzykiem a nie unikaniu go. Zachęcam zatem, aby próbować przekuwać tą potencjalną wadę grupowego inwestowania w nieruchomości w jego zaletę.
Brak mozliwosci lewarowania
Ostatni punkt na liście znalazł się tutaj dla tego, że profesjonalny biznes związany z nieruchomościami nigdy nie jest realizowany w 100% tylko za gotówkę. Ja sam zaczynając taką działalność 15 lat temu korzystałem intensywnie z finansowania. W przypadku grupowego inwestowania w nieruchomości nie ma możliwości kupna udziałów na kredyt. W grę wchodzi tylko gotówka.
Czy grupowe inwestowanie w nieruchomosci to dobra inwestycja w porownaniu do klasycznego modelu inwestowania w nieruchomosci?
Mamy już przenalizowane zalety i wady, które należy indywidualnie dla siebie złożyć, aby sprawdzić czy grupowe inwestowanie w nieruchomości do dobra inwestycja dla każdego z Was.
Postanowiłem dodatkowo podkreślić jeszcze pewne istotne różnice pomiędzy klasycznym inwestowaniem w nieruchomości a modelem grupowym. To w połączeniu z zaletami i wadami da Wam bardzo dobry obraz i pozwoli Wam podjąć Wasze indywidualne decyzje o inwestowaniu.
Obszar 1 – wymagania w zakresie posiadanego kapitalu
Grupowe inwestowanie w nieruchomości, jako inwestycja – w tym przypadku wymagania w zakresie posiadania własnego kapitału są relatywnie niskie. Można na polskim rynku rozpocząć inwestowanie w tym modelu od 10 000 PLN.
Tradycyjny model inwestowania – w tradycyjnym modelu inwestowania w nieruchomości wymagania w zakresie własnego kapitału liczy się w dziesiątkach lub setkach tysięcy PLN. W tym kontekście wymagania kapitałowe dla typowego inwestora są relatywnie wysokie.
Obszar 2 – wymagania w zakresie wiedzy o nieruchomosciach i procesie inwestycyjnym
Grupowe inwestowanie w nieruchomości, jako inwestycja – ten model zakłada, ze proces inwestycyjny jest realizowany przez wyspecjalizowany podmiot. Z tej przyczyny wymagania w zakresie wiedzy inwestora są relatywnie niskie. Chcę jednak podkreślić, że inwestor/ inwestorka musi umieć ocenić ryzyka i przeanalizować atrakcyjność inwestycji. Mam nadzieję, że z pomocą serii moich artykułów, będzie to dla Was zadanie znacznie łatwiejsze.
Tradycyjny model inwestowania – inwestowanie w nieruchomości w tradycyjnym modelu wymaga wyspecjalizowanej wiedzy o procesie inwestycyjnym, finansach, elementach prawa i innych obszarach towarzyszących. W tym sensie inwestowanie samemu nakłada na inwestorów relatywnie wysokie wymagania w zakresie niezbędnej wiedzy.
Obszar 3 – Dystrybucja gotowki z inwestycji
Grupowe inwestowanie w nieruchomości, jako inwestycja – w tym obszarze decyzje na temat tego, jak często i ile pieniędzy będzie Wam wypłacane będzie podejmować firma zarządzająca danym projektem. Często spotyka się struktury, w ramach których płatności są kwartalne, półroczne lub roczne. Spotyka się także sytuacje i okresy, w których płatności nie są realizowane z uwagi na etap w cyklu życia projektu lub jego przejściowe trudności. Zasadniczo wszystkie te przypadki powinny być uregulowane w umowach spółki i trzeba na to zwrócić szczególną uwagę.
Tradycyjny model inwestowania – inwestowanie w nieruchomości na własną rękę ma tą zaletę, że płatności w tym modelu są planowane i kontrolowane przez inwestora. Najczęściej spotyka się rozwiązanie, gdzie płatności dla inwestora realizowane są w trybie miesięcznym.
Obszar 4 – Zlożoność inwestowania
Grupowe inwestowanie w nieruchomości, jako inwestycja – w tym przypadku opcja inwestowania grupowego to opcja, która jest najbardziej wygodna, jeżeli mogę użyć takiego sformułowania. Możliwość zainwestowania pieniędzy w nieruchomości praktycznie bez wychodzenia z domu to niecodzienna praktyka i do tej pory niedostępna. Anegotycznie mogę tylko powiedzieć, że znam przypadki inwestorów, którzy kupują mieszkania przez telefon. Ich bagaż doświadczeń i liczba poprzednich transakcji dała im jednak wyjątkowe wyczucie i mogą sobie na to pozwolić.
Tradycyjny model inwestowania – niesie za sobą dużą złożoność procesu oraz różnych elementów wiedzy, jakimi musimy dysponować. Pewnie dlatego nie wszyscy, którzy kupują nieruchomości mogą być nazwani inwestorami. Bardzo dużo osób kupuje nieruchomości bez większego lub żadnego pojęcia o tym biznesie i tylko parkuje tam swoje środki. Przy tego rodzaju podejściu należy się liczyć ze stratami.
Obszar 5 – Potencjal rozwoju portfela
Grupowe inwestowanie w nieruchomości, jako inwestycja – w obliczu rosnącego rynku na grupowe inwestowanie w nieruchomości ten model daje możliwości szybkiego rozwoju portfela aktywów. Zdejmuje on bowiem z inwestora bardzo pracochłonny i czasochłonny element poszukiwania, analizy oraz wyboru celów inwestycyjnych.
Tradycyjny model inwestowania – z drugiej strony z modelem tradycyjnym wiążą się wszystkie jego kluczowe cechy i, w konsekwencji, ograniczony potencjał do rozwoju portfela w krótkim czasie. Nie da się bowiem w warunkach początkowego inwestora analizować, negocjować, finansować i kupować nieruchomości w bardzo szybkim tempie.
Dla kogo grupowe inwestowanie w nieruchomości to dobra inwestycja?
Na postawione wyżej pytanie każdy/ każda z Was musi sobie odpowiedzieć indywidualnie. Grupowe inwestowanie w nieruchomości to może być dobra inwestycja, ale nie dla każdego. Napisałem dla Was wcześniej przewodnik pod tytułem „jak zacząć inwestowanie w niercuhomości” i od tego kroku polecam Wam zacząć przygodę z inwestowaniem.
Pierwszym pytaniem nie jest bowiem, czy grupowe inwestowanie w nieruchomości to dobra inwestycja. Pierwszym pytaniem, jakie powinniście sobie zadać jest to czy Wasze finanse są gotowe na inwestowanie. Czy prowadzicie zdrowy budżet domowy. Zachęcam Was do zapozania się ze wskazanym materiałem, aby uzupełnić Wasze rozważania.
Tymczasem dziękuję Wam za przeczytanie tego artykułu do końca. Działajcie sobie spokojnie i niech Bóg będzie z Wami. Pozdrawiam Was, Bogumił