Airbnb co to jest? Jak dobrze zarobić na wynajmie wakacyjnym?

Airbnb co to jest? Zadałem sobie kiedyś to samo pytanie, gdy zacząłem rozwijać własny segment nieruchomości przeznaczonych na wynajem wakacyjny. Niedawno świętowałem 5 lat działalności na tym rynku. Dzisiaj dzielę się z Wami moimi doświadczeniami. Czas nie jest przypadkowy. Segment ten staje się coraz bardziej ryzykowny, więc coraz bardziej aktualne stają się dwa pytania. Jak nie stracić? Jakie są kluczowe czynniki prowadzenia rentownego biznesu w tym segmencie. Zapraszam do lektury.

Airbnb co to?

Airbnb podobnie, jak booking.com to portal, który łączy poszukujących noclegu z właścicielami obiektów. Nie będę w tym wpisie poruszał banalnych zagadnień związanych z założeniem i administracją profilu na airbnb. Możecie na ten temat znaleźć świetne materiały u samego dostawcy. Wśród wszystkich tego typu ofert airbnb i booking.com absolutnie zdominowały rynek najmu krótkoterminowego. W moim przypadku łącznie odpowiadają za 93% wszystkich rezerwacji.

Zdecydowałem się na artykuł pod takim tytułem z racji tego, że w sieci pojawiły się agresywnie reklamowane szkolenia i magiczne formuły, które mają zapewnić Wam ogromny dochód z airbnb. Na działalności tego typu można nieźle zarobić. Zanim do tego dojdziemy, spójrzmy najpierw, jak nie stracić pieniędzy w biznesie airbnb.

Jak nie stracić pieniędzy? Uważaj na magiczne formuły

Jeżeli interesowaliście się wcześniej tematem zarabiania na airbnb to na pewno trafiliście na polskich i zagranicznych serwisach na sformułowania „formuła airbnb”, „system airbnb” lub „sekret airbnb”. Zawsze łączą się z dobrze opakowanym video i wspomnieniami kilku lub kilkudziesieciu osób, które dzięki tym tak zwanym systemom stały się finansowo wolne i niezależne. Zawsze łączą się też z płatnym szkoleniem, na którym autor nauczy (czytaj: sprzeda) Wam ten patent na szybkie wzbogacenie się.

„Nie musisz być właścicielem browaru, żeby napić sie piwka”

Chciałbym krótko podsumować wszystkie te systemy oraz patent szarlatanów Internetu na zarobienie pieniędzy na naiwności ludzi. Cały system w większości przypadków oparty jest o jedno założenie i bazuje na starym jak świat powiedzeniu, „że nie musisz być właścicielem browaru, żeby napić się piwka”. O ile w przypadku trunków wyskokowych może tutaj jakaś racja to w przypadku nieruchomości sprawa jest nieco bardziej skomplikowana.

System został wymyślony przez profesjonalnych sprzedawców (marketerów) i udaje, że rozwiązuje jeden z naczelnych problemów, którzy mają początkujący inwestorzy. Ten problem to brak wystarczającego kapitału do rozpoczęcia lub dynamicznego wzrostu biznesu opartego na nieruchomościach. Tak zwany system airbnb proponuje następujące rozwiązanie. Nie musisz być właścicielem nieruchomości, aby wynajmować je na krótki termin. Znajdź atrakcyjny lokal, wynajmij go od właściciela, wrzuć w portale i zarabiaj. Oddasz właścicielowi to co jego, a reszta będzie dla Ciebie i witaj w klubie milionerów.

Ryzyka związane z tak zwanymi systemami airbnb

Przestrzegam przed korzystaniem z takiego systemu niedoświadczonych i doświadczonych inwestorów. Wynajmując lokal od innych wiążecie się często długoterminową umową i bierzecie na siebie koszt stały. Żeby po drugiej stronie pojawiły się wystarczające przychody wymaga to doświadczenia na rynku i zrozumienia pewnych kluczowych czynników sukcesu. Piszę o tym szerzej w następnej sekcji.

Tutaj nadmienię jeszcze tylko, że w mojej opinii rynek najmu krótkoterminowego w wielu miejscach jest już bardzo nasycony a konkurencja prowadzi do podgryzania przychodów i, w konsekwencji, erozji marż. Nie jest to większy problem w przypadkach, gdy lokal jest kupiony lub zbudowany za gotówkę. Można tą różnicę zrekompensować lepszym zarządzaniem nieruchomością czy poszukać dodatkowych oszczędności. Jeżeli pracujemy w systemie opisanym powyżej, każda obniżka marż może spowodować, że zaczynamy dokładać do interesu i powoli toniemy.

