Co się dzieje na rynku nieruchomości komercyjnych na giełdzie? Ryzyko inwestowania w REIT w praktyce.

Inwestowanie w każdy rodzaj instrumentów finansowych na giełdzie wiąże się z ryzykiem. Dzisiaj przygotowałem dla Was wpis na temat tego, jakie jest ryzyko inwestowania w REIT. To kontynuacja mojej ścieżki budowania portfela REIT o wielkości jednego miliona złotych. Na tej ścieżce bardzo ważne jest, aby nie zacząć od strat i nie eksponować się na nadmierne ryzyko strat w przyszłości jednocześnie zachowując możliwości atrakcyjnych stóp zwrotu.

Czas na taką analizę jest arcyciekawy z uwagi na to, że wszystkie notowane na amerykańskiej giełdzie REIT’y odnotowały spadki od początku roku. Podążają w tym trendzie za tym co dzieje się na głównych amerykańskich indeksach. Przyjrzyjmy się temu nieco bliżej. Zanim jednak zagłębimy się w tematykę ryzyka, chciałem Wam przypomnieć pewną maksymę, że trzeba się dwa razy zastanowić zanim zaczniemy łapać spadający nóż na giełdzie. O co tutaj chodzi?

Nigdy nie łap spadającego noża – przypomnienie pewnych podstaw arytmetyki strat oraz zysków

Nikt nie wie, w którym kierunku i jak głęboko zmieniać będą się kursy akcji oraz wartości interesujących nas indeksów. Ważne jest jednak uświadomienie sobie pewnej prawdy, która wynika z prostej arytmetyki. Prawda ta dotyczy tego, że w przypadku odnotowania konkretnego poziomu strat, aby je odrobić potrzebujemy większych albo znacznie większych wzrostów dla powrotu do oryginalnego poziomu.

Dla przykładu: gdy zainwestowałeś 100 000 PLN i Twoja inwestycja w danym okresie zanotowała 50% spadek wartości, aby wrócić do Twoich oryginalnych 100 000 potrzebujesz teraz aby Twoje pieniądze wygenerowały 100 % wzrostu. Ludzie często wpadają w pułapkę logiczną sądząc, że do powrotu do oryginalnej kwoty wystarczy im „tylko 50%” wzrostu. Tymczasem 50 000 PLN razy (1+50%) równa się tylko 75 000 PLN.

Poniżej wkleiłem dla Was prosty wykres, który obrazuje te relację i chciałbym, abyście pamiętali, że niektóre poziomy strat są w krótkim okresie praktycznie nie do odrobienia. Niektóre natomiast są nie do odrobienia już nigdy.

Teraz skoro już wiemy, co oznacza dla nas konkretna strata. Możemy przyjrzeć się bliżej temu, jak zachowywały się w tym roku REITy oraz jaką lekcję możemy z tego wyciągnąć w kontekście faktycznego ryzyka tych instrumentów.

Jak radziły sobie poszczególne segmenty rynku nieruchomości REIT w pierwszej połowie 2022?

Akcje REIT, tak jak wszystkie inne akcje cechuje zmienność i związane z tym ryzyko. Poniżej możecie zobaczyć wykres, który w nieco dłuższej perspektywie obrazuje te wahania. Chciałem zwrócić Waszą uwagę na to jak mocno zmienne są rynki w ostatnich latach w porównaniu do poprzednich okresów. Ma to rzecz jasna związek z pandemią COVID w 2020 roku. Ma to jednak też związek z szerszymi problemami makroekonomicznymi, o których napiszę kiedy indziej.

Historyczne dane indeksu FNAR, źródło: yahoo finance

Teraz przyjrzymy się nieco bliżej ostatnim sześciu miesiącom. Widać z poniższego zestawienia, że wszystkie sektory REIT w bieżącym roku odnotowały straty. Są to wahania praktycznie równe spadkom, jakie w ostatnim półroczu odnotował indeks SP 500. Szerszy komentarz na temat ostatniego półrocza będziecie mogli zobaczyć w jednym z kolejnych odcinków z serii „Inwestowanie w REIT dla każdego” na moim kanale youtube.

Tutaj zaznaczę tylko, że spadki na notowaniach spółek REIT były dotychczas zgodne z ogólnym sentymentem odejścia od ryzyka wśród inwestorów na amerykańskiej giełdzie. Gdy przyglądałem się wynikom kilku interesujących mnie spółek nie widziałem istotnych zmian w zakresie fundamentów prowadzenia biznesu. To w perspektywie najbliższych kilku miesięcy może być dla mnie ciekawą szansą przy budowaniu portfela REIT.

