Rynek nieruchomości rządzi się swoimi prawami. Mądre inwestowanie w nieruchomości wymaga zrozumienia tego, czym jest cykl rynku nieruchomości. Ten artykuł powstał, aby dać zwykłym inwestorom praktyczne narzędzie do podejmowania decyzji inwestycyjnych na ich lokalnych rynkach. Mam nadzieje, że korzystając z tego artykułu inwestorzy unikną lub znacznie ograniczą ryzykowne transakcje. Mam także nadzieje, ze ten artykuł posłuży inwestorom do podejmowania dobrych decyzji inwestycyjnych.
Inwestuję w nieruchomości od 15 lat i dzisiaj zarządzam portfelem inwestycji wartym ponad 20 milionów złotych. Koncentruję się głównie na nieruchomościach komercyjnych. Zrozumienie tego, czym jest cykl rynku nieruchomości było dla mnie kluczowe i pozwoliło mi z sukcesem rozwijać się przez ostatnie lata pomimo dużej korekty w 2008 oraz chwilowego okresu niepewności w 2020.
Ten artykuł nie przyda się w podejmowaniu decyzji o zakupie mieszkania na własne cele
Przedstawiony w tym artykule cykl rynku nieruchomości dotyczy nieruchomości komercyjnych czyli takich kupionych z myślą o generowaniu dochodu. Nie dotyczy on rynku mieszkaniowego, gdzie nieruchomości kupowane są z myślą o zaspakajaniu potrzeb mieszkaniowych. Ten rynek rządzi się nieco innymi prawami i na ten temat wiele znajdziecie w innych publikacjach w Internecie. Rynek nieruchomości komercyjnych jest związany z dwoma oddzielnymi cyklami.
Po pierwsze mamy do czynienia z fizycznym cyklem nieruchomości czyli z interakcją pomiędzy popytem a podażą. Popyt w tym kontekście rozumiany jest jako zapotrzebowanie klientów na dany rodzaj powierzchni. Podaż natomiast rozumiana jest jako ilość danego typu powierzchni udostępniona przez deweloperów oraz właścicieli.
Po drugie mamy do czynienia z cyklem rynków finansowych. W dużym uproszczeniu ten cykl związany jest z tym ile pieniędzy lokowanych jest na rynku nieruchomości. Nieruchomości konkurują cały czas o kapitał z innymi klasami aktywów takimi jak obligacje, akcje czy surowce. Korzystne warunki na danym rynku nieruchomości powodują napływ kapitału oraz mają istotne znaczenie w kształtowaniu cen.
Te dwa cykle przenikają się wzajemnie i uzupełniają. Przyjrzyjmy się bardziej szczegółowo temu jak wygląda i czym jest fizyczny cykl rynku nieruchomości.
Cykl rynku nieruchomości – wprowadzenie
Zacznijmy od pewnego fundamentu biznesu nieruchomości komercyjnych. Popyt i podaż mają wpływ na obłożenie nieruchomości a obłożenie nieruchomości jest czynnikiem, który pcha czynsze w górę. Zrozumienie tego jaki jest popyt, podaż oraz dynamika czynszów pozawala podejmować lepsze decyzje inwestycyjne.
To jak zachowują się te poszczególne elementy zostało ubrane w cykl. Jego autorem jest Glenn R. Mueller. Poniżej przybliżę Wam szerzej jak wygląda ten cykl i jakie siły działają na każdym z jego etapów. Ogólny obraz tego, jak wygląda cykl rynku nieruchomości możecie zobaczyć na poniższym obrazku. Jak widzicie, składa się z czterech faz. Każdą z tych faz charakteryzuje inna dynamika obłożenia, czynszów oraz cen.
Popyt i podaż na mają wpływ na obłożenie nieruchomości a obłożenie nieruchomości jest istotnym czynnikiem, który pcha czynsze oraz dochody właścicieli w górę.