Jak dobrze zarobić na wynajmie krótkoterminowym?

Jeżeli chcecie traktować wynajem wakacyjny z użyciem airbnb lub innego portalu jako poważny, dochodowy biznes, to zapoznajcie się koniecznie z poniższymi czynnikami. Wiedza na temat tych elementów i może Wam przynieść ogromny sukces a na pewno zaoszczędzi Wam niepotrzebnych zmartwień.

Rynek i lokalizacja

W pierwszej kolejności musicie zastanowić się nad rynkiem oraz lokalizacją Waszej inwestycji. Formuła airbnb sprawdza się dobrze na różnych rynkach. Są rynki typowo turystyczne (miejscowości nadmorskie, w górach etc). Oferty tego typu sprawdzają się także w ośrodkach, które przyciągają podróżujących służbowo. Niezależnie od tego, którą opcje wybierzecie, musicie mieć pewność, że dane miasto czy region cieszy się wystarczająco dużą popularnością wśród podróżujących. Nie chcecie bowiem inwestować w miejscu, do którego nikt nie przyjeżdża. Brzmi to może banalnie, ale pojawiają się na rynku propozycje inwestowania ze sloganami akcentującymi ciszę, spokój oraz oddalenie od miejskiego zgiełku. Propozycje te na pewno znajdą kilku amatorów, ale niekoniecznie zagwarantują Wam odpowiednie obłożenie w trakcie roku. Jeśli więc rozważacie inwestowanie z zacisznym miejscu zwróćcie szczególną uwagę na infrastrukturę, która łączy je z większymi ośrodkami miejskimi, czas i sposób dojazdu oraz liczbę i rodzaj atrakcji na miejscu.

Oferta i marketing waszej nieruchomości na airbnb

Gdy już zdecydowaliście się na konkretny rynek oraz lokalizację musicie przemyśleć, jak Wasza oferta wyróżnia się na tle setek lub tysięcy innych w tym samym miejscu. Przy projektowaniu i urządzaniu nieruchomości dobrze jest zapoznać się z tym, jak działają wyszukiwarki na airbnb czy booking.com. Musicie wiedzieć, jakiego rodzaju udogodnień będą szukać Goście. Każde udogodnienie będzie Waszym atutem. Jego brak spowoduje, że Klienci wybiorą inną ofertę. Na ofertę składa się także jej prezentacja. Profesjonalne zdjęcia lub wideo Waszej nieruchomości to absolutna konieczność. Chciałbym Wam w tym miejscu uzmysłowić, że w przypadku mojej nieruchomości na każde 100 wyświetleń oferty średnio jedna kończy się rezerwacją. Musicie się nastawić, że na początku Waszej drogi z airbnb rezerwacji będzie bardzo mało lub wcale.

Airbnb i nie tylko. Jak sprzedawać więcej?

Jak wspomniałem wcześniej airbnb nie jest jedyną tego rodzaju usługą dla gospodarzy. Sam korzystam aktywnie z kilku opcji, gdzie umożliwiam Gościom rezerwacje. Oprócz airbnb i booking.com moją ofertę można znaleźć na homeaway, tripadvisor, facebook oraz w sprzedaży bezpośredniej. Zaleta posiadania kilku kanałów sprzedaży jest ewidentna. Trzeba jednak pamiętać o tym, aby skutecznie zadbać o synchronizację kalendarzy pomiędzy poszczególnymi portalami. Aktualna dostępność Waszego obiektu pozwoli Wam na uniknięcie kłopotów związanych ze zdublowanymi rezerwacjami i kosztów z tym związanych. Sam używam narzędzia, które całkowicie automatyzuje dla mnie proces synchronizacji i kosztuje kilkadziesiąt złotych miesięcznie (sprawdźcie: Syncbnb).

Dynamiczne zarządzanie cenami. Różnica w obrotach może być nawet dwukrotna!