Jak zaktualizowałem swoje podejście związane z inwestowaniem w REIT w związku w wyniku lepszego zrozumienia ryzyk.

Jakiś czas temu opublikowałem wpis, w którym zakreśliłem moją drogę do miliona złotych zainwestowanych w REIT. Dzisiaj na kanwie tego, co dzieje się w makroekonomii oraz na giełdach amerykańskich, to podejście rzecz jasna musiało ulec dopasowaniu do bieżących realiów.

Przesuwam w konsekwencji moment, kiedy zainwestuję pierwsze środki w REIT do czasu, gdy zakończy się obecny niedźwiedzi trend i gdy retoryka banków centralnych (w szczególności FEDu) zamieni się z powrotem na gołębią. Nadal mam w planie w tym roku zainwestować pierwsze 30 tysięcy w akcje REIT. Co musze zrobić zanim to się stanie?

Analiza zmienności oraz analiza zwrotów poszczególnych aktywów

Korzystając z moich nowych umiejętności przyjrzę się bliżej zmienności oraz zwrotom akcji spółek REIT. Wykorzystam do tego dwie nowo poznane metody, czyli Distribution of Return analysis (DoR) oraz Average True Range Percentage. Więcej o tym, jakie są efekty moich analiz wkrótce.

Budowanie portfela, korelacja aktywów, zmienność oraz zwroty

Kolejnym krokiem będzie próba zbudowania portfela REIT w którym będzie 8 – 12 akcji. Ważne jest to, aby szacowana korelacja wahań kursów tych akcji mieściła się w pewnych założonych przeze mnie ramach? Do czego jest mi to potrzebne? Otóż potrzebne jest mi to do tego, aby bronić swój portfel REIT przed spadkami podobnymi do tych, które obserwujemy w 2022 roku. Sam nie mogę się doczekać, jakie będą efekty tych analiz oraz jaki portfel akcji będzie dla mnie optymalny?

Najlepsze praktyki Ray Dalio oraz inni (jak dodawanie aktywów wpływa na zwroty oraz ryzyko).

Nie wymyśliłem tego podejścia sam rzecz jasna. Już dawno czytałem o tym w pracach jednego z najsławniejszych inwestorów w Stanach Zjednoczonych – Ray’a Dalio. W ostatnim miesiącu nauczyłem się metody oraz narzędzi, dzięki którym, będę mógł we własnym zakresie w zaciszu domu zbudować portfel akcji korzystając z najlepszych na świecie praktyk.

Jeżeli nie wiecie, kto to jest Ray Dalio i nie znacie jego historii i efektów to polecam książkę Life and Work Principles, którą ostatnio skończyłem. Poniższy rysunek pochodzi między innymi z tej książki i obrazuje on w uproszczony sposób, co daje nam budowanie portfela, w którym dobrze dobierzemy aktywa, jaki jest wpływ na ryzyko oraz jaki jest wpływ na zwroty.

Nowe wyzwania potrzebują nowych umiejętności czyli budowanie niezniszczalnych finansów w praktyce

Blisko pół roku temu napisałem artykuł „Niezniszczalne finanse osobiste”. Mogliście w nim przeczytać o kilku ważnych z punktu widzenia sukcesu finansowego lekcjach, których nauczyło mnie życie. Życie nie przestaje mnie zaskakiwać i okazuje się, że aby z sukcesem podążać drogą inwestora giełdowego potrzebne są umiejętności, które do dzisiaj nie gościły w moim repertuarze.

Aby lepiej zrozumieć ryzyko inwestowania w akcje podjąłem kroki do tego, aby poprawić mój arsenał narzędzi oraz kompetencji. W efekcie tego wczoraj zdałem pierwszy z elitarnych egzaminów sygnowanych przez the Institute of Trading and Portfolio Management. W kolejnych odcinkach na moim kanale youtube, będę wykorzystywał nowe narzędzia do budowy portfela REIT. Już dzisiaj zapraszam.

Zapraszam na youtube, niedługo nowy odcinek z serii inwestowanie w REIT.

Więcej o mojej przygodzie budowania portfela REIT znajdziecie na youtube. Teraz przyszedł czas na wykorzystanie nowych umiejętności w praktyce. Będziecie mogli razem ze mną przyjrzeć się bliżej temu, jakie dokładnie ryzyka związane są z inwestowaniem w REIT.

Do zobaczenia i nie zapomnijcie zostawić subskrypcji. Dziękuję

Share via
Copy link
Powered by Social Snap