Faza pierwsza ożywienie (recovery)
Zaczynamy analizę cyklu od od jego dna. Jesteśmy wtedy w takiej sytuacji, kiedy nadmierna podaż lub negatywna dynamika popytu doprowadziła do nadpodaży na rynku. W tej sytuacji obłożenie nieruchomości jest w najniższym możliwym poziomie, co obrazuje punkt 1 na wykresie. Zazwyczaj rynek znajduje się w takim dołku, gdy zatrzymany zostanie boom budowlany. Gdy nie są prowadzone nowe budowy popyt zaczyna w powolny i konsekwentny sposób gonić podaż.
Z czasem, gdy dostępna powierzchnia zostaje wchłonięta przez rynek, obłożenie nieruchomości zaczyna rosnąć, a czynsze mają znowu pozytywną dynamikę. Powolna odbudowa pozwala na wzrost czynszów w tempie niewiele większym lub równym inflacji. W końcu rynek osiąga poziom zobrazowany przez punkt 6 na wykresie. To moment, kiedy wzrost czynszów równa się inflacji. Punkt ten nazywa się także długoterminową średnią obłożenia.
Faza druga rozwój (expansion)
W momencie, gdy czynsze zaczynają rosnąć szybciej niż inflacja wkraczamy w fazę drugą cyklu rynku nieruchomości. Faza rozwoju cechuje się zwiększonym popytem, co kreuje potrzebę budowania i oddawania większej ilości powierzchni. Czynsze zaczynają rosnąć coraz szybciej aż osiągną poziom zobrazowany przez punkt 8 na wykresie. To taki poziom czynszów, który zaczyna uzasadnia rozpoczęcie nowych budów.
Po przekroczeniu punktu 8 dynamika popytu jest nadal większa niż dynamika podaży. Cykl rynku nieruchomości analizowany z perspektywy kilkudziesięciu lat pokazuje, że faza rozwoju to powolny, długoterminowy spacer. Będzie on trwał tak długo, jak dynamika popytu będzie większa niż dynamika podaży powodując dalszą poprawę obłożenia nieruchomości.
Taka sytuacja trwa do momentu zrównoważenia się rynku zobrazowanego przez punkt 11 na wykresie. Po przekroczeniu tego punktu podaż zaczyna rosnąć szybciej niż popyt.
Faza trzecia nadpodaż (oversupply)
Po tym, gdy popyt zrówna się z podażą rozpoczyna się faza cyklu, którą nazywamy nadpodaż. Większość lub prawie wszyscy uczestnicy rynku nie są w stanie prawidłowo rozpoznać, kiedy rynek wchodzi w fazę nadpodaży. Nadpodaż spowodowana jest tym, że dynamika podaży jest większa niż dynamika popytu. Powoduje to spadek obłożenia nieruchomości i ich powolny spacer w kierunku średnich długoterminowych. Inwestowanie w nieruchomości w tym momencie cyklu może narazić inwestorów na istotne ryzyka rynkowe. W tym momencie cyklu czynsze rosną nadal, ale nieco wolniej niż wcześniej. W końcu uczestnicy rynku orientują się, że jest znacznie więcej dostępnej powierzchni niż faktycznego zapotrzebowania na nią. Właściciele nieruchomości zaczynają konkurować o najemców. Gdy podaż przewyższa popyt w dłuższym okresie mamy do czynienia z dalszym osłabieniem obłożenia i rynek osiąga punkt 14 na wykresie, co sygnalizuje przejście w recesję.