Airbnb to biznes hotelarski, który rządzi się coraz bardziej brutalnymi zasadami, jeżeli chodzi o ceny. Jeden z ekonomistów globalnego szwajcarskiego banku napisał kiedyś, że Internet zabił ceny. Należy to interpretować w następujący sposób. Klienci wykorzystali dostęp do sieci, jako narzędzie umożliwiające im odszukanie najbardziej konkurencyjnej ceny w danym momencie roku, miesiąca i tygodnia.

Utrzymywanie jednolitej ceny Waszego obiektu na airbnb, booking.com czy innych portalach ma swoje ograniczenia. W okresach zmniejszonego popytu na wynajem Wasza nieruchomość będzie stała pusta bo przegra z tańszymi ofertami. Z drugiej strony, używanie stałej ceny nie pozwoli Wam skorzystać z dodatkowych możliwości, jakie dają okresy wzmożonego ruchu (wakacje, długie weekendy, święta, specjalne wydarzenia). Ceny w moim przykładowym obiekcie za dobę wahają się w trakcie roku o kilkaset złotych. W skali dwunastu miesięcy korzystanie z dynamicznych cen pozwala mi realizować dwa razy większy przychód niż w latach, gdy decydowałem się utrzymać stałą średnią cenę.

Więcej o trendach w zarządzaniu cenami możecie przeczytać w archiwalnym numerze Harvard Business Review (na dzień publikacji ten artykuł jest darmowy i link działa, gdyby coś się zmieniło to dajcie znać w komentarzach).

Ostatni punkt, ale najważniejszy – obsługa Gości

Ostatni punkt na mojej liście czynników sukcesu w biznesie airbnb to Goście, ostatni i najważniejszy. W dzisiejszym świecie Goście i ich opinia może być pasem szybkiego ruchu dla Waszego przedsięwzięcia lub jego kotwicą. W moim przypadku standardy obsługi Gości oraz dynamiczne zarządzanie cenami spowodowało, że roczne obłożenie obiektu za ostatnie 12 miesięcy wynosi 78,90%. Oznacza to, że z ostatnich 365 dni kalendarzowych, obiekt był wynajęty przez 288 dni. Jest to wynik dwa razy lepszy od średniej na moim rynku i w ogólnych miarach, wynik z pierwszej ligi.

Musicie pamiętać o utrzymaniu najwyższych możliwych standardów obsługi i komunikacji. Ja daję Gościom jeszcze coś więcej. Każdą reklamację czy problem zawszę rozwiązuję na korzyść Gościa. Gdy zdarzają się przypadki losowe i ktoś nie przyjeżdża w ostatniej chwili to nigdy nie korzystam z prawa do zatrzymania depozytu Gościa. Jeżeli w trakcie pobytu pojawia się jakaś kwestia to rozwiązuję ją niezwłocznie. Dodatkowo, proponuję za darmo przedłużenie pobytu o jedną dobę w ramach rekompensaty. Goście muszą czuć, że prowadzicie ten interes dla nich a nie dla pieniędzy. Wtedy znajdzie to odzwierciedlenie w opiniach, ratingach i na końcu w wyniku finansowym.

Jeżeli zaczniecie ten biznes od marzeń o milionach i „magicznych systemach” które nałożą na Was kaganiec kosztów stałych to Goście poczują to ciśnienie i nerwowość i w długim terminie wybiorą inne oferty.

Słabe zarządzanie to słabe zyski

Chcę żebyście mieli na uwadze wszystko, o czym pisałem w poprzedniej sekcji. Niezależnie od tego czy zapłacicie komuś za zarządzanie Waszym biznesem airbnb czy też będziecie robić to sami, obowiązują Was te same zasady. Tylko skuteczne działanie i mądre decyzje we wszystkich aspektach najmu doprowadzą Was do sukcesu finansowego.

Miejcie to szczególnie na uwadze, gdy rozważacie zakup lokalu w systemie condo czy apart hotel. Deweloperzy kuszą gwarantowanymi zyskami, ale wiele informacji zapisanych jest drobnym drukiem. Możecie skorzystać z tego artykułu i prześwietlać deweloperów w kontekście ich doświadczenia i odpowiedzi na poszczególne tematy, które tylko łącznie złożą się na wynik finansowy i zwrot z Waszej inwestycji.

Zapraszam też do przeczytania wpisu na temat nieruchomości mieszkaniowych. Dziękuję Wam za przeczytanie tego wpisu do końca. Pozdrawiam Was. Działajcie sobie spokojnie i niech Bóg będzie z Wami. Bogumił