Faza czwarta recesja (recession)
Niższe niż średnie obłożenie nieruchomości w długim terminie jest oznaką recesji na danym rynku nieruchomości komercyjnych. W tej fazie właściciele nieruchomości stają przed typowym wyzwaniem rynkowym t. j. jeżeli nie obniżą stawek czynszu to muszą liczyć się z tym, że obłożenie ich nieruchomości będzie spadać, co może doprowadzić do poważnych konsekwencji biznesowych. Wielu właścicieli godzi się w takich okolicznościach na wynajem nieruchomości po stawkach niewiele wyższych od kosztów stałych. Faza recesji trwa do momentu, gdy nie oddawane są już żadne nowe nieruchomości oraz nie rozpoczynane są żadne budowy. Wtedy popyt ma szanse na powolną odbudowę i spacer w kierunku równoważenia się z podażą. Wtedy ponownie rozpoczyna się faza pierwsza cyklu.
Cykl rynku nieruchomości a inwestowanie w nieruchomości – praktyczne wskazówki
Poznaj rynek, na którym inwestujesz
Popyt i podaż a w konsekwencji, cykl rynku nieruchomości, mają charakter lokalny. Mądre inwestowanie w nieruchomości wymaga znajomości rynku i tego jak na nim zachowuje się dynamika wysokości cen najmu oraz cen nieruchomości. Przestrzegam przed podejmowaniem decyzji inwestycyjnych na bazie ogólnych, uśrednionych statystyk podawanych w Internecie. O wiele lepszym źródłem informacji na temat danego, lokalnego rynku będą rzeczoznawcy oraz pośrednicy w obrocie nieruchomości.
Uważaj na długie okresy wzrostów
W czasach rozwoju gospodarczego panuje zazwyczaj nadmierny optymizm wśród inwestorów. Zwykli oni myśleć, że dobre fundamenty ekonomiczne będą nieprzerwanie przyciągać nowych inwestorów, co będzie utrzymywać presję na wzrost cen. Przychodzi jednak zawsze moment, gdy ceny odrywają się od logiki i od matematyki i inwestowanie w nieruchomości na danym rynku po prostu przestaje mieć sens. Można to zaobserwować porównując poziomy czynszów do cen rynkowych. W takiej sytuacji można się spodziewać korekty na rynku nieruchomości nawet w pozytywnym otoczeniu makroekonomicznym.
Bądź czujny, gdy działają szoki podażowe i popytowe – cykl rynku nieruchomości może wtedy zmieniać się bardzo szybko
Opisany w tym artykule cykl rynku nieruchomości dotyczy normalnego funkcjonowania rynku. Żyjemy jednak w czasach, gdy co raz rynek jest zaskakiwany różnego rodzaju szokami. Na komentarz zasługuje na pewno zjawisko, jakie zostało wywołane przez pandemię COVID-19. Ten równoczesny szok popytowy i podażowy doprowadził do zaburzeń na światowych rynkach nieruchomości w wielu wymiarach. Ja chciałem zwrócić uwagę na jeden z nich. Podwyższona inflacja oraz niskie stopy procentowe w Polsce spowodowały, że na rynku nieruchomości znaleźli się dodatkowi uczestnicy. Ci dodatkowi uczestnicy kupowali mieszkania przy historycznie niskich rentownościach oscylujących wokół poziomu 2,9%. Przy takim poziomie należy sobie na pewno zadać pytanie czy to jeszcze jest inwestowanie czy czysta spekulacja (dodam tylko, że to najgorszy wynik odkąd sporządzane i publikowane są te badania).
Cykl rynku nieruchomości to niezbędna wiedza jeżeli chcesz inwestować w REIT
Stali czytelnicy wiedzą, że w 2022 roku zaczynam przygodę z inwestowaniem w REIT. Wiedza na temat tego, jak działa cykl rynku nieruchomości jest nieodzownym elementem tej przygody. Zapraszam Was do obejrzenia odcinka na temat tego dlaczego zaczynam inwestowanie w nieruchomości komercyjne z wykorzystaniem giełdy. W tym odcinku także trochę informacji na temat tego, jakie na początku roku były perspektywy dla każdego z większych segmentów rynku nieruchomości komercyjnych. Więcej na temat tego, jak zaplanowałem moją przygodę z inwestowaniem znajdziesz w artykule: Milion złotych w REIT – pierwszy